【正文】 不景則鋪位投資價(jià)值將直線下墜。因此我們總是希望能在項(xiàng)目開盤銷售前即盡量為項(xiàng)目注入更豐富、更實(shí)在的內(nèi)涵、準(zhǔn)備更完善的后續(xù)經(jīng)營管理措施，確保我們銷售的是“市場旺鋪”而不是一間單純的“房子”。因此千方百計(jì)“招”經(jīng)營戶、想盡辦法“引水溉田”就應(yīng)該成為項(xiàng)目銷售前的基本動(dòng)作。如果離開了這兩點(diǎn)去“深挖”客戶面，則仍可能銷售成功、經(jīng)營失敗。戰(zhàn)略遠(yuǎn)見與機(jī)會(huì)把握：創(chuàng)造商業(yè)房地產(chǎn)贏利新模式應(yīng)該說，2002年是中國商業(yè)房地產(chǎn)元年。 　　這一年，大連萬達(dá)開始實(shí)施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟(jì)南、青島、長春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。號稱中國家居第一品牌的南方香江集團(tuán)，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開發(fā)山東聊城光彩大市場項(xiàng)目大獲全勝后，迅速開發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項(xiàng)目，一年內(nèi)連克多個(gè)大盤，漸顯省城和二級城市“通吃”的王者之氣。聲名顯赫的新希望集團(tuán)也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂購高管團(tuán)隊(duì)連手打造的“樂客多”大型連鎖購物中心也將成立，銀太百貨與樂客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國搶灘商業(yè)地產(chǎn)。如今，全國各地已是追隨者眾，長城內(nèi)外,大江南北，二、三級城市都紛紛開發(fā)商業(yè)步行街、購物廣場甚至Shopping Mall等。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場熱點(diǎn)。 　　房地產(chǎn)市場何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤豐厚，通?？梢再u到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進(jìn)入“微利時(shí)代” (王石語)，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時(shí)，開發(fā)商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動(dòng)的企業(yè)行為；其次，我國現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對落后(特別是二級以下城市)，我國加入世貿(mào)組織后，很多國際零售、家居、餐飲、娛樂業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動(dòng)了國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國很多城市快速擴(kuò)張，城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了余地。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強(qiáng)烈需求。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲(chǔ)蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險(xiǎn)大，投資中心商圈的商鋪則普遍認(rèn)為是分險(xiǎn)小、回報(bào)快、增值大的理財(cái)手段。全國各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤從來都是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨(dú)特的贏利模式。如若開發(fā)商缺乏對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，缺乏對商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 　　那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫字樓和酒店）的“運(yùn)作模式”？根據(jù)我們的實(shí)踐，這種模式可以用下圖表示： 　　本文以地級市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為例，具體闡述如下： 　　一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級商圈過渡地帶。 　　因?yàn)橹行纳倘ι啼伒淖饨鸲槌鞘凶罡哒?，本身具有良好的積聚和放大財(cái)富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。雖說中心商圈地價(jià)偏高甚至很高，但一般地說,地級城市的地價(jià)因素對此類項(xiàng)目的利潤形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價(jià)過高而對利潤高度敏感,如安慶和萍鄉(xiāng)地價(jià)達(dá)500～600萬元/畝)。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過程中，對該項(xiàng)目所作的敏感性分析顯示，在地價(jià)為200萬元左右時(shí),各敏感性因素對項(xiàng)目利潤的影響程度依次為：平均售價(jià)變化177。1%，影響利潤177。%；建筑密度變化177。1%，影響利潤177。%；銷售率變化177。1%，影響利潤177。%，地價(jià)和單位建筑成本相同，其變化177。1%，影響利潤－＋%。其中，，；，；。 　　所購?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項(xiàng)目有足夠大的營業(yè)面積成為旗艦店,便于建成運(yùn)營后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般地說，購物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些。 