石家莊某項目商業(yè)和寫字樓分析報告(編輯修改稿)
2024-08-31 04:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0。 高新區(qū)開發(fā)漸入佳境 2004年，石家莊東開發(fā)區(qū)樓市升值快是一個不爭的事實。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。東部升值的原因，首先歸結(jié)于市政規(guī)劃。東開發(fā)區(qū)是石家莊的新市區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū),交通發(fā)達,而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。據(jù)統(tǒng)計，2003年東開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。2004年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進一步帶動了本地整體樓盤品質(zhì)的提高。 216。 城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市45個城中村的改造進度，各城中村的建設改造充分考慮了各自不同的特點。長安區(qū)從環(huán)境保護的角度出發(fā)，將實施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點方案，將兩個村合二為一，實施統(tǒng)一的工程建設。南翟營村今年將建設起10棟共計5萬平方米的住宅樓。談村則以青園街打通為契機，加快改造步伐。裕華區(qū)則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設。，同時在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動約3萬平方米的高層住宅建設。東崗頭村今年則將開工建設3．5萬平方米的多層住宅；二十里鋪自籌資金1億元將啟動新區(qū)的建設。橋東區(qū)元村則將在年內(nèi)建起20棟住宅樓，建筑面積達10萬平方米。東三教村年內(nèi)將有6棟住宅樓竣工，建筑面積達3萬平方米。義堂村年內(nèi)將有7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積85萬平方米。橋西區(qū)和新華區(qū)各個城中村的改造建設也在緊張規(guī)劃建設中。 45個城中村改造項目中，“休門”和“東里”等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。 216。 西部樓市好戲在后頭 這個區(qū)域還是石家莊省直機構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對象，而且對于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進行的道路、環(huán)境改善工作的強大支持，面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進入西部房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬甚至幾千平方米開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無一例外地選擇了集約化、規(guī)?；拇蟊P作為開發(fā)目標，以實實在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖?。隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。全市房地產(chǎn)情況）供應情況）價格和成交情況石家莊2004年寫字樓和商鋪成交和價格情況）未來全市房地產(chǎn)市場預測 i.石家莊目前已初具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊有深厚的商業(yè)基礎，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進而為此商圈中心的項目提供新的機遇。 ii.在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導地位近期是無法動搖地。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定位。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。 iii.高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人。可以得知（1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的改善產(chǎn)品（2）中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場，2005年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進，推陳出新。二、商鋪市場一）、供應市場分析整體情況總體市場新的供應量不大，但市場存量比較大。在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表價格和銷售情況價格和銷售、客戶情況表市場租賃價格 本案可參考的一層臨街租賃價格為300元/平方米/月（使用面積），按8%投資回報率折算本案一層價格應為45000元/平方米（使用面積）。二）、市場需求分析投資客戶訪談得出結(jié)論1）客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資市場熟悉。 類型：比例最大的是經(jīng)商客
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