【正文】 開發(fā)商仍然要考慮商鋪的停車泊位 ◆硬件 社區(qū)商鋪的硬件參數(shù)主要涉及到面寬，進深，層高等，合理的設(shè)計參數(shù)將直接提升商鋪的投資價值 ◆項目定位 社區(qū)商鋪它是隸屬于房地產(chǎn)項目的一部分，項目的具體定位，面對的客戶群，社區(qū)商鋪的投資形式，定位，管理水平將對商鋪價值產(chǎn)生直接影響 ◆周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 社區(qū)商鋪價值的提升空間很大程度上受到周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，故在投資時關(guān)注周邊大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)劃，才能對社區(qū)商鋪未來前景作一客觀估算 。這種損失包括商鋪的空置的租金損失、房屋的還原費用、設(shè)備設(shè)施的維修等，甚至有時候因為租客的不規(guī)范經(jīng)營會使業(yè)主卷入法律糾紛，因此，商鋪投資更應(yīng)該注重長線的收益。投資者在考慮出租時，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個長期的有保證的租約。雖然一些新開發(fā)的社區(qū)內(nèi)的商鋪價格相對較低，有相當大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或缺少客流量，且此類商鋪大多數(shù)為滿足生活基本需求的行業(yè)，其租金承受能力較低，從而無法實現(xiàn)其經(jīng)營價值，其升值潛力亦可能不足以抵消投資者資金的機會成本。選擇此類商鋪，投資者應(yīng)該倍加關(guān)心發(fā)展商的背景以及商場經(jīng)營管理公司的資質(zhì)。投資者會得到幾年的8%～10%的回報率保證(有時是前5年)，且不必參與商場的租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎?！　∪?、謹慎對待“包租”　　出售商場產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報率是近年來比較流行的方式。對于一些地段優(yōu)勢明顯，但單位售價高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從今后擬引進的行業(yè)預(yù)測租金水平?！　《⒄莆兆饨鹚郊拔磥碜邉荨　≡S多投資者都已經(jīng)意識到，上海真正頂級地段的商鋪極少出售，市場上常見的大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房及新建的商場。商鋪對于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該商鋪未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價值提升。 商鋪投資攻略 來自專業(yè)人士、學(xué)者、成功買家、商業(yè)市場管理者的商鋪投資忠告　　商鋪投資五大注意　　但凡投資都必然存在風(fēng)險，雖然受整個市場景氣的影響，這種風(fēng)險有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。 　　所購?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項目有足夠大的營業(yè)面積成為旗艦店,便于建成運營后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。1%，影響利潤－＋%。1%，影響利潤177。1%，影響利潤177。1%，影響利潤177。雖說中心商圈地價偏高甚至很高，但一般地說,地級城市的地價因素對此類項目的利潤形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價過高而對利潤高度敏感,如安慶和萍鄉(xiāng)地價達500～600萬元/畝)。 　　那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫字樓和酒店）的“運作模式”？根據(jù)我們的實踐，這種模式可以用下圖表示： 　　本文以地級市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為例，具體闡述如下： 　　一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級商圈過渡地帶。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨特的贏利模式。全國各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強烈需求。 　　房地產(chǎn)市場何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤豐厚，通?？梢再u到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進入“微利時代” (王石語)，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時，開發(fā)商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動的企業(yè)行為；其次，我國現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對落后(特別是二級以下城市)，我國加入世貿(mào)組織后，很多國際零售、家居、餐飲、娛樂業(yè)巨頭大舉進軍內(nèi)地市場，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動了國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國很多城市快速擴張，城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了余地。如今，全國各地已是追隨者眾，長城內(nèi)外,大江南北，二、三級城市都紛紛開發(fā)商業(yè)步行街、購物廣場甚至Shopping Mall等。