【正文】 延續(xù)04年住宅市場平穩(wěn)發(fā)展的勢頭，價格穩(wěn)步增長，從第二季度開始，價格開始小幅波動，主要是進入5月后國家針對打擊投機、抑制房價出臺一系列政策，使市場受到不小的沖擊，開發(fā)商和購房者面對不明朗的市場和政策相持觀望，市場一度低迷，打折、團購等活動紛紛上演，在刺激市場的同時也使得房價發(fā)生震蕩。但在市場的剛性需求支撐下價格整體還是呈上升趨勢。 從各個區(qū)域的價格走勢圖上我們可以看出，各區(qū)域價格走勢都比較平緩，總體來看小幅增長。區(qū)域價格檔次明顯，價差較大。價格走勢線位于最上端的是南部樓盤，其次是東部區(qū)域，北部區(qū)域價格水平始終位于最低端。 從各區(qū)域的價格漲幅來看，西部區(qū)域房價增長幅度最大，上漲了約4個百分點，隨著西部區(qū)域的開發(fā)和市政配套的完善，西部大盤的規(guī)模效應(yīng)以及開發(fā)商的品牌效應(yīng)，使得西部的樓盤在市場上得到提升，同時受規(guī)模普遍較大的影響，西部樓盤對市場的影響力都比較大，一個樓盤的價格波動都會對市場造成一定的沖擊，因此本年度中幾個新盤的推出拉動了該區(qū)域的價格上漲。 漲幅居第二位的是南部區(qū)域，南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境，高檔樓盤林立，其價格定位普遍較高，整體均價一直處于各區(qū)域的首位，投資客戶少，價格上升空間較小。在今年宏觀調(diào)控中，該區(qū)域樓盤的高品質(zhì)是其價格的平穩(wěn)增長的支撐，此外，隨著區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)的建設(shè)和成熟，促進了該區(qū)域價格的上升。東部和北部都低于整體的價格增長水平，隨著濟南東部新城規(guī)劃的清晰，東部區(qū)域成為近年來濟南市房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，房價一路攀升，人們普遍看好東部的發(fā)展?jié)摿?，因而該區(qū)域的投資型客戶相對其他區(qū)域最多，受政策調(diào)控的影響也最大，價格增長幅度較小。北部區(qū)域受區(qū)位劣勢的影響，整體價格水平一直較低，但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實施，提升了區(qū)域價值，雖然近年來區(qū)域供應(yīng)量不是很大，是區(qū)域價格穩(wěn)步增長，但城市改造過程中的一些價格較低的舊村改造項目，對該區(qū)域市場產(chǎn)生了不小的沖擊，因此區(qū)域價格也受到一定影響。3．2005年住宅市場特征住宅價格穩(wěn)步上漲，全年漲幅明顯下降2005年在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，濟南住宅市場不慍不火，全年住宅市場價格增幅不到二百元，%的增長幅度相比，增幅下降了11個百分點，全年漲幅明顯下降。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時濟南作為一個內(nèi)陸城市開發(fā)度不高，外來投資者較少，城市化的過程中對住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動下，房價穩(wěn)步上漲。供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布縱觀2005年濟南住宅市場，東部區(qū)域不再是市場供應(yīng)的唯一主角，本年度南部和西部都有較大的供應(yīng)。主要是受今年宏觀政策調(diào)控的影響，上半年住宅市場一度低迷，一些開發(fā)商面對不明朗的市場和政策前景，紛紛調(diào)整開發(fā)計劃推遲到年底或者明年開盤，西部和東部的一些大盤的后續(xù)開發(fā)保證了該區(qū)域的市場供應(yīng)量，南部一個超級大盤的出現(xiàn)使南部新增供應(yīng)量一下躍居首位，供應(yīng)重心多元化。住宅市場先揚后抑，樓市放量初見曙光 05年初始濟南住宅市場保持04年的繁榮，住宅市場價格高速增長，繼5月份“國八條”等一些列中央、地方房地產(chǎn)政策出臺后，購房者對未來不確定的市場情況持觀望態(tài)度，銷量驟減，市場跌入低谷，但因濟南市場開放程度較低，外來投機性置業(yè)較少，從各樓盤消費客群來看，大部分還是自住群體，濟南房地產(chǎn)市場剛性需求仍較旺盛。