【正文】 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民，主要服務(wù)于社區(qū)居民，同時(shí)輻射周邊區(qū)域 它的表現(xiàn)形式主要是商業(yè)用途裙樓或建筑底層，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)表現(xiàn)為便利店，超市，藥店，餐廳，美容美發(fā)，干洗，彩擴(kuò)，花店，酒吧，房屋中介，裝飾公司等，由于其特有的建筑形態(tài)，大多投資少，出租率高 對(duì)社區(qū)尚鋪的投資要對(duì)其所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群進(jìn)行分析 ◆客流量 人旺財(cái)旺，社區(qū)商鋪的客流主要來(lái)自本區(qū)的居住人口，這主要取決于該社區(qū)的開發(fā)規(guī)模和不同鋪位的位置，故在考察時(shí)要考察整個(gè)項(xiàng)目的客流量和不同位置鋪位的客流量 ◆交通 社區(qū)商鋪主要服務(wù)于該區(qū)居民，交通的影響次之于街鋪，但小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的規(guī)劃將對(duì)不同的商鋪產(chǎn)生影響，周邊開闊的商鋪投資價(jià)值較高 ◆車位 社區(qū)商鋪雖然主要服務(wù)于該區(qū)居民，但同時(shí)也可以輻射周邊區(qū)域，故在依賴社區(qū)停車設(shè)施基礎(chǔ)上?！　∥濉⒆⒅亻L(zhǎng)線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤(rùn)，長(zhǎng)期的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。但是，我們需要提醒投資者，商場(chǎng)需要非常專業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，一旦發(fā)展商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺?gòu)商鋪出售。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手，掌握一定的市場(chǎng)租金行情及招商知識(shí)是很必要的。另外，由于上海正處于大規(guī)模舊區(qū)改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計(jì)劃動(dòng)遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般地說(shuō)，購(gòu)物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些。%，地價(jià)和單位建筑成本相同，其變化177。%；建筑密度變化177。 　　因?yàn)橹行纳倘ι啼伒淖饨鸲槌鞘凶罡哒?，本身具有良好的積聚和放大財(cái)富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤(rùn)從來(lái)都是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。聲名顯赫的新希望集團(tuán)也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國(guó)銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂(lè)購(gòu)高管團(tuán)隊(duì)連手打造的“樂(lè)客多”大型連鎖購(gòu)物中心也將成立，銀太百貨與樂(lè)客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國(guó)搶灘商業(yè)地產(chǎn)。如果離開了這兩點(diǎn)去“深挖”客戶面，則仍可能銷售成功、經(jīng)營(yíng)失敗。 　　針對(duì)已購(gòu)買客戶，推出老客戶介紹新客戶贏大獎(jiǎng)、得大優(yōu)惠的措施，用最讓人信服的廣告形式——客戶口碑宣傳，促銷效果往往出人意料。 　　挖——挖區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶和已購(gòu)買客戶的投資潛力，引發(fā)其投資熱情。但有些項(xiàng)目仍會(huì)在銷售至7—80%左右時(shí)陷入停滯狀態(tài)，原因則極可能是由于項(xiàng)目規(guī)模偏大，按常規(guī)手段挖掘的消費(fèi)者還不能將項(xiàng)目完全消化。 　　這些“引水溉田”的承諾、舉措，不僅將在市場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用，在銷售階段其對(duì)客戶購(gòu)買信心的增強(qiáng)更非同小可。 　　引——引上游廠家和特約經(jīng)銷商市場(chǎng)考察，為商戶爭(zhēng)取區(qū)域市場(chǎng)代理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助購(gòu)買商戶由散戶、小戶成為區(qū)域代理商、經(jīng)銷商。這就需要在項(xiàng)目建設(shè)之初就為其準(zhǔn)備充足的活水、肥料、養(yǎng)分，保證市場(chǎng)開業(yè)后營(yíng)養(yǎng)充足，能快速生根、迅速茁壯成長(zhǎng)。我們?cè)诓僮縻y川批發(fā)某市場(chǎng)時(shí)，由于項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏、規(guī)模又極大，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)其普遍心存疑慮。因?yàn)樵谂l(fā)環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)戶們“羊群現(xiàn)象”十分突出——行業(yè)大戶走向哪，散戶小戶多半會(huì)緊跟而至。由此倒推，即可知專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣的核心在于找到一系列能確保開業(yè)成功的措施和對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。于是如何協(xié)助開發(fā)商做好專業(yè)市場(chǎng)的推廣營(yíng)銷也便成了擺在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)盡管客似云來(lái)、貨如輪轉(zhuǎn)、資金潮涌，收益極高——一個(gè)鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)手費(fèi)即可高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元！但由于需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行前期培育，大業(yè)主卻多以出租為主而甚少分割銷售產(chǎn)權(quán)。