商業(yè)寫字樓招商策略分析-wenkub.com
2025-06-14 15:16 本頁面
【正文】 能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。④潛在資金收入根據(jù)各行業(yè)的經營特點，在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。③便于管理。整棟出租： 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者10年的租金總收入相差50％。企劃主管（1人）▲主要職責：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）▲主要職責：☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)?！罱M織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧?！ ∷?層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。主營項目地下一層：高檔超市休閑系列。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。四、實施方案（分割出租）定位的基本依據(jù)①地段決定原則前面已經提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。● 店鋪采取定價租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。機遇足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口中央空調系統(tǒng)。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。二、背景分析優(yōu)勢經營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經營效應，可以經營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。并構成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，％。商圈率先倡導“錯位競爭”和“個性化經營”的經營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。首先徐匯區(qū)是人口導入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎。共計大小商業(yè)網點1000多個，商業(yè)營業(yè)面積達45萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。 登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 項目發(fā)布會項目發(fā)布會是招商經常采用的方式。項目洽談會是招商最為常見的一種形式。 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。 通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。 談判條件的原則性與靈活性項目招商的目標要具體體現(xiàn)在談判條件上。招商談判原則的確定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數(shù)字說明項目的力度是最好的方法。面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經設定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內經營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。從“求租者”打進第一個電話到招商的合作主體各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數(shù)量，也就決定了整個過程的成敗。 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現(xiàn)狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。協(xié)銷經理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。不是說招商的企業(yè)就不需要引進人才，進行隊伍建設。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端；“三省”是指對招商的生產廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精力。相反的，
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