【正文】 州有沒有國(guó)際熱錢在吞購(gòu)房地產(chǎn) ?這些因素與上海都沒有可比性。根據(jù)央行的規(guī)定，我市各銀行的個(gè)人住房貸款逾期罰息相應(yīng)上調(diào)，而且多數(shù)銀行執(zhí)行的逾期罰息，都是在貸款合同中的利率水平上加收 50％。因?yàn)椤都s定》 中的大部分內(nèi)容如停止 1 年內(nèi)的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)我市已經(jīng)執(zhí)行一段時(shí)間。 ARUN 安瑞 3 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度 。對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款 風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對(duì) 2 年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。 研研 展展 部部 2020 年 05 月 ARUN 安瑞 1 一、 宏觀政策 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》 2020 年 4 月 30 日 建設(shè)部 發(fā)展改革委 財(cái)政部 國(guó)土資源部 人民銀行 稅務(wù)總局 銀監(jiān)會(huì) 七部聯(lián)合發(fā)了《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》 。 自 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住ARUN 安瑞 2 房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。各直轄市和省會(huì) 城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在 2020 年 5 月 31 日前公布。貸款金額 50 萬(wàn)元以下，貸款成數(shù)不超過(guò)八成，利率按基準(zhǔn)利率下浮 10%；貸款金額在 50 萬(wàn)元到 100 萬(wàn)元之間的，貸款不超過(guò)七成，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；貸款金額超過(guò) 100 萬(wàn)元的，貸款不超過(guò)五成，按基準(zhǔn)利率上浮 10%執(zhí)行。許多專家認(rèn)為，以打擊炒作為核 心的房產(chǎn)政策有望使房?jī)r(jià)得到控制，但也有專家表示一旦效果不明顯央行可能進(jìn)一步加息。這表明我國(guó)市場(chǎng)化金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制建立的步伐正呈加快之勢(shì)。目前各分區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是：中心區(qū)由于可供建設(shè)用地較少、地價(jià)高、可供樓盤少且樓盤大多為高層等因素造成該區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，一季度的住房均價(jià)為 2789 元 /平方米，比 2020 年四季度 2687元 /平方米的均價(jià)上漲 %。單純計(jì)算 2020 年年度水平，則平ARUN 安瑞 7 均地價(jià)達(dá)到 1394 元 /平方米；比較全國(guó)地價(jià)平均水平可以看出，我市地價(jià)平均水平每平方米要高出近 200 元，比率為 %。預(yù)計(jì)今后在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)開發(fā)商惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。有需求就有市場(chǎng)，就會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買力。 房產(chǎn)專業(yè)人士 認(rèn)為，全新打造、選準(zhǔn)位置和設(shè)計(jì)時(shí)尚是小戶型實(shí)現(xiàn)突破的三大要素。所以以下把本市的寫字樓市場(chǎng)納入本項(xiàng)目參考之列。 ARUN 安瑞 15 四、 寫字樓板塊研究 在劃分的四個(gè)板塊中，大部分寫字樓分布在市中心板塊中，這也反映了寫字樓對(duì)地段的要求；段莊板塊、火車東站板塊樓盤不多，但檔次較高；環(huán)城路板塊是由于項(xiàng)目所在區(qū)域的原因，做為重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，板塊僅兩個(gè)中低檔的寫字樓。如此好的 租售態(tài)勢(shì)反映本板塊該檔次寫字樓市場(chǎng)需求較大。 C. 面積落點(diǎn)分析 ? 板塊內(nèi)寫字樓面積落點(diǎn)普遍較小，都集中在 4060 平方米之間，既使有個(gè)別樓盤有大面積的分割（如九洲大廈最大面積在 260 ㎡），但主力面積的劃分均控制在 100 ㎡以內(nèi)，這反映 了本市寫字樓市場(chǎng)面積劃分的主流 . ARUN 安瑞 18 D. 