徐州市寫字樓市場報告商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-05-23 20:04本頁面
【導(dǎo)讀】2020年4月30日建設(shè)部發(fā)展改革委財政部國土資源部人民銀行稅務(wù)總局銀監(jiān)會七部聯(lián)合發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格。等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保。證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進(jìn)行。規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日。調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2020年5月31日前公布。切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。
【正文】 10 年租賃合同，后 5 年按 8%返還租金，另一種為一次性付款，房屋使用權(quán)歸開發(fā)商，前 5 年由開發(fā)商支付 10%作為租金，如果簽定 10 年租賃合同，后 5 年按 8%返還租金。這在一定程度上降低了購房者的風(fēng)險。層高 米，不過本辦公樓體量不多，共 72 套，且周邊辦公氛圍不是很濃，所以入市快一年了銷售率也只有 90%。 （三） 火車東站板塊 火車東站板塊寫字樓不多 ,本次市調(diào)僅采集金凱隆商務(wù)大廈一個樣本 ,具體情況如下 : J. 金凱隆商務(wù)大廈 項目地址：復(fù)興北路（東站廣場） 銷 售電話： 05163832555 3832777 投資商 :徐州飯店集團(tuán) 總建規(guī)模： 40000 ㎡ ARUN 安瑞 30 占地面積： 7100 ㎡ 物業(yè)類型 :商辦樓 規(guī)劃 : 地下一層，裙樓五層，主樓二十層。裙樓面積 15000 平方米，用作商業(yè)用房；主樓 22000 平方米，用作辦公、賓館、餐飲、休閑、娛樂等。 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時點： 04 年 11 月底 交房時間： 06 年 3 月 面積劃分 :5281 ㎡（可自由分割） 單價范圍： 26583378RMB/㎡ 銷售進(jìn)度： 60% 車位 :未定 商務(wù)中心：有、配套較為齊全 小結(jié)： 本案與火車東站一墻之隔，交 通便利，生活配套設(shè)施完善，面積劃分較為合理（ 5281 ㎡），價格也適中（ 26583378RMB/㎡），因而去化較快，投資客比例在 30%左右。但本案靠近火車站，人員構(gòu)成比較復(fù)雜。 （四） 環(huán)城路板塊 本板塊是項目所在的區(qū)域 ,因而也是本次市調(diào)重點關(guān)注的板塊 .由于該區(qū)域已偏離市中心 ,板塊內(nèi)只有兩個個案 :富源大廈、輕豐ARUN 安瑞 31 大樓。 本板塊內(nèi)寫字樓房齡較長；出租率極高，富源大廈 100%、輕豐大廈在 95%以上；租金水平： 1730RMB/㎡； K. 富源大廈 項目地址：環(huán)城路近中山北路 概況：本案共 7 層， 1 層為大堂， 27 層為辦公樓 ， 70 套左右；由富源大廈物業(yè)管理有限公司于今年初整體承租，并裝修對外出租。 房齡： 10 年左右 面積劃分： 23 ㎡、 26 ㎡、 46 ㎡、 79 ㎡、 90 多㎡ 整層面積： 700 平方米 對外出租時間： 04 年 4 月 出租率： 100%（小戶型去化較快）； 租金： 30RMB/M㎡； 客源：貿(mào)易、裝飾、禮品等 小結(jié)：本案因為位于物資市場隔壁，所以本案的客源主要是物資或者手工藝，本案距離項目一站路，兩部富式電梯，共六層，層高 米。 ARUN 安瑞 32 L. 輕豐大廈 項目地址：中山北路近環(huán)城路 概況：本案共 8 層、 1 層為超市、 2 層為飲食、 3 樓以上為 辦公 房齡： 15 年左右 出租率： 95%以上 入住企業(yè)：裝飾、律師事務(wù)所、服飾、機械等 綜上所述，這些辦公樓或酒店式公寓基本都處于市中心或靠近市中心，交通便利，生活配套完善， 都有兩部以上電梯，單價都在 3500 元 /平方米以上，租金都在 55 元 /平方米月。 ARUN 安瑞 33 五、 項目概況 項目概況 本項目現(xiàn)為一空地，位于環(huán)城路上，屬于環(huán)城路板塊；占地面積 公頃，規(guī)模較小，容積率控制在 2 以內(nèi)。