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年北京市順義寫字樓項目策劃書商業(yè)地產(編輯修改稿)

2025-07-17 18:36 本頁面
 

【文章內容簡介】 分析 商用物業(yè) 項目價值分析的基本方法和概念 .這里我們重點介紹一下我們的 商用物業(yè) 價值分析法(類比可實現(xiàn)價值分析法): 首先 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 根據價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因素:類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異:自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質 B 單體戶型設計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 寫字樓的 物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經濟因素 A 經濟因素 B 政策因素 項 目可實現(xiàn)價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析: 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 三、 項目定價模擬 均價的確定 均價確定的主要方法:類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率,追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 定價法: 差異性價格系數定價法( 根據寫字樓客戶注重的幾個因素,如 日照采光系數、景觀朝向系數、樓層系數、隨機 系數) .各種差異性價格系數的確定: 確定基礎均價 確定系數 確定幅度 .具體單位定價模擬 四、 項目投入產出分析 項目經濟技術指標模擬 .項目總體經濟技術指標 .首期經濟技術指標 項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 項目收益部分模擬 .銷售收入模擬: 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明: 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析: 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 五、 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 項目風險性評價 .價值提升及其實現(xiàn)的風險性: 項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運作風險性 .減少資金占用比例,加速資金周轉速度,降低財務成本 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握,以盡量少的資金占用啟動項目,并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠 經濟政策風險 .國際國內宏觀經過形勢的變化 .國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設 六、 開發(fā)節(jié)奏 建議 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測 .項目開發(fā)步驟 .項目投入產出評估 .結論 第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析, 我們便 有了明確的市場定位,從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發(fā)展后,市場需求發(fā)生了根本性的變化,消費者對房地產的建 筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高,這就要求發(fā)展商將 以人為本 ,以市場需求為出發(fā)點 的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。 項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎,以滿足目標市場的需求為出發(fā)點,對項目地塊進行總 體規(guī)劃布局的基礎上,提出基于市場角度的營銷建議,并結合產品進行不斷的調整,并最終實現(xiàn)以下內容 —— 一 、 總體規(guī)劃 建議 項目地塊概述 .項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 項目地塊情況分析 .發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想 .影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素 .土地 SWOT 分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避 .項目市場定位下的主要經濟指標參數 建筑空間布局 .項目總體平面規(guī)劃及其說明 .項目功能分區(qū)示意及其說明 道路系統(tǒng)布局 .地塊周邊交通環(huán)境示意: 地塊周邊基本路網 項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況 .項目道路設置及其說明: 項目主要出入口設置 項目主要干道設置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置 綠化系統(tǒng)布局 .地塊周邊景觀環(huán)境示意: 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 .項目環(huán)藝規(guī)劃及說明: 項目綠化景觀系統(tǒng)分析 項目主要公共場所的環(huán)藝設計 公建與配套系統(tǒng) .順義地區(qū) 周邊市政配套設施調查 .項目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設計提示: 會所外立面設計提示 營銷中心外立面設計提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示 其他公建(如巴士站、圍墻)外立面設計提示 .公共建筑平面設計提示: 公共建筑風格設計的特別提示 項目公共建筑外部環(huán)境概念設計 分期開發(fā) .分期開發(fā)思路 .首期開發(fā)思路 分組團開發(fā)強度 二 、 建筑風格定位 項目總體建筑風格及色彩計劃 .項目總體建筑風格的構思 .建筑色彩計劃 建筑單體外立面設計提示 寫字樓 外立面設計提示: 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示 其他特殊設計提示 .商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示 三 、 主力產品 選擇 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 項目 業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 .商業(yè)群樓平面設計提示 .商場樓層平面設計提示 .寫字樓平面設計提示 四 、 室內空間布局裝修概念提示 室內空間布局提示 公共空間主題選擇 庭院景觀提示 五 、 環(huán)境規(guī)劃及藝術風
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