徐州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-免費(fèi)閱讀
【正文】 營(yíng)銷建議 ARUN 安瑞 38 ? 建議項(xiàng)目定位為出售型酒店式公寓，精裝修，根據(jù)目前市場(chǎng)行情，距離我們項(xiàng)目最近的富源大廈租金為 25 元 /平方米 .月，按 8 年收回成本算，售價(jià)就應(yīng)該為 2000 元 /平方米，我們項(xiàng)目的品質(zhì)肯定要高于本案，而市中心的辦公樓的租金行情普遍都在 55 元 /平方米 .月以上，商住兩用的也在 40 元 /平方米 .月，結(jié)合我們項(xiàng)目所處的地段 ，預(yù)計(jì)我們的項(xiàng)目租金至少可以達(dá)到 36 元 /平方米 .月，按 8 年投資回報(bào)得出本案售價(jià)可達(dá) 2500－ 3000RMB/㎡，預(yù)測(cè)未來(lái)將有 10％－ 20％的上漲空間。 ARUN 安瑞 35 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） ? 徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資客占據(jù)一定比例，對(duì)本案利好。 ? 地塊較為方正 ,利于規(guī)劃。月。裙樓面積 15000 平方米，用作商業(yè)用房；主樓 22000 平方米，用作辦公、賓館、餐飲、休閑、娛樂(lè)等。板塊內(nèi)金穗大廈的租金在 56RMB/M其中六樓做為開(kāi)發(fā)商的辦公地和會(huì)議中心。開(kāi)盤(pán)一個(gè)月銷售率就達(dá)到 90%，這證明小戶型在徐州剛剛興起的市場(chǎng)需求還是很大的，所以他們的售樓人員態(tài)度傲慢，且現(xiàn)場(chǎng)只有兩張談判桌。 B. 恒貿(mào)國(guó)際商務(wù)中心 (5A 級(jí) ) 項(xiàng)目地址：西安路夾河街交叉口 電話： 05165588288 ARUN 安瑞 20 開(kāi)發(fā)商 : 徐州市金茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 總建規(guī)模： 4 萬(wàn)㎡ 物業(yè)類型 :商辦 價(jià)格： 44804980 元 /平方米， 50 元 /平方米采光費(fèi) 規(guī)劃 :15 層為商鋪 ,6 層以上為辦公樓 物業(yè)現(xiàn)狀：地基 入市時(shí)點(diǎn)： 05 年 4 月 交房時(shí)間： 06 年 3 月 面積劃分 :108180(可自由分割 ) 銷售進(jìn)度：本案為預(yù)熱盤(pán) 車位：地上地下共 200 個(gè) 總戶數(shù)： 220 戶 商務(wù)中心：有 小結(jié) ：本案由香港恒毅遠(yuǎn)東有限公司投資建造，總建筑面積 45000 平方米，層高為 米，地下兩層，地上 27 層。㎡，售價(jià)在 30003200 元 /㎡，一般不含物業(yè)管理費(fèi)。㎡） 出租率 售價(jià) （ RMB/㎡） 銷售率 主要入住企業(yè)類型 高 檔 國(guó)貿(mào)大廈（ 5A） 現(xiàn)房 1050 5568 60% 只租不售 —— 裝潢、美容、辦事處、機(jī)電 恒貿(mào)國(guó)際 期房 108180 1200 只售不租 —— 4980左右 未開(kāi)盤(pán) —— 泛亞大廈 5年以上 5283 1228 60 90% 只租不售 —— 房產(chǎn)、機(jī)電、裝飾、商貿(mào) 成功大廈 5年以上 6398 1180 58 70% 只租不售 —— 裝潢、機(jī)械 中 高 檔 盛佳大廈 10年左右 5090 1000 3840 98% 只租不售 —— 企事業(yè)單位、裝飾等 戶部商都 期房 40100 800 —— —— 3200 90% 投資、裝潢 隍城大廈 準(zhǔn)現(xiàn)房 40260 —— 只售不租 —— 3200 90% 投資客、裝飾、機(jī)械等 華聯(lián)商廈 5年以 上 —— —— 3640 80% 只租不售 —— 電子、商貿(mào)、化妝品等 盛裕商務(wù)樓 現(xiàn)房 93105 600 只售不租 —— 36003900 90% 裝潢 中 低 檔 九洲大廈 10年以上 —— —— 12 95% 只租不售 —— 企事業(yè)單位等 國(guó)華大廈 10年左右 —— —— 25 95% 只租不售 —— 不詳 怡城廣場(chǎng) 10年左右 —— —— 3032 98% 只租不售 —— 裝飾、科技等 海云電腦 大世界 5年左右 —— —— 46 100% 只租不售 —— 電腦、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品 ARUN 安瑞 17 板塊分析： A. 租售情況分析 ? 高檔寫(xiě)字樓的出租率維持在 80%90%，這也說(shuō)明徐州高檔寫(xiě)字樓客源較充足、穩(wěn)定。 （三） 投資型辦 公樓成為市場(chǎng)新寵 研展部通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：在售各樓盤(pán)投資客的比例一般達(dá)到 30%左右 (如金凱隆、皇城、浦一酒店式公寓，而公交商貿(mào)大廈由于面積落點(diǎn)較大、總價(jià)較高，因而投資只有 5%左右 )。浦一酒店的熱銷就是有利的證明。如果開(kāi)發(fā)小戶型，那么利潤(rùn)就會(huì)大大減少。