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進度，而是結(jié)合市場情況調(diào)整項目進程。下半年市場經(jīng)歷了一個消化、適應(yīng)的過程后，政策環(huán)境逐步穩(wěn)定，調(diào)控方向日益明確，消費者恢復(fù)理性購房需求增長，從下半年的秋季房展會中我們也可以看出，無論是從新亮相樓盤的數(shù)量還是客戶的關(guān)注度都高漲，特別是一些新的大盤的亮相令我們看到未來一段時間濟南住宅市場將有一個大的集中放量的過程。4．2006年住宅市場展望 05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，本年度新增供應(yīng)量與去年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經(jīng)濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題。 價格方面，目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加，所以預(yù)計未來一段時間價格不會下降。同時政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時間新增供應(yīng)量的增加，將會對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。 供應(yīng)分布方面，南部將是住宅市場的焦點，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從今年房展會我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球；東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場提供充沛的供應(yīng)的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來濟南住宅市場的熱點區(qū)域。 從客群來講，轉(zhuǎn)讓、持有過程中的高費用會使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。逐漸成熟的市場會培養(yǎng)出更加成熟的消費者，購房者會越來越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。5．典型住宅項目調(diào)查1）新東方花園項目位置：濟南東部歷下區(qū)高新開發(fā)區(qū)地 址：高新區(qū)新宇北路1號，國際會展中心東北開發(fā)商：山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（齊魯品牌地產(chǎn)30強）物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：小高層總規(guī)模：占地115畝，總建筑面積16萬平米容積率：2．08主力戶型：106280平米均價：3950元/平米總價范圍：42115萬/套銷售情況：已售6070%裝修標準：毛坯工程進度：準現(xiàn)房，正在進行小區(qū)園林景觀建設(shè)外立面情況：磚紅色面磚帖面，上部灰色面磚，配以白色橫向線條分割。外飄窗，落地式觀景陽臺。廣告訴求：會展地產(chǎn)領(lǐng)舞東方項目賣點：252。 區(qū)域優(yōu)勢，位置優(yōu)勢，城市未來發(fā)展規(guī)劃252。 項目自身配套優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢252。 企業(yè)品牌，項目品牌備 注：小區(qū)規(guī)劃住戶1000多戶，12棟小高層平均樓間距40米。頂層設(shè)有復(fù)式，面積最小167平米，價格在4000元以上。企劃顧問：智盟時代（053186328638）咨詢專線：88350668835077883509992．