號稱中國家居第一品牌的南方香江集團，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開發(fā)山東聊城光彩大市場項目大獲全勝后，迅速開發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項目，一年內(nèi)連克多個大盤，漸顯省城和二級城市“通吃”的王者之氣。戰(zhàn)略遠見與機會把握：創(chuàng)造商業(yè)房地產(chǎn)贏利新模式應(yīng)該說，2002年是中國商業(yè)房地產(chǎn)元年。因此千方百計“招”經(jīng)營戶、想盡辦法“引水溉田”就應(yīng)該成為項目銷售前的基本動作。 　　…… 　　對投資購買專業(yè)市場內(nèi)的鋪位的客戶來說，由于鋪位對市場整體成功依賴性太大而獨立性太弱，市場興，鋪位旺，但一旦由于經(jīng)營措施不得力，管理手段不到位，市場經(jīng)營不景則鋪位投資價值將直線下墜。我們在操作銀川某市場和長沙某市場時采取此策略，效果不錯。 　　挖的方式則有： 　　針對投資戶和經(jīng)營散戶，多形式推廣和宣傳前期經(jīng)營戶入駐的比例數(shù)據(jù)和品牌號召力、消費市場交易數(shù)據(jù),展現(xiàn)經(jīng)營前景。 　　挖——挖市場其它片區(qū)的經(jīng)營戶和周邊城市市場的經(jīng)營戶。這時候，就需要拿出“挖地三尺”的勁頭，千方百計擴大客戶面，吸引按傳統(tǒng)方法界定中購買可能性甚小的客戶。 　　如果一個專業(yè)市場定位準確、建筑規(guī)劃較為合理、位置、商業(yè)環(huán)境、交通條件等也還不錯，加上價格有競爭力、形象包裝出色、廣告宣傳到位，則應(yīng)有一定的銷售力，如能配合以上“二字訣”，為項目注入更豐富的內(nèi)涵、更多的經(jīng)營保障，無疑將使項目更具吸引力，銷售也將一路走好、持續(xù)走高。我們在幾個項目的操作過程中曾組織過商戶集體赴商業(yè)先進參觀地區(qū)考察、成立能為商戶提供信息、商務(wù)、法務(wù)服務(wù)的商會組織、組織商戶集體參加行業(yè)展會、積極協(xié)辦行業(yè)展會、讓參展廠商與商戶開展配對洽談等活動，每一次均得到商戶的積極響應(yīng)，每一次都對銷售形成極大的推動。 　　引——引入網(wǎng)絡(luò)平臺，建設(shè)網(wǎng)上市場，讓客戶能同時在兩個市場做生意，獲得更多的信息、更多的客戶。 　　引——引行業(yè)展會與項目聯(lián)動，以市場的商戶資源與展會的廠商資源互相促進。 　　引——引本地周邊商業(yè)輻射地的政府、商會、工商職能部門等同市場建立商品流通渠道、溝通渠道和商品推廣聯(lián)合模式。 　　“引水溉田”能夠“引”的可以是： 　　引——引全國或行業(yè)最好或最先進的市場管理模式和商業(yè)推廣手段。 　　取得多數(shù)經(jīng)營商戶的認同，贏得相當經(jīng)營商戶的購買，只是為項目成功開業(yè)奠定了一定的基礎(chǔ)，但市場開業(yè)后的經(jīng)營、管理、發(fā)展、升值卻是長期任務(wù)，需要持續(xù)的“澆灌”。于是我們就采取先赴銀川的上游城市西安、蘭州招商的策略，在兩市大張旗鼓、廣造聲勢，待銀川本地商戶得知后，為了防止外敵入侵、防止實力更強的外地“狼”來蠶食市場，紛紛積極購買，尤其是本地有影響力、有號召力的大戶，幾乎家家購買，并帶動大量中小散戶“借錢也得買”，使得市場在開盤后二個月內(nèi)即勁銷70%，而且在所有客戶中，經(jīng)營戶的比例占到60%以上。這時候，我們一方面要曉之以理，誘之以利，以特殊的優(yōu)惠政策吸引其購買進駐，如果效果不彰，則可瞅準時機亮出“招狼入市”的剎手锏—— 　　去上一級城市、上一級市場招更大的甚至是全國或區(qū)域內(nèi)經(jīng)營效益最好、規(guī)模最大的商家入駐，讓兇狠的外地“狼”來強烈地沖擊本地經(jīng)營商戶，形成“狼入羊群”效應(yīng)，為了搶地形、占山頭、卡位置，本地商家自然也就聞風(fēng)而動?！扒苜\先擒王”、“趕羊趕頭羊”，市場要成功，先得搞掂行業(yè)大戶。 　　市場能否順利開業(yè)的關(guān)鍵就看有多少經(jīng)營商家來捧場，而經(jīng)營商家進駐的數(shù)量首先要看行業(yè)大戶對市場的態(tài)度。對此，我們根據(jù)近年來實際為幾個專業(yè)市場提供營銷策劃的經(jīng)驗，在常規(guī)營銷策略、營銷手段基礎(chǔ)上，另外總結(jié)了一個深度營銷三字訣：招、引、挖。 　　實現(xiàn)六方共贏的根本在于“開業(yè)即火”且后續(xù)經(jīng)營穩(wěn)步上升。 　　和大型商場一樣，一個專業(yè)市場項目的開發(fā)、經(jīng)營也涉及到開發(fā)商、小業(yè)主、承租經(jīng)營者、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司、消費者等六個利益主體，因此我們認為只有實現(xiàn)了“六方共贏”，市場才能算是真正的成功。由此市場便出現(xiàn)了大量分割銷售產(chǎn)權(quán)的集中式商業(yè)地產(chǎn)項目，大型專業(yè)批發(fā)市場在其中就占有相當份額。 　　但近年來，這種情況有了很大的變化：一方面是各地政府由于城市建設(shè)的需要，由于對城市整體商業(yè)布局調(diào)整的需要，將大量集中式商業(yè)項目如專業(yè)批發(fā)市場、大型商場等交由純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)；另一方面由于商業(yè)房地產(chǎn)項目如果銷售成功則利潤率通常比住宅高出一截，不少房地產(chǎn)開發(fā)商也熱衷于商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)。這些現(xiàn)已發(fā)展成巨無霸級專業(yè)市場，在初始階段卻大多起步不高，經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營條件簡陋，只是由于生意越滾越大、影響越來越遠后政府或開發(fā)商才重新規(guī)劃建設(shè)使交易環(huán)境大為改善。 　　早期的大型專業(yè)市場都有自發(fā)形成的痕跡。大型專業(yè)市場深度營銷三字訣專業(yè)批發(fā)市場是大進大出、大流通、大輻射的代表性商業(yè)業(yè)態(tài)。鹽市口、春熙路已是成都