商鋪投資攻略 來自專業(yè)人士、學(xué)者、成功買家、商業(yè)市場管理者的商鋪投資忠告　　商鋪投資五大注意　　但凡投資都必然存在風(fēng)險(xiǎn)，雖然受整個(gè)市場景氣的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理想的回報(bào)率，我們認(rèn)為商鋪的投資需要注意以下幾個(gè)問題：　　一、了解市政規(guī)劃　　市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等。商鋪對于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該商鋪未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價(jià)值提升。另外，由于上海正處于大規(guī)模舊區(qū)改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計(jì)劃動(dòng)遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償?！　《⒄莆兆饨鹚郊拔磥碜邉荨　≡S多投資者都已經(jīng)意識(shí)到，上海真正頂級地段的商鋪極少出售，市場上常見的大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房及新建的商場。如前所述，商鋪的價(jià)值來源于租金水平，投資者需要對目標(biāo)商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計(jì)算其現(xiàn)在的價(jià)格是否合理。對于一些地段優(yōu)勢明顯，但單位售價(jià)高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從今后擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測租金水平。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手，掌握一定的市場租金行情及招商知識(shí)是很必要的?！　∪?、謹(jǐn)慎對待“包租”　　出售商場產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是近年來比較流行的方式。對于大型商場的出售，業(yè)主經(jīng)常選擇這一方式，將商場分割成十幾個(gè)平方米至幾十平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。投資者會(huì)得到幾年的8%～10%的回報(bào)率保證(有時(shí)是前5年)，且不必參與商場的租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，我們需要提醒投資者，商場需要非常專業(yè)的經(jīng)營者，一旦發(fā)展商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺徤啼伋鍪?。選擇此類商鋪，投資者應(yīng)該倍加關(guān)心發(fā)展商的背景以及商場經(jīng)營管理公司的資質(zhì)?！　∷?、選擇成熟地區(qū)　　選擇成熟地區(qū)的商鋪可以較大程度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟商鋪的基本需求是有所保障的。雖然一些新開發(fā)的社區(qū)內(nèi)的商鋪價(jià)格相對較低，有相當(dāng)大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或缺少客流量，且此類商鋪大多數(shù)為滿足生活基本需求的行業(yè)，其租金承受能力較低，從而無法實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營價(jià)值，其升值潛力亦可能不足以抵消投資者資金的機(jī)會(huì)成本?！　∥?、注重長線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長期的有保證的租約。雖然在租金數(shù)字方面，投資者的直接收益會(huì)略有下降，但如果租客或提前退租或無理拒絕履行合同，會(huì)給業(yè)主造成更大的損失。這種損失包括商鋪的空置的租金損失、房屋的還原費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施的維修等，甚至有時(shí)候因?yàn)樽饪偷牟灰?guī)范經(jīng)營會(huì)使業(yè)主卷入法律糾紛，因此，商鋪投資更應(yīng)該注重長線的收益。 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民，主要服務(wù)于社區(qū)居民，同時(shí)輻射周邊區(qū)域 它的表現(xiàn)形式主要是商業(yè)用途裙樓或建筑底層，經(jīng)營業(yè)態(tài)表現(xiàn)為便利店，超市，藥店，餐廳，美容美發(fā)，干洗，彩擴(kuò)，花店，酒吧，房屋中介，裝飾公司等，由于其特有的建筑形態(tài)，大多投資少，出租率高 對社區(qū)尚鋪的投資要對其所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群進(jìn)行分析 ◆客流量 人旺財(cái)旺，社區(qū)商鋪的客流主要來自本區(qū)的居住人口，這主要取決于該社區(qū)的開發(fā)規(guī)模和不同鋪位的位置，故在考察時(shí)要考察整個(gè)項(xiàng)目的客流量和不同位置鋪位的客流量 ◆交通 社區(qū)商鋪主要服務(wù)于該區(qū)居民，交通的影響次之于街鋪，但小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的規(guī)劃將對不同的商鋪產(chǎn)生影響，周邊開闊的商鋪投資價(jià)值較高 ◆車位 社區(qū)商鋪雖然主要服務(wù)于該區(qū)居民，但同時(shí)也可以輻射周邊區(qū)域，故在依賴社區(qū)停車設(shè)施基礎(chǔ)上。開發(fā)商仍然要考慮商鋪的停車泊位 ◆硬件 社區(qū)商鋪的硬件參數(shù)主要涉及到面寬，進(jìn)深，層高等，合理的設(shè)計(jì)參數(shù)將直接提升商鋪的投資價(jià)值 ◆項(xiàng)目定位 社區(qū)商鋪它是隸屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，項(xiàng)目的具體定位，面對的客戶群，社區(qū)商鋪的投資形式，定位，管理水平將對商鋪價(jià)值產(chǎn)生直接影響 ◆周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 社區(qū)商鋪價(jià)值的提升空間很大程度上受到周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，故在投資時(shí)關(guān)注周邊大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃，才能對社區(qū)商鋪未來前景作一客觀估算