商業(yè)寫字樓招商策略分析(編輯修改稿)
2024-07-14 15:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用等。本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）一、徐家匯商圈背景介紹徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號(hào)線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1000多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)45萬平方米，占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級(jí)特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費(fèi)的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購(gòu)、娛、賞、食、游為一體的綜合消費(fèi)商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動(dòng)遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識(shí)分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營(yíng)。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺(tái)合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場(chǎng)以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者。注重錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。商圈率先倡導(dǎo)“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”和“個(gè)性化經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念，從消費(fèi)方式、購(gòu)物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補(bǔ)，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，形成了商圈整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足了不同消費(fèi)者的個(gè)性需求。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營(yíng)能力，形成了不同氛圍和水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯(cuò)位。商圈內(nèi)率先引進(jìn)了電腦市場(chǎng)，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時(shí)把美食廣場(chǎng)、音響廣場(chǎng)引入商圈，使整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新路達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營(yíng)業(yè)面積達(dá)30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達(dá)39億人民幣，％。東方商廈以其“禮在東方”的服務(wù)宗旨享譽(yù)全市，并以其國(guó)際知名品牌吸引各方來賓。滬臺(tái)合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者”，在年輕女性顧客中極具號(hào)召力，憑借其卓越的經(jīng)營(yíng)理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實(shí)業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴(yán)格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。營(yíng)業(yè)面積達(dá)7萬平方米的港匯廣場(chǎng)是上海目前最大規(guī)模的購(gòu)物中心（Shopping Mall）。商場(chǎng)引進(jìn)商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場(chǎng)、立體動(dòng)感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會(huì)等，無論購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費(fèi)群體的需要。徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場(chǎng)百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場(chǎng)目前成為上海最大的計(jì)算機(jī)及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。餐飲娛樂業(yè)有40戶，％。，獨(dú)特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購(gòu)物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場(chǎng)所。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，％。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來。二、背景分析優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。交通優(yōu)勢(shì)：地鐵1號(hào)線、4號(hào)線直達(dá)本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。商圈優(yōu)勢(shì)：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，國(guó)際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國(guó)際商業(yè)氣象。發(fā)展優(yōu)勢(shì)：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢(shì)。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市管理和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在上海10個(gè)中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。3．2米挑高中廳，電梯直達(dá)5F、6F，盡顯貴賓級(jí)非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達(dá)電梯、自動(dòng)扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無阻，意大利原裝cofsi進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。弱勢(shì)處于次星級(jí)地理位置。徐匯商圈日趨成熟，已形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，本廣場(chǎng)尚處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈。招商價(jià)格無明顯優(yōu)勢(shì)。機(jī)遇足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。市政府政策的有利傾斜。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。周邊高檔的固定消費(fèi)群體強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群寫字樓固定的消費(fèi)群體本案招商策劃方案一、招商原則巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。二、招商策略● 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合?！瘛?yán)格控制招
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