世通萊茵小鎮(zhèn)項目位置：濟南東部歷下區(qū)高新開發(fā)區(qū)地址：濟南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中心廣場北側(cè)（康虹路以北），國際會展中心以北交通狀況：緊鄰工業(yè)南路及經(jīng)十東路，周邊路網(wǎng)發(fā)達開發(fā)商：山東世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：別墅建筑類型：雙拼、疊拼、聯(lián)排、公寓、高層總規(guī)模：占地400多畝，建筑面積25萬平米綠化率：40%容積率：，主力戶型：170240平米，最大面積500平米均價：別墅均價6500元平米；疊拼：5600元/平米；聯(lián)排：63006900元/平米；雙拼：10000元/平米；公寓：3800元/平米；高層：尚未銷售，未定價總價范圍：別墅95500萬/套銷售情況：1個月前開盤，別墅共180套，目前已售50套，積累期半年，認購期1個月裝修標準：毛坯工程進度：現(xiàn)房，園林景觀呈現(xiàn)外立面情況：一層毛石，二三層彩色涂料廣告訴求：戀上城市別墅，戀上萊茵小鎮(zhèn)項目賣點：252。 區(qū)域優(yōu)勢，位置優(yōu)勢，城市未來發(fā)展規(guī)劃252。 完善的社區(qū)配套服務(wù)體系252。 城市別墅，高品質(zhì)生活252。 園林景觀規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計：澳洲Ｕ／Ａ集團、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院建筑設(shè)計：香港中元設(shè)計國際有限公司備注：項目一期為悉尼花鄉(xiāng)，04年開盤，均價5500元/平米，現(xiàn)已售完。二期萊茵小鎮(zhèn)06年5月開盤，共180套別墅，均價6500元/平米。同時包括青年公寓（商住50年產(chǎn)權(quán)，與國際會展中心相對，4050平米，均價3800元/平米），高層（期房，12層，未定價，未銷售）。設(shè)計了５種風格樣板間，包括：德式、英式、美式、現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代中式等。小鎮(zhèn)熱線：8868066886807773．上?；▓@項目位置：濟南東北部歷城區(qū)地址：歷城區(qū)東晨大街、祝舜路口交通狀況：公交K91路、30路、80路、113路、118路開發(fā)商：濟南豪嘉置業(yè)有限公司物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層、小高層總規(guī)模：占地16萬平米綠化率：30%主力戶型：75195平米均價：4400元/平米總價范圍：50100萬/套銷售情況：銷售85%以上。裝修標準：毛坯工程進度：全現(xiàn)房，部分已入住。外立面情況：咖啡色、灰色、淺灰色面磚，外飄窗，坡屋頂物業(yè)費：1．2元/平米月廣告訴求：全時尚動感社區(qū)項目賣點：252。 企業(yè)品牌實力252。 全現(xiàn)房發(fā)售252。 區(qū)位優(yōu)勢，周邊高尚人居氛圍，緊鄰洪樓商圈252。 東部新城發(fā)展規(guī)劃，增值潛力大252。 卓越的產(chǎn)品規(guī)劃與景觀規(guī)劃252。 完善的生活配套行銷企劃：豪陽豪新備 注：小區(qū)規(guī)劃居住戶數(shù)為2000戶，配有地下車庫，售價6萬元/個。規(guī)劃有14000平米的中心廣場，樓間距最小27米，最大5070米。4．魯能領(lǐng)秀城項目位置：濟南南部市中區(qū)地址：濟南市市中區(qū)興濟河路，南二環(huán)與英雄山路交叉口交通狀況：距市中心6公里，到達市中心只需十分鐘車程，BRT快速公交系統(tǒng)即將開通，總站緊鄰社區(qū)。五橫七縱道路構(gòu)建南部城區(qū)新路網(wǎng)，多條公交專線，到達濟南城區(qū)各處。投資商：山東魯能集團開發(fā)商：山東魯能亙富開發(fā)有限公司物業(yè)類型：普通住宅、別墅、公寓、花園洋房建筑類型：獨棟、疊拼、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層總規(guī)模：占地5000畝，建筑面積324萬平方米綠化率：40%容積率：0．97均價：4200元/平米銷售情況：05年11月開盤，1851戶，均價3800元/平米。13棟樓中團購6棟。其余已售約20%裝修標準：毛坯，北向鄰路樓座帶精裝工程進度：一期已出34層物業(yè)公司：北京魯能物業(yè)管理公司廣告訴求：300萬平米國際人居生態(tài)城項目賣點：252。 規(guī)模優(yōu)勢，長江以北最大的國際人居生態(tài)城252。 