【正文】 劃建設重點主要在以下幾個方面：252。對道路兩側(cè)236平方公里的18處二三產(chǎn)業(yè)片區(qū)進行深度規(guī)劃，引導城市空間有機集中和合理分散。經(jīng)十中路30公里沿線規(guī)劃開發(fā)建設30平方公里、6處片區(qū)：包括高新區(qū)中心區(qū)、信息金融中心、奧體—政務中心、省級服務中心、文化娛樂中心、經(jīng)十路標準段綜合功能區(qū)，形成現(xiàn)代功能完備的新城區(qū)。252。按照建設以山水景觀為特色、以高標準生態(tài)環(huán)境和便捷交通為支撐、形成獨具個性魅力的東部新城中心區(qū)的總體思路，精心搞好規(guī)劃策劃與前期籌備工作。按照十一屆全運會場館驗收時間倒排工期，擬分四個階段實施：2004年第三季度前為前期準備階段；2004年第四季度至2008年6月為項目建設施工階段，其中政務中心擬于2007年竣工；2008年7月～2009年初為完善試運行階段；2009年5月前為檢查驗收階段。 加快高新區(qū)建設突出發(fā)展電子信息、生物制藥和光機電一體化三大產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑特色突出、帶動力強的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系，力爭到2007年末，實現(xiàn)每平方公里生產(chǎn)總值產(chǎn)出10億元以上、高新技術(shù)產(chǎn)值占全市30%以上、實際利用外資占全市20%以上、其他各項經(jīng)濟指標占全市10%以上。252。西部片區(qū)發(fā)展將以工業(yè)化、城市化、國際化為目標，以京滬高速鐵路樞紐為依托，商貿(mào)、金融和物流產(chǎn)業(yè)為支撐，以發(fā)展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為重點，實施大規(guī)劃，展開大建設，促進大發(fā)展，形成“山、水、綠、城”相融一體的格局。市政府在土地指標、土地出讓金使用、建設信貸、財政轉(zhuǎn)移支付等政策上給予支持；加快基礎設施建設，抓緊實施大學園區(qū)、濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路和綠化建設。252。對影響老城形象、阻滯城區(qū)交通、承載輻射功能的重要城區(qū)道路進行改造整治，并相應搞好沿線區(qū)片綜合開發(fā)建設，形成交通與縱深開發(fā)相融合、功能完備的城市景觀和貫穿東西、連接南北、輻射周邊、快速便捷的路網(wǎng)體系。重點對老城區(qū)具有代表性的片區(qū)如大明湖地區(qū)進行綜合改造整治，形成彰顯泉城文化、現(xiàn)代設施完善的古城新韻風貌帶。全面完成背街小巷和鐵路沿線綜合整治任務，完善城區(qū)各類基礎設施，深化城市綜合整治，有效防止環(huán)境污染，基本形成人居環(huán)境優(yōu)美、各類設施齊全的新興城市街區(qū)。 加快鵲山龍湖規(guī)劃建設鵲山龍湖是泉城特色風貌帶北延和帶動北部發(fā)展的紐帶，是演繹黃河文化與齊魯文化的重要區(qū)域。融合現(xiàn)有鵲山水庫、黃河沉沙池及濟陽沿黃河段，統(tǒng)一規(guī)劃，按照防洪興利的原則開發(fā)建設鵲山龍湖，有助于豐富城市功能、完善生態(tài)體系、開發(fā)都市農(nóng)業(yè)、發(fā)展旅游經(jīng)濟、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展、帶動群眾致富、帶動北部開發(fā)。城市向東、向南發(fā)展的趨勢，城市規(guī)模的擴大將使?jié)鲜欣^續(xù)保持條帶狀城市的特點。有利影響：252。同時順應濟南人固有的區(qū)域觀念與印象，高新區(qū)所在東部地區(qū)更易被接受與認可。 城市郊區(qū)化建設、邊緣化發(fā)展強化 高新區(qū)位于城市東部邊緣城鄉(xiāng)結(jié)合部位置，濟南城市郊區(qū)化建設的加速，中心城區(qū)支柱性產(chǎn)業(yè)的外遷，降低中心城區(qū)聚集度以及城市發(fā)展規(guī)劃等一系列強勁擴張作用力的作用，都對高新區(qū)產(chǎn)生有利影響。 東部新城的城市定位 目前已初步形成以濟鋼為代表的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)。252。不利影響：252。252。四、消費特征1．