成熟、火旺的大型專業(yè)市場(chǎng)的年成交額都是以億計(jì)，其輻射區(qū)域更是以百公里、千公里計(jì)，遠(yuǎn)非普通大型商場(chǎng)十幾二十幾公里的輻射半徑所能比擬。熟岸與生岸口岸所在地已被消費(fèi)者所知曉和認(rèn)同的叫做熟岸,反之,消費(fèi)者知之甚少或不認(rèn)同的口岸叫做生岸。一般來(lái)說(shuō),群岸優(yōu)于孤岸,因?yàn)槿喊队兄谛纬缮虤?、匯集人氣從而帶來(lái)財(cái)氣。若多數(shù)人流進(jìn)入零售店,則把這樣的口岸叫做駐岸。右邊街道商業(yè)冷清,叫草岸。而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店,將可能成為成都又一個(gè)餐飲集中地,叫做蕾岸。口岸旁邊沒(méi)有大眾反感的商品或場(chǎng)所,甚至有吸引大眾的商品或場(chǎng)所的口岸,如位于麥當(dāng)勞、肯德雞旁的零售服裝店,就叫做祥岸。礁岸與祥岸旁邊有顧客敬而遠(yuǎn)之的場(chǎng)所或商品的口岸叫做礁岸。陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。它的一樓比道路平面低出幾階梯,叫做凹岸。我們通過(guò)比較店址址心與商業(yè)重心、商業(yè)中心三心之間的關(guān)系,可以對(duì)整個(gè)城市的商業(yè)格局發(fā)展趨勢(shì)和待選店址是否順應(yīng)此種趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。一般可以通過(guò)人口重心的變化情況來(lái)推知商業(yè)重心的變化情況,此二者具有因果關(guān)系。商業(yè)中心(CBD)是指商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心地帶,一般認(rèn)為城市存在一個(gè)中心,它是以大型商場(chǎng)、銀行和金融與證券交易中心為特征。廢勢(shì)與興勢(shì):口岸所在地發(fā)展逐漸興旺叫興勢(shì),反之為廢勢(shì)。人氣是指口岸所在地所吸引的人流量和購(gòu)買氣氛。如果A口岸的人流幅大于B口岸的人流幅,那么A口岸就優(yōu)于B口岸進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)。流量流動(dòng)的方向。人的流量越大,購(gòu)買的幾率越大,口岸越好。相接流:口岸外一定范圍,不斷的有人經(jīng)過(guò),來(lái)來(lái)回回。T流:是指行駛的貨車的數(shù)量S流:是指會(huì)停下來(lái)的以上流的構(gòu)成要素的數(shù)量———駐留量其中:零售關(guān)注的重點(diǎn)是W流、B流、P流和S流。一般可以將流分解為以下六種構(gòu)成要素:W流:是指步行人流的數(shù)量,這里的步行人流包括單獨(dú)行走的個(gè)人、被抱的小孩、推著自行車行走的人?？诎哆x址一定要研究口岸附近的流量情況。因?yàn)榻恍械捞幍目诎队懈叩目梢暥?而且交行道往往是人們過(guò)街的地方,人流量也更大,這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。地行道是指道路下有通道的道路。快行道與慢行道快行道和慢行道的區(qū)別就是道路上流的流動(dòng)速度。而支行道上人流量小,位于其旁的零售口岸成交幾率小,因此口岸位于主行道優(yōu)于其位于支行道。一般來(lái)說(shuō):口岸位于經(jīng)行道優(yōu)于其位于緯行道,因?yàn)榻?jīng)行道上的人流多是進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的,他們會(huì)特意或順便購(gòu)買商品,購(gòu)物幾率大。消費(fèi)力指消費(fèi)者在該店的平均每次消費(fèi)情況,一般用金額來(lái)計(jì)量。延伸輻射區(qū)人口:延伸輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中,除了核心輻射區(qū)外的顧客構(gòu)成中15%25%的顧客的相對(duì)集中的來(lái)源區(qū)域。一般包括三部分:人口數(shù)、消費(fèi)力和消費(fèi)頻次。如電腦城中的各個(gè)攤位,荷花池內(nèi)的各個(gè)攤位等。道區(qū)指位于口岸區(qū)域中間地段或中心地段的位置。中位是指大位中的具體位置。副圈是指在城市里次集中、次繁華的零售區(qū)域。核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零售區(qū)域。位：幫你認(rèn)識(shí)口岸 位是從位置來(lái)分析口岸,商業(yè)零售口岸選址的位指零售口岸所處的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所、位置,包括大位、中位和小位。由于我國(guó)目前實(shí)際情況，市場(chǎng)變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問(wèn)題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。 　　商業(yè)飽和理論是通過(guò)計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)，測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過(guò)其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來(lái)確定基本的商圈范圍。如圖： 　　3．商圈的設(shè)定 　　商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營(yíng)什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營(yíng)業(yè)額。 　　圖A商業(yè)沿平直街道布置，一面臨街，能見度較低；圖B商業(yè)在街道彎曲處設(shè)置，能見度外圈大于內(nèi)圈；圖C商業(yè)在“T”形道路交匯的頂頭處，能見度也相對(duì)較高；圖D商業(yè)在十字交口處能見度極高，但應(yīng)注意對(duì)城市交通的影響；圖E商業(yè)在商業(yè)街兩端有較高的能見度；圖F商業(yè)在公共廣場(chǎng)的迎面處，能見度頗高。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來(lái)消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會(huì)影響到以后的經(jīng)營(yíng)。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營(yíng)的原因。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上，對(duì)不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都