自然環(huán)境優(yōu)勢，鄰山面水，聽風飲綠252。 交通便捷，未來BRT快速公交系統(tǒng)252。 配套優(yōu)勢252。 企業(yè)品牌優(yōu)勢252。 濟南第一家引入社區(qū)醫(yī)院建筑設(shè)計：中國建筑設(shè)計研究院規(guī)劃設(shè)計：美國PERKINS設(shè)計事務(wù)所景觀設(shè)計：北京中國風景園林規(guī)劃設(shè)計研究中心營銷顧問：偉業(yè)顧問備注：46萬平米配套設(shè)施，打造濟南最大的社區(qū)SHOPPING MALL，泛會所規(guī)劃，是濟南第一家擁有二座星級酒店的社區(qū)?？扇菁{8萬人居住，預(yù)計將用68年時間進行開發(fā)。5．偉東新都項目位置：濟南南部市中區(qū)地 址：濟南市舜耕路山東財政學院南200米開發(fā)商：濟南偉東置業(yè)有限公司物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：高層、小高層總規(guī)模：共占地20萬㎡，建筑面積103萬㎡容積率：5．2主力戶型：78150平米均價：4600元/平米總價范圍：36100萬/套銷售情況：04年開盤銷售，已售近90%裝修標準：毛坯工程進度：準現(xiàn)房，正出外立面外立面情況：現(xiàn)代建筑風格，一二層石材帖面，紅、淺黃、灰三色涂料，白色塑鋼窗廣告訴求：城市魅力，生態(tài)印象項目賣點：252。 規(guī)模優(yōu)勢，百萬平米，大盤形象252。 區(qū)位優(yōu)勢，自然環(huán)境優(yōu)勢252。 600米黃金商業(yè)街252。 豪華SPA養(yǎng)身會所，雙語幼兒園，九年制明星中學252。 2004年度博鰲論壇引領(lǐng)中國住宅十大風尚名盤/齊魯名盤50強252。 開發(fā)商品牌優(yōu)勢，2005年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，齊魯?shù)禺a(chǎn)50強名企，房地產(chǎn)開發(fā)中國大盤排名前100強營銷策劃：銀海世邦備注：項目總占地20萬平米，分成四個地塊分別由四個開發(fā)商開發(fā)銷售。包括偉東新都、城市精英領(lǐng)域、舜耕路上等。城市精英領(lǐng)域，共150套房，開盤一個月銷售25套，均價4600元/平米，最高價4900元/平米。舜耕路上，共1700套，于2004年底開盤，目前還剩余約110套。一樓二戶，主力戶型為112平米、125平米，價格在44504900元/平米之間。TEL：053186502178650137825978796．蝶泉山莊項目位置：濟南南部市中區(qū)地址：濟南市市中區(qū)英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西300米發(fā)展商：外海集團開發(fā)商：山東省新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：普通住宅、別墅、花園洋房建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排、疊拼、獨棟總規(guī)模：占地約300畝，建筑面積約20萬平米容積率：約1．0主力戶型：一期芳草園、水云間130140㎡均價：別墅：7000元/㎡；小高層：4400元/㎡總價范圍：4070萬/套銷售情況：B區(qū)11棟花園洋房298套，今年6月11日開盤，目前已銷售認購110套。裝修標準：毛坯工程進度：出地面交房日期：07年下半年外立面情況：新古典主義建筑風格廣告訴求：中國原型山居生活項目賣點：252。 貴族生活，富人區(qū)，彰顯身份與地位252。 優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，山水相融252。 濟南稀有的純山地低密度園林社區(qū)252。 近郊山居生活模式252。 配套幼兒園、彩蝶軒會所、商業(yè)中心252。 企業(yè)品牌優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計：浙江大學安地規(guī)劃建筑設(shè)計公司環(huán)境設(shè)計：香港海文嘉德國際設(shè)計機構(gòu)全案策劃：外海集團濟南房產(chǎn)營銷中心、杭州青鳥廣告?zhèn)渥ⅲ寒a(chǎn)品規(guī)劃和園林景觀設(shè)計優(yōu)秀，推廣方面擺脫了對項目產(chǎn)品