人均收入水平隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入也維持了較快的增長速度。但城市每年的人均收入增長幅度并不穩(wěn)定，起伏較大。1357812005110131009495658471%%%%%%0200040006000800010000120001400016000200020012002200320042005年元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增長(%)濟南市歷年城市居民人均可支配收入及增長速度2．人均可支配收入及消費支出濟南市居民的人均可支配收入每年均呈上漲趨勢，2004年平均每人每月可支配收入突破了1000元界限，呈現(xiàn)了較好的增長勢頭。在人均可支配收入增長的同時，人均消費性支出并沒有出現(xiàn)同比增長的情況。而到2005年,，已突破千元大關(guān)，消費支出所占比例僅為68%。說明濟南城市居民的消費能力不強。與此同時。濟南市近幾年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）濟南市近幾年人均儲蓄值增長曲線（元） 數(shù)據(jù)顯示，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷增加，也說明濟南市居民所持有的可支配貨幣在不斷增多，與之匹配的購買力水平也隨之提高。說明在居民購買力不斷提高的同時，持幣存幣觀念也較強，居民消費欲望偏低。 家庭結(jié)構(gòu)變化家庭人口逐漸減少，家庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹?。濟南市歷年家庭人口變化曲線252。同時，很多項目的項目環(huán)境、外觀等直觀形象基本完成，以準現(xiàn)房、現(xiàn)房進行銷售。252。東部城市印象好，及城市未來的發(fā)展前景有利于吸引全市的中高端消費群體。 沿街底商需求多濟南的沿街住宅底商是濟南商業(yè)的主要商業(yè)形態(tài)之一。因此，商鋪需求越來越多。 存幣儲幣現(xiàn)象明顯，消費觀念有待引導濟南居民的儲蓄觀念較強，居民人均儲蓄增長率明顯高于人均收入增長及消費的增長水平。五、高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況濟南高新區(qū)成立于1991年，是國務院批準的首批國家級高新區(qū)之一。 濟南高新區(qū)位于濟南市區(qū)東部，包括總部經(jīng)濟中心區(qū)、出口加工區(qū)、東部新區(qū)三部分。區(qū)內(nèi)基礎設施完善，建設了現(xiàn)代化的實驗學校、幼兒園、居住小區(qū)，成立了行政審批服務中心，建立了投資、金融、人才交流、會展、保險、法律、公證等支撐服務體系。高新區(qū)已經(jīng)進入到新一輪更大規(guī)模更艱苦的創(chuàng)業(yè)時期。 濟南高新區(qū)直接從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有 6萬人，碩士博士1500多人，累計承擔國家火炬計劃項目100多項，省部級火炬計劃項目300多項。按科技部口徑統(tǒng)計，實現(xiàn)技工貿(mào)總收入510億元。 建區(qū)以來，濟南高新區(qū)陸續(xù)有韓國 LG、日本松下、鈴木、NEC、德州儀器、百事可樂、美標、沃爾沃、三洋等15家世界500強企業(yè)落戶。齊魯軟件園與印度班加羅爾軟件園建立了友好姊妹園區(qū)關(guān)系，與國外著名軟件公司合作建立了“微軟解決方案實驗室、IBM解決方案實驗室、北電網(wǎng)絡實驗室和DSP聯(lián)合實驗室，齊魯軟件學院與美國IBM公司合作建立了國際計算機培訓中心，環(huán)?？萍紙@與北歐SEM公司合作建立了環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)基地，建立了國際學校。高新區(qū)歷年營業(yè)收入柱狀圖（億）2．工業(yè)增加值2005年，濟南高新區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值162億元，自1998年至2005年，累計實現(xiàn)工業(yè)增加值532億元。高新區(qū)歷年利稅額柱狀圖（億元）4．出口創(chuàng)匯，自1991年建區(qū)至2005年。