某寫字樓裙樓的招商執(zhí)行報告(doc16)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 13:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 要在足夠的市場接納力之內(nèi) 個例原則： ? 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向 ? 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 ? 以中心區(qū)消費者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實際購買力 ? 確保該項目前期營銷推廣的成功及后期 的保值能力和增值空間 項目定位 市場和經(jīng)營定位 市場定位： 中高檔家居 經(jīng)營定位： 家具、家什 為主打經(jīng)營類別定位 —— 如 順電家居廣場 同時以 超市百貨 和 家電 為備選定位 經(jīng)營定位評估對照表 : 類別定位 時代區(qū)域特征 稀缺差異性 互補互動性 贏利性 平衡性 市場接納力 中高檔家居 ○○○○○ ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○ 超市百貨 ○○○○ ○○ ○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○ 家 電 ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○ ○○ ○○○○○ ————————————————————— 第 8 頁共 16 頁 —————————————————— 定位評 估： 中高檔家居的定位是最符合定位一般原則的經(jīng)營定位，并且能 有效 地填補區(qū)域商業(yè)缺口。有效是商業(yè)運作的重點難點，具體可表現(xiàn)為商場的經(jīng)營利潤率高低。 業(yè)態(tài)定位 在本商場的區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、形象、硬設(shè)施等外部因素的制約和影響下，本案以專業(yè)商場 為主題業(yè)態(tài)定位，并以 大型綜合超市 （ GMS—— General Merchandise Store）， 專業(yè)家電商場 作為對比或 備選定位。 C3 業(yè)態(tài)對比表： 業(yè) 態(tài)定 位 選址要求 商品結(jié)構(gòu) 規(guī)模結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 目 標(biāo) 客 戶 專業(yè) 商場 交通要道、商業(yè)中心區(qū)、開闊空地 體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、主營商品占經(jīng)營商品的 90％ 面積 5， 000~20， 000 ㎡，其他需根據(jù)經(jīng)營類別作出具體要求，要求空間開闊 采取定價銷售和開架銷售， 統(tǒng)一采購倉儲式銷售、 品牌具有自已的特色 就近消費和專業(yè)細(xì)分顧客群 GMS（ 綜合超市） 居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通要道 以購買次數(shù)多 和重復(fù)消費 的商品為主 面積 7， 000~15， 000 以上，柱與柱之間需在 8米以上，縱深 60 米，凈樓高 5 米以上 采取自選銷售方式 10 分鐘左右到達的居民 從上表可以清晰的看出，專業(yè)市場的特征要求與本商場的外部因素相關(guān)度高于流行的超市定 位。商場不能做大而全的超市，但本案認(rèn)為其依托項目外部因素的綜合優(yōu)勢，可以成功地把商場推向一個小、精、高檔的專業(yè)商場。 功能規(guī)劃 在商場不能引進成熟的賣場品牌的條件下 ，即商場自行進行經(jīng)營管理的情況下，本案有必要對商場進行初步的功能規(guī)劃，具體規(guī)劃如下 ————————————————————— 第 9 頁共 16 頁 —————————————————— C4 功能規(guī)劃分區(qū)表： 家居產(chǎn)品類別 分區(qū)說明 規(guī)劃區(qū)域 面 積 (㎡ ) 面積比率 展 示 區(qū) 品牌展示、形象展示 1/F 右中 1200 17% 辦公家具 時尚、精品型、中高檔 1/F 左 878 13% 日用家具 時尚、精品型、中高檔 2/F 全部 2418 35% 家 什 中、小件家用物品、家居相關(guān)產(chǎn)品、精品 3/F 全部 2430 35% 上表可以看出，商場是以家居中的家具和家什為主營商品，最后的具體布局劃分要根據(jù)平面分布整體規(guī)劃特征，在數(shù)量、位置、面積和業(yè)態(tài)組合上，最后進行整體規(guī)劃分布。 定位總結(jié) 綜上所述，本項目的核心定位是： 高標(biāo)準(zhǔn)配套 中高檔次消費的時尚生活精品家居專業(yè)商場 定位優(yōu)勢特征： ? 承接了該區(qū)域迅速成長的家居裝修裝飾專業(yè)市場 ? 緊扣了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的方向特征 —— 商服物業(yè)經(jīng)營職能的專業(yè)化 ? 強力打造中心區(qū)高檔商業(yè)物業(yè)形象 ? 彰顯項目地段的商業(yè)價值和其保值增值性 ? 符合片區(qū)消費者新時尚高品位消費理念，能引導(dǎo)消費者并強力挖掘拓展市場 潛在消費群 商場命名 a 風(fēng)華盛世家居廣場 —— 傳統(tǒng)的命名，具有清晰的功能定位，容易記憶，但特色不突出
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