【正文】 2023年 3月 14日星期二 3時 21分 0秒 03:21:0014 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時 21分 0秒 03:21: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:21:0003:21:0003:213/14/2023 3:21:00 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 3時 21分 :21March 14, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :21:0003:21Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 企業(yè)應采取的對策。 確定競爭者的目標。 房地產項目規(guī)劃 房地產項目規(guī)劃 房地產市場細分與定位 房地產產品定位工作內容 ⑴ 整體市場定位 ⑵ 主體形象定位 ⑶ 客戶定位 ⑷ 產品定位 ⑸ 價格定位 市場定位不僅僅局限于產品功能特性上，還要在個性上、情感上、檔次上、文化上、與競爭對手的情感上，或幾種的組合。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。 兩個月后，定位為“孩子們成長的地方”，集中表現其配套齊全的特點。 房地產項目規(guī)劃 誤區(qū)一 :市場定位 =目標市場 ? 目標市場是指企業(yè)對市場經過細分后，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業(yè)要把產品留在顧客心目中的位置和印象。 房地產項目規(guī)劃 房地產市場細分與定位 （五） 房地產市場定位 確定目標市場后，開發(fā)企業(yè)應對投資開發(fā)項目規(guī)劃一個具有特色的、受人歡迎的特征，確定開發(fā)項目的市場定位。 ⑹ 生活形態(tài)和價值觀 日常的生活和休閑方式、理想的生活和休閑方式等等。 住宅開發(fā)企業(yè)應將處于不同購前階段的消費者進行細分，然后采用適當的市場營銷措施。 房地產項目規(guī)劃 房地產市場細分與定位 購房行為 ⑵ 追求利益 追求利益是根據購買者對住宅所追求的不同利益而形成的一種有效的細分方式。以行為參數為基礎來劃分住宅消費者群，稱之為住宅市場的行為細分。按這種方法劃分家庭，一般分為 3種類型 : 一代戶，由單身家庭和夫妻家庭構成； 二代戶，由核心家庭構成； 三代及三代以上的家庭，由主干家庭和聯合家庭構成。家庭規(guī)模縮小的結果就是家庭戶數的增加，家庭規(guī)模的縮小將直接導致對住宅單元需求的增加。第一種：按國家（地區(qū)）可分為：中國臺灣人、中國香港人、東南亞人、日本人、美國人、其他國家（地區(qū)）人；第二種：按從事業(yè)務情況分類：已在國內有投資項目的境外人士，已在國內有貿易業(yè)務的境外人士，其他境外人士。 （ 4）細分市場不應該主要被競爭者占領，以免自己的項目達到失敗。 房地產市場細分與定位 房地產項目規(guī)劃 房地產市場細分與定位 房地產市場細分的作用 ⑴ 有利于房地產企業(yè)分析、發(fā)現新的市場機會 ⑵ 有利于中小房地產企業(yè)開發(fā)市場 ⑶ 有利于集中資源，提高房地產企業(yè)的競爭力，制定適當的營銷組合策略，取得良好的經濟效益 ⑷ 有利于調整房地產企業(yè)的市場營銷策略 房地產項目規(guī)劃 房地產市場細分與定位 房地產市場細分準則 （ 1）細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。 市場因子推演法通過分析市場相關因子來推算某類商品的市場潛量，即推算某類產品的最大市場總需求量。 （ 3）購買者愿意把其意向告訴調查者。最后，在進行總市場需求的預測過程中，也可以同時獲得各行業(yè)、各地區(qū)的市場需求估計值。 房地產項目規(guī)劃 數據 來源 直接來源 一手資料 間接來源 二手資料 試驗 出版物 (或者網上 ) 問卷調查 觀察 統(tǒng)計資料的搜集方式 如：某些在華的大型外資企業(yè)每年至少要花三四千萬元來收集和分析數據。 下詢調查要注意對象的選擇性 ， 要合理選擇各階層不同年齡 、 文化 、 收入層次 、 被訪人員 ， 使調查具有代表性 。 ? 間接調查 通過報紙 、 刊報及其他媒體收集有關房地產信息 、 發(fā)展動態(tài) 、 市場分析等材料 。 觀察法是指調查人員通過被調查者的行為或行為痕跡來收集資料信息。在投影技法中，并不要求被調查者描述自己的行為，而是要他們解釋其他人的行為。 房地產項目規(guī)劃 房地產市場調查 （四）房地產市場調查方法（ P99100） 房地產市場調查常用方法 人員訪問 電話訪問 郵寄訪問 網上訪問 問卷法 訪問法的基本原理是由調查者根據調查目的，擬定調查提綱或設計調查問卷，然后向被調查者以提問或問卷的方式詢問問題，并從問題的答案中收集所需的資料信息。 當群間差異小，群內差異大時可采用。提高了樣本的代表性及抽樣效率。國際間經濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產的影響不容忽視。 ⑵ 經濟因素 經濟因素是所有房地產宏觀因素中對公司和個人最為顯現最為直接的因素。 ⑵ 區(qū)域產品 房地產項目規(guī)劃 需求特征是指區(qū)域 人口數量和密度、人口結構和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結構與特征、人口素質和習慣嗜好 等。 如通過區(qū)域分析我們便可得知，上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，是因為在 客觀上虹橋飛機場至市中心的良性交通狀況，主觀上又有政府對虹橋商貿區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。 簡樸的陳述實際上已包括了三大訴求方向： 品牌： 萬科 規(guī)模： 造城 環(huán)境： 金銀湖畔 房地產項目規(guī)劃 研究銷售執(zhí)行是市場調查最關鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè)務安排，如 銷售點的選擇、人員的配置、業(yè)務執(zhí)行 等。剖析價格組合，并了解其運用策略也是市場調查最吸引人的地方。 分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。 和其他商品不一樣， 樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 房地產項目規(guī)劃 房地產市場分析的步驟 (3) 選擇調查方法 主要確定該項調查所需數據的類型與收集方法 、數據處理過程中定性和定量方法的選擇 。房地產市場調查 房地產項目規(guī)劃 廣義上，房地產市場調查是指為了解和預測房地產市場的產品供給和需求信息、正確判斷和把握市場現狀及其發(fā)展趨勢，同時為制定科學決策提供可靠依據的一項市場調查活動。 (4) 估算調查過程所需的時間和費用 ， 以及調查結果的預期價格 (5) 數據收集 、 數據處理和數據分析 。應該講，樓盤的地理位置也應該從屬于產品的某一方面，但因為它的至關重要性，所以我們就把它單獨立項進行討論。 產品分析的第二部分是對具體產品的分析 房地產項目規(guī)劃 產品因素中還有一個特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的 公司的組成，即樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰，他們的資質如何，彼此間是如