四至范圍為：北面對鐵路第二小學(xué)；南臨故黃河；西為國家級生產(chǎn)資料市場、物資市場，東靠壩子街，距離市三醫(yī)院約 200 米； 交通概況 環(huán)城路及中山北路為主干道，道路通暢，交通發(fā)達(dá)，在環(huán)城路上以 2 路、 610 路，在壩子街上就有 37 路等近 10 條公交線路，可以到達(dá)徐州各個區(qū)域；本案距市中心 3 站路左右。 周邊配套 環(huán)城路為機電產(chǎn)品一條街，另外分布了建設(shè)銀行、工商銀行、鐵路第二小學(xué)、外國語學(xué)校、第三人民醫(yī)院、郵局、娛樂（夜巴黎）、餐飲（溫州海鮮大樓）、國家級生產(chǎn)資料市場、物資交易中心等。主要生活配套還是依賴于市中心。 ARUN 安瑞 34 六、 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 (S) ? 徐州寫字樓市場供需兩旺、大勢較好。 ? 本案規(guī)模較小、抗風(fēng)險性強。 ? 未定價格低是本 案的賣點之一。 ? 地塊較為方正 ,利于規(guī)劃。 ? 小戶型酒店式公寓在本市才剛興起，市場的潛力大。 ? 本案周邊目前沒有新建樓盤，競爭小。 ? 南臨故黃河，風(fēng)景好。 項目劣勢（ W） ? 本案所在的區(qū)位并不是理想的辦公區(qū)域，地段對目標(biāo)客戶有一定抗性。 ? 項目規(guī)模較小，市場影響力有限。 ? 周邊配套較少，人氣也不旺。 ? 周邊全是物資交易市場，對本案的檔次有一定的影響。 ARUN 安瑞 35 項目機會（ O） ? 徐州寫字樓市場投資客占據(jù)一定比例，對本案利好。 ? 周邊富源大廈租戶將為本案潛在客戶。 ? 物資交易市場和國家級生產(chǎn)資料市場的存在也將成為本案的潛在客源。 項目威脅（ T） ? 宏觀調(diào)控、加息等政策，對投資已達(dá)一定比例的徐州寫字樓市場有一定影響。 ? 隨著位于市中心板快的國貿(mào)大廈的上市和即將上市的恒貿(mào)國際大廈、金地商務(wù)中心、朝陽富邦的放量，將為本案帶來一定的威脅。 ARUN 安瑞 36 七、 項目定位 產(chǎn)品定位： A. 產(chǎn)品主題 小戶型商務(wù)公寓 —— 產(chǎn)權(quán)式（引入 SOHO 的的概念，因為其他大城市已經(jīng)是很成熟的產(chǎn)品） B. 產(chǎn)品描述 集辦公、居住為一體的產(chǎn)品，在家也能辦公； C. 客源描述 ? 中小企業(yè)：從事美容、辦事處、培訓(xùn)中心、物資、機電、裝潢等行業(yè) ? 投資客：小戶型辦公必將吸引部分投資客，且目前徐 州寫字樓市場投資已形成一定的氣候。 ? 居住客戶：自由職業(yè)者、年青白領(lǐng)、單身一族 產(chǎn)品規(guī)劃建議 1F 商鋪、配套 便利店、商務(wù)中心、小型精品店等 2F 及以上 商務(wù)公寓（ 米以上的層高，復(fù)式概念，增加使用面積及產(chǎn)品的附加值） 可以居住、也可以辦公，帶有一定的裝修，目前徐州還沒有精裝修的 小戶型出售。 ARUN 安瑞 37 戶型配比建議 （框架結(jié)構(gòu)，可自由組合） 2030 ㎡ 一室戶 20% 3050 ㎡ 一室戶 40% 5080 ㎡ 一室一廳 40% 配套建議 ? 商務(wù)中心：提供會議室、打 印、復(fù)印、傳真、掃描、代定車票等服務(wù)項目 ? 電子監(jiān)控系統(tǒng) ? 寬帶、電話到位 ? 4： 1 的車位 ? 精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)控制在 500 元 /平方米以內(nèi)，根據(jù)本部門目前的市場調(diào)查來看，徐州還沒有精裝修的小戶型公寓。 營銷建議 ARUN 安瑞 38 ? 建議項目定位為出售型酒店式公寓，精裝修，根據(jù)目前市場行情，距離我們項目最近的富源大廈租金為 25 元 /平方米 .月，按 8 年收回成本算，售價就應(yīng)該為 2000 元 /平方米，我們項目的品質(zhì)肯定要高于本案，而市中心的辦公樓的租金行情普遍都在 55 元 /平方米 .月以上，商住兩用的也在 40 元 /平方米 .月，結(jié)合我們項目所處的地段 ，預(yù)計我們的項目租金至少可以達(dá)到 36 元 /平方米 .月，按 8 年投資回報得出本案售價可達(dá) 2500－ 3000RMB/㎡，預(yù)測未來將有 10％－ 20％的上漲空間。 ? 也可以帶三年租約出售，回報率為 8%— 10%。 ? 引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行酒店式管理，拔高品質(zhì)。
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