新開工項目70項，新開工建筑面積121萬平米，新竣工建筑面積101萬平米，實施各類科技計劃項目73項，其中國家級火炬計劃項目12項。6．入駐企業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有各類企業(yè) 3000多家，高新技術(shù)企業(yè)二百多家，其中，產(chǎn)值過億元的有41家，過5億元的14家，過10億元的7家，15家世界500強企業(yè)落戶。 浪潮集團有限公司252。 山東正大福瑞達制藥252。 濟南輕騎鈴木摩托車有限公司（鈴木汽車）252。 濟南百事可樂公司（百事可樂）252。 濟南魯源電力工程有限公司（西門子）252。 山東魯能積成電子股份有限公司252。 山東松下電子信息有限公司252。 山東潤豐化工有限公司252。 齊魯制藥集團252。 中創(chuàng)軟件252。%。房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。其中，高價位、大戶型的商品住房增長幅度大大超過中低價位和中小戶型。大戶型住宅產(chǎn)品受到市場青睞，成交量增長較大。東、西部區(qū)域樓盤價格差異明顯從調(diào)查的樓盤中看出，東部樓盤的價格超過5000元/平方米的樓盤數(shù)量明顯多與西部，而大舜天成的房價更是高達8900/平方米，創(chuàng)造濟南房價的最高值。造成東、西部區(qū)域樓盤價格差異的原因：1）西部經(jīng)濟多為工礦型企業(yè)，物流批發(fā)業(yè)，而東部金融商務、事業(yè)機關(guān)單位較多經(jīng)濟發(fā)展快于西部。2）而東部多是科教文衛(wèi)單位，自然環(huán)境好，更適宜人的居住。3）文化心理影響：由于經(jīng)濟發(fā)展的不平衡以及自然環(huán)境的差異，形成了一定時期的社會居住文化，即濟南人所流傳的“住南不住北、住東不住西”的居住區(qū)域觀念。高新區(qū)的悉尼花鄉(xiāng)、萊茵小鎮(zhèn)（二期）更是濟南別墅市場的代表項目，尚層e墅則是產(chǎn)品的創(chuàng)新衍生。陽光100對于濟南的房地產(chǎn)開發(fā)起到借鑒啟發(fā)作用，其產(chǎn)品定位為白領(lǐng)階層，小區(qū)規(guī)劃設計先進。西部主要為城市改造的重點，政府側(cè)重于城市形象再造，寄希望于房地產(chǎn)開發(fā)改變西部城市形象，提升西部的發(fā)展速度。其中，陽光100對于西部城市改造的成功，不僅改善了周圍的自然環(huán)境，同時改變了部分本地人對于濟南西部的看法，提升了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的地段價值。且郊區(qū)土地成本相對較低，但是目前配套生活設施、商業(yè)設施不完善，從而影響到進一步的開發(fā)，升值空間較大。其中主流產(chǎn)品為小高層、多層住宅。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴控的對象，并且停止審批用地。多層住宅是消費者喜歡的類型，主要表現(xiàn)為沒有電梯的維護成本，部分本地人對于高層、小高層入住后電梯維護等費用較高，擔心未來物業(yè)管理服務跟不上。產(chǎn)品多樣化、市場細分從調(diào)查的樓盤看，戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有。但濟南市場主力戶型主要集中在二居、三居。通常在濟南目前市場上兩居室戶型在面積配比上75—95㎡為經(jīng)濟型、95—110㎡為舒適型、110—125為豪華型。小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場激烈競爭的表現(xiàn)。小戶型的特征是單價高、總價低，可以作為暫時性過渡用房。而尚層e墅則屬于濟南小戶型的提升產(chǎn)品，雖然處于尚未成熟的高新區(qū)，但是仍然受到消費者歡迎。特別是國家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺，對房地產(chǎn)投資投機打擊較大。少則一、二套，多則十幾套，甚至幾十套。相應抬高二手房市場價格。宏觀政策對于市場的影響目前進入國家宏觀調(diào)控政策期，在調(diào)研樓盤中看樓的顧客較少，宏觀調(diào)控主要目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場，對于產(chǎn)品進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 宏觀調(diào)控打擊了投資，真正需求客戶暫時持幣觀望，短期內(nèi)樓價波動為正常市場現(xiàn)象。