【正文】 尾盤銷售變相略降。?價格策略：?平價策略：根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)和四川廣安同類產(chǎn)品的比價，星河商業(yè)城由于地段位置和區(qū)域人氣、規(guī)模都有一定的局限性，因此“平價策略”為主，方可旗開得勝。它們帶火了摩爾，也將帶火商圈。 　　原因很簡單，開發(fā)商占據(jù)了口岸，興建大量商用房、為引進(jìn)摩爾這樣的龐然大物，招商時又拋出大量優(yōu)惠條件，必然吸引商家。龍湖北城天街、現(xiàn)代廣場，都在規(guī)劃中的江北步行街；天龍廣場和浪高凱悅，均在南坪轉(zhuǎn)盤，也是規(guī)劃中的步行廣場中心；華宇廣場門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補(bǔ)空白的功能。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。從招商思路來看，多數(shù)與大都會相似。而且，這些摩爾均建在主城各區(qū)中心地帶，沒有一家遠(yuǎn)居郊區(qū)。 　　南岸是目前全市國外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在蠢蠢欲動。 　　與此相應(yīng)的，則是沙區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的洶涌之勢。 4重慶商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天在重慶，目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名的零售業(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀(jì)，更是把重慶的商業(yè)市場攪得狼煙四起。第三，住宅商業(yè)地產(chǎn)不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。此外，了解一些商業(yè)地產(chǎn)投資常識也是避免增加風(fēng)險的潛在因素。因此，投資者要正確評估自身的承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。其次：投資住宅商業(yè)地產(chǎn)相對于投資住宅及寫字樓的風(fēng)險小。目前，住宅利潤已開始回落，投資商也非常謹(jǐn)慎，需要尋找新的出口，而商鋪成為這個突破口的可能性極大。其實(shí)很多開發(fā)商對商鋪銷售狀況如此之好并無心理準(zhǔn)備，而且很多在商鋪的開發(fā)上還走了不少彎路。 事實(shí)上，在商鋪開發(fā)方面，開發(fā)商確實(shí)普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)。因此，在選擇店鋪時，投資商所關(guān)心的問題普遍集中在：樓層、格局、通透性、停車位、營業(yè)時間、項(xiàng)目周邊行業(yè)、獨(dú)立出入口、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和政策、住宅的固定消費(fèi)群體以及住宅樓的電梯是否可直通商業(yè)地產(chǎn)部分等。沒有過硬的實(shí)力，沒有獨(dú)到的創(chuàng)意，開發(fā)商將寸步難行。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)注重實(shí)力 這類旺地的商業(yè)地產(chǎn)，周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量而且穩(wěn)定的消費(fèi)群體，在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢。再有一類為成熟商圈住宅商業(yè)地產(chǎn)。位于五棵松的“百朗園”，10000平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積，售價為10000元／平方米，目前已基本售完。建外SOHO有8萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，每平方米價格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上，雖然是期房，但現(xiàn)在已經(jīng)銷售了70％。一類是概念型商業(yè)地產(chǎn)，如以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”、“珠江駿景”及“老番街”。商業(yè)地產(chǎn)的價格一般都高出住宅平均房價的23倍左右。而服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能，店鋪面積一般較大，在1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”等。目前，住宅商業(yè)地產(chǎn)的功能主要分為兩種：服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部。 另外，國內(nèi)外的許多連鎖機(jī)構(gòu)，如日本的華堂、正大集團(tuán)的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點(diǎn)，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業(yè)地產(chǎn)處于買方市場，供不應(yīng)求的原因之一。據(jù)信達(dá)行調(diào)研部所作的一項(xiàng)對北京市商業(yè)發(fā)展市場機(jī)會的分析指出，商業(yè)在北京社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用顯著增強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的局面并不是偶然現(xiàn)象，其顯露出的發(fā)展?jié)摿τ啥喾N因素促成。 另一方面，北京舊城區(qū)的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失，擁有資本的業(yè)主開始尋找經(jīng)商出口，而新住宅社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，北京零售物業(yè)租賃需求不斷增加，再加上近年新落成的大型高級零售物業(yè)明顯減少，在經(jīng)歷了2000年的租金溫和回升后，目前北京的大型零售物業(yè)租金走勢漸趨平穩(wěn)?！?最近東門商鋪銷售趨于困難，新銷售商鋪基本采用反租形式以吸引投資者。本區(qū)域臨街一樓商鋪一般售價為10萬/m2左右，一樓不臨街的鋪位價格約在58萬/m2左右，二樓鋪位價格一般在4萬/m2左右，三樓約3萬/m2以下。友誼城、太陽百貨、天虹商場、茂業(yè)百貨、南塘商業(yè)廣場、百貨廣場、新2000廣場等大型百貨也相互廝殺，競爭激烈。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街以服裝、小百貨為主流商品，形成了３條服裝街，立新路附近的白馬時裝城、明華服裝市場等也是大型服裝市場。 　　東門的交通十分便利，距深圳火車站、羅湖邊檢站僅五分鐘車程，幾十路巴士直達(dá)羅湖口岸及市區(qū)各地。 ?東門概況　　　東門老街商業(yè)區(qū)，東起東門中路，西到新園路，北起曬步路，南抵深南東路北側(cè)，是深圳歷史最悠久的商業(yè)聚集區(qū)。投資商鋪客戶群定位產(chǎn)權(quán)單位建面面積（m2）數(shù) 量 （個）比例 %目標(biāo)客戶群 1840045商業(yè)散戶投資者1＋1188020社會商業(yè)投資者2＋1263011周邊及商鋪投資者330156經(jīng)銷商3＋1 3410私企商業(yè)主4＋1425010私企商業(yè)主大開間511008商業(yè)經(jīng)營者1F1500特色美食城/租賃美食經(jīng)營者合 計 8500100 招商經(jīng)營商定位4深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天　 近年來，深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。對接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。住宅層架空。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。產(chǎn)品定位星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。規(guī)劃定位結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點(diǎn)，放棄純商業(yè)項(xiàng)目的定位，確立商住項(xiàng)目的方向。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強(qiáng)。