客源分析 ? 除海云大世界是電腦市場(chǎng)外，各樓盤入住公司行業(yè)主要在以下幾大塊：房產(chǎn)、商貿(mào)、裝飾、機(jī)電、美容、培訓(xùn)中心等?；旧厦繎舳加歇?dú)立衛(wèi)生間，本案將會(huì)成為徐州最頂級(jí)的寫字樓 ,品質(zhì)超過(guò)泛亞、成功等甲級(jí)寫字樓 . ARUN 安瑞 21 C. 浦一酒店公寓 項(xiàng)目地址：徐州市淮海西路，歐洲商城南側(cè) 銷售電話： 05165805111， 5805333， 5805222 投資商：上海浦一聯(lián)合體。不過(guò)本案位于中山北路主干道上，噪音大。 小結(jié)：本案位于徐州的市中心，地理位置優(yōu)越，出行、購(gòu)物、娛樂、都匯集于此，層高 米。這在一定程度上降低了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。 （四） 環(huán)城路板塊 本板塊是項(xiàng)目所在的區(qū)域 ,因而也是本次市調(diào)重點(diǎn)關(guān)注的板塊 .由于該區(qū)域已偏離市中心 ,板塊內(nèi)只有兩個(gè)個(gè)案 :富源大廈、輕豐ARUN 安瑞 31 大樓。 周邊配套 環(huán)城路為機(jī)電產(chǎn)品一條街，另外分布了建設(shè)銀行、工商銀行、鐵路第二小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、第三人民醫(yī)院、郵局、娛樂（夜巴黎）、餐飲（溫州海鮮大樓）、國(guó)家級(jí)生產(chǎn)資料市場(chǎng)、物資交易中心等。 ? 南臨故黃河，風(fēng)景好。 項(xiàng)目威脅（ T） ? 宏觀調(diào)控、加息等政策，對(duì)投資已達(dá)一定比例的徐州寫字樓市場(chǎng)有一定影響。 。 ARUN 安瑞 36 七、 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位： A. 產(chǎn)品主題 小戶型商務(wù)公寓 —— 產(chǎn)權(quán)式（引入 SOHO 的的概念，因?yàn)槠渌蟪鞘幸呀?jīng)是很成熟的產(chǎn)品） B. 產(chǎn)品描述 集辦公、居住為一體的產(chǎn)品，在家也能辦公； C. 客源描述 ? 中小企業(yè)：從事美容、辦事處、培訓(xùn)中心、物資、機(jī)電、裝潢等行業(yè) ? 投資客：小戶型辦公必將吸引部分投資客，且目前徐 州寫字樓市場(chǎng)投資已形成一定的氣候。 ? 項(xiàng)目規(guī)模較小，市場(chǎng)影響力有限。 ARUN 安瑞 34 六、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) (S) ? 徐州寫字樓市場(chǎng)供需兩旺、大勢(shì)較好。 房齡： 10 年左右 面積劃分： 23 ㎡、 26 ㎡、 46 ㎡、 79 ㎡、 90 多㎡ 整層面積： 700 平方米 對(duì)外出租時(shí)間： 04 年 4 月 出租率： 100%（小戶型去化較快）； 租金： 30RMB/M （三） 火車東站板塊 火車東站板塊寫字樓不多 ,本次市調(diào)僅采集金凱隆本案的配套設(shè)施完善，但本案為三個(gè)溫州人集資建造，以后的物業(yè)管理能否到位缺少保障。本部門將密切關(guān)注本案的進(jìn)展。上海結(jié)繩紀(jì)事投資建造，位于淮海路主干道，是由以前的證券大廈改建的，交通便利，周邊的生活配套不是很完 善，但本案本身規(guī)劃有代定鮮花、機(jī)票、送餐、家政等服務(wù)，本案規(guī)劃為酒店式公寓，兩部電梯，其中 911 層層高為 米，其他樓層的層高為 米。月 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 入市時(shí)點(diǎn)： 02 年底 ARUN 安瑞 19 交房時(shí)間： 05 年 3 月 面積劃分 :40260 ㎡（辦公） 主力面積 : 50 ㎡（辦公） 單價(jià)范圍： 3200RMB/㎡（辦公） 銷售進(jìn)度： 95%（辦公）、 100%（商鋪） 入住公司：裝飾、機(jī)械、廣告、計(jì)算機(jī)等 車位 :較少 商務(wù)中心：有 交房標(biāo)準(zhǔn) :毛坯 小結(jié)：本案位于市政府旁邊，交通便利，生活配套完善，本案分為 A、 B 兩幢， 13 層為商鋪， A 幢 22 層， B 幢 26 層，每幢兩部電梯，總建面積 4 萬(wàn)平方米左右，不過(guò)本案工期曾中斷，實(shí)際銷售期在 1 年左右，由于為可售型寫字樓，本案吸納了部分附近寫字樓的租客（如泛亞大廈）。 B. 租金及售價(jià)分析 ? 高檔寫字樓的租金在 5360 元 /月 板塊綜述 由于該板塊為徐州的 CBD，因而寫字樓主要集中在本區(qū)域內(nèi) 。商務(wù)大廈 環(huán)城路板塊： 項(xiàng)目周邊的寫字樓 代表樓盤： 富源大廈、輕豐大樓 ARUN 安瑞 13 根據(jù)寫字樓自身的品質(zhì)、配套的不同，研展部將本次市調(diào)采集的寫字樓樣本分為以下三種類型： 高檔寫字樓： 為甲級(jí)寫字樓或 5A 級(jí)寫字