目前，經(jīng)濟適用房建設已全面啟動，006兩年將開工158萬平方米，竣工80萬平方米；2005年5月1日，《濟南市廉租住房管理辦法》全面實施，符合條件的 “雙困戶”已于近期領(lǐng)取了廉租住房補貼，后續(xù)工作也正在有序進行。（二）需求分析3040歲購房群體仍為購房主力，2630歲的購房群體比例上升 潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人是購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體比例顯著上升，所占比例達到29%。 潛在購房群體年齡結(jié)構(gòu)（%）置業(yè)行為以家庭為核心購買力 　　購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。 　　1）單身貴族消費群體 　　白領(lǐng)階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。其置業(yè)特征：①由于多是知識階層，所以對物業(yè)的要求相對苛刻，有時愿花較多的錢，也不愿買回廉價粗糙的物業(yè)；②理性不受促銷活動的影響，購房群體購買理性，冷靜而客觀。其群體特征：①經(jīng)濟自主自立，城市里知識型老人已基本脫離要子女代勞的傳統(tǒng)，在選擇住宅物業(yè)時喜歡按自己的意志和喜好；②老年人多在金錢使用時謹慎小心，不會過分的奢侈。初中及以下學歷的人群僅占4%。濟南市具有高學歷人群占城市總?cè)丝诮?0%，而這一類人多在重要的學校、醫(yī)院等事業(yè)單位及大型企業(yè)的重要崗位。 　　濟南市在各類學校任職的教育工作者約有112萬，其他還有醫(yī)院、政府機關(guān)等眾多事業(yè)單位。他們關(guān)注城市的生活氛圍、居住環(huán)境、居住質(zhì)量、政治環(huán)境、生活環(huán)境、治安環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、氣候環(huán)境等要素構(gòu)成。 潛在購房者工作單位多為私營企業(yè) 　　潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。分析表明，購房者對現(xiàn)在住房最大的不滿意是面積和戶型。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。 結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，%，自有住房、%%，%?！　⑹袌鲂枨蠛唵胃爬樗念悾翰疬w帶來的需求、外來人口解決居住的需求、主動改善居住條件的需求和投資需求。影響主動改善型需求的因素較多，主要體現(xiàn)為當前的購買力以及對未來行情的預期兩點，自己改善居住條件的購房者預計未來房價將小幅上漲的比例為50%，基本持平的比例為27%，預計房價將大幅上漲的比例為10%。 8．潛在購房者偏愛東部區(qū)域 　　潛在購房者中有40%選擇在東部購房，選擇南部區(qū)域的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。 　　交通便利是購房者最關(guān)注的因素，調(diào)查表明，購房者不希望為居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達到21%。因此對開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置。但是，對其他因素如升值潛力的關(guān)注程度并不高。 9．多層住宅是首選建筑形態(tài) 　　潛在購房者對建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。 10．平層是戶型結(jié)構(gòu)的首選 　　潛在購房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選擇復式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選擇錯層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。 12．80~100平米成為需求