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項(xiàng)目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項(xiàng)目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 　　巴南區(qū) 　　商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。 　　業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。 　　概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 　　同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進(jìn)，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點(diǎn)。據(jù)悉，屬全市最高。 　　大石楊三角區(qū) 　　商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱大石楊黃金三角區(qū)）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟(jì)如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)預(yù)測，在未來5年，南濱路將有30萬人入住，為南濱路商圈帶來人氣。 　　南濱路 　　商圈描述：南濱路將會成為一個有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補(bǔ)充。選擇國內(nèi)頂級的形象設(shè)計師入駐。?男性化妝品：品牌化妝品。?婚紗影樓：選擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場添光增彩。?美容、美膚中心：引進(jìn)國際頂級美容、美膚師入駐，引領(lǐng)廣安美容、美膚新潮流。項(xiàng)目功能開發(fā)（1F） ?女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。在星河商業(yè)城頂部建設(shè)1000平米的露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。、主力產(chǎn)品為10平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與25平米獨(dú)立式商鋪。使人居與商業(yè)設(shè)施達(dá)到最好地交融；、依著現(xiàn)有地理交通，最大限度的利用臨街與商業(yè)步行街和思源廣場的地緣資源。值得一提的是，POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。 由于商場形象定位實(shí)質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者： ，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。 ，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷售活動來進(jìn)行，項(xiàng)目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了——如果把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合形象推廣則另當(dāng)別論。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。由此可大致測算。 ，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。4便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 業(yè)態(tài)定位目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： ，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。尤其是96年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進(jìn)軍深圳，擴(kuò)張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面也加快新開分店的步伐。通?？晒┻x擇的功能如下：功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當(dāng)?shù)龋?娛樂 小型影視廳、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營 商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心 經(jīng)營特色定位，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。 對商場進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要。商場定位是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商場定位是一個商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂。 商業(yè)形象得到極大提升。按利潤1000元/㎡計，利潤為500萬元。必須經(jīng)營‘高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動發(fā)展’，每月每件商品的動銷率應(yīng)平均在75%85%。依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實(shí)際購物消費(fèi)習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費(fèi)群加上‘會員制主題購物商城’以及特色個性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實(shí)際和切實(shí)可行的。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進(jìn)駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費(fèi)者。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。：首付3～5萬元，月供1500元以上；：50％以下按揭；：目前20～40％擁有率；：廣安區(qū)商業(yè)投資者為主，重慶、成都及其他區(qū)域?yàn)榇危唬和顿Y為主（80％），自己經(jīng)營為輔（20％）；第五章 項(xiàng)目定位 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。二、隱形客戶群1. 國內(nèi)其他城市商業(yè)投資商；2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。 項(xiàng)目的定位特征 4新項(xiàng)目定位的趨勢，較多的是商住項(xiàng)目，比較典型的商住項(xiàng)目約占68％以上，其他約為30％；4商住項(xiàng)目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨(dú)立門面較多，占到90％以上。從目前來看，本項(xiàng)目啟動較晚，因此，本項(xiàng)目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。4商業(yè)面積：約20000 ㎡4項(xiàng)目定位：高檔的成熟商業(yè)4門面面積：1680㎡4功能特點(diǎn)：1F上海假日百貨，1F服裝百貨，2F服裝皮具賣場4價格特點(diǎn)：6000元/ m178。人流量大，交通方便。建成后的濱江大道將成為貫穿廣安的主要通道，與本項(xiàng)目正面2000余平方米的東門廣場相鄰。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。%，綠化率為31%。4地塊面積：44420 m178。建筑風(fēng)格]簡潔明快，外觀色彩清爽典雅，具有個性化、現(xiàn)代感。4門面面積：5680 m178。交通方便，沿街的門面可滿足人們的日常購物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。4門面數(shù)量：約150個（面積2780 m178。4項(xiàng)目性質(zhì)：商住4商業(yè)面積：27000 m178。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費(fèi)者對商場布局的一般認(rèn)識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。的8家，％ B、均價在5000—10000元/