因此金融政策和融資渠道的變化將造成住宅供應(yīng)增速減慢和房?jī)r(jià)上升。 表三：徐州市 20 2020 年一季度住房按揭比較表 項(xiàng)目 2020年一季度 2020年一季度 戶數(shù) 1759 1292 面積（萬(wàn)平方米） 抵押額（億元） ARUN 安瑞 9 ? 市場(chǎng)供應(yīng)分析 當(dāng)前決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度主要是兩大因素：一是土地供應(yīng)狀況；二是資金供應(yīng)狀況。 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年一季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 土地價(jià)格上漲強(qiáng)勁 2020 年一季度市區(qū)掛牌出讓住宅建設(shè)用地 6 宗 ，共計(jì) 18． 64 萬(wàn)平方米。 ARUN 安瑞 6 二、 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 徐州住房均價(jià)首次突破 2000 元。 投 資者保護(hù)基金獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，有望在 05 上半年成立。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，近兩年來(lái)，我市居民貸款超過(guò) 50 萬(wàn)元的比例不到 15%，也就是說(shuō)八成以上徐州市民申請(qǐng)的住房貸款都在 50 萬(wàn)元以下，《約定》對(duì)這部分人執(zhí)行的仍是 8 成首付和基準(zhǔn)利率下浮 10%的優(yōu)惠利率。《約定》包括三大規(guī)定： 叫停一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓的二手房，如果沒(méi)有還清銀行的按揭貸款，也不能再次貸款。 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 120 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。 徐徐 州州 市市 寫(xiě)寫(xiě) 字字 樓樓 市市 場(chǎng)場(chǎng) 報(bào)報(bào) 告告 上上 海海 安安 瑞瑞 投投 資資 咨咨 詢?cè)?有有 限限 公公 司司 加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi) ；滿 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 提高“高檔房”、“多套房”的貸款門檻。 ARUN 安瑞 4 新政策打擊炒作 效果若不明顯可能引發(fā)再加息 。 從相關(guān)部門了解到，繼保險(xiǎn)保障基金設(shè)立后，證券投資者保護(hù)基金設(shè)立方案已得到國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，相關(guān)部門將爭(zhēng)取在今年上半年完成該基金的設(shè)立工作。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度徐州市區(qū)住房均價(jià)為 2047 元 /平方米，比 2020 年四季度 1892 元 /平方米的均價(jià)上漲了 %。當(dāng)前，在徐州樓市產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)不足、土地市場(chǎng)供應(yīng)有限的行情下 ,市區(qū)供應(yīng)地塊“物以稀為貴”的優(yōu)勢(shì)也就被充分地挖掘出來(lái)了。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年我市共拍出 22 宗地塊，土地供應(yīng)面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，加上今年 — 季度 萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，預(yù)計(jì)可建住宅規(guī)模超過(guò)100 萬(wàn)平方米，因此今年的土地供給將比較充足。 ARUN 安瑞 10 綜合以上原因，我市的房地產(chǎn)價(jià)格將呈小幅穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。既然大中戶型的房子好賣，且省力氣，利潤(rùn)高，開(kāi)發(fā)商一般不愿意開(kāi)發(fā)小戶型住宅。 結(jié)合本市樓市的空白點(diǎn)和目前的房地產(chǎn)市場(chǎng) 行情 ，我司把本項(xiàng)目定位為宜住宜商的小戶型酒店式公寓。這種現(xiàn)象既有寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在泡沫的嫌疑下，也是徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)利好的征兆。 ? 本板塊高檔寫(xiě)字樓
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