【正文】 特點(diǎn)大型倉儲超市，生活日用品與食品是主要經(jīng)營范圍表四：名稱具體情況人民商場大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：2600平方米，主樓：34萬平方米。顧客稍多一些，屬國營體制?；瘖y飾品，服裝，電器，電子，古董，主要來自全國各地大型廠家。產(chǎn)品檔次不高，但價(jià)位卻不低。中、青年特點(diǎn)以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。表五：名稱具體情況銀座商城貴和購物位置濼源大街黑虎泉西路面積不到2萬平方米場所環(huán)境在濟(jì)南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量一般。產(chǎn)品所經(jīng)營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進(jìn)口主單位。價(jià)格價(jià)格偏高，一般要1000元左右。消費(fèi)客戶針對于濟(jì)南中上層收的人，工薪階層也有，不過很少，主要是為了信譽(yù)。特點(diǎn)大而全，檔次處于中等偏高的有信譽(yù)的大型商場。第二部分 房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的感覺。C、濟(jì)南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然因素限制，因此整個(gè)城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭發(fā)展的態(tài)勢。住宅特征：（1）整體規(guī)劃——零星插建比較普遍，形成規(guī)模的小區(qū)不多，個(gè)別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項(xiàng)但進(jìn)展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅項(xiàng)目以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式布局，個(gè)別小區(qū)開始分組團(tuán)，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的布局，但比例很??；高層住宅極少（有限的幾幢高層均為單位自建），小高層住宅開始增多。小高層既有板式也有點(diǎn)式。（4）配套設(shè)計(jì)：配套設(shè)計(jì)比較簡單，大型社區(qū)以服務(wù)性配套為主，個(gè)別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室娛樂室、游泳池等。（6）戶型設(shè)計(jì)：二房二廳和三房二廳主導(dǎo)市場，面積70120平方米為多，復(fù)式有錯(cuò)層設(shè)計(jì)不多見。（8）車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設(shè)有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出現(xiàn)了人車分流設(shè)計(jì)。（10）細(xì)部處理：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處理，屋頂設(shè)計(jì)簡單，大堂及電梯廳設(shè)計(jì)很小氣。（12）采暖：濟(jì)南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細(xì)采暖方式及價(jià)格見《附件1》。在過去的一年里，市場形勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當(dāng)?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動(dòng)作用。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。目前，濟(jì)南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近300家。據(jù)報(bào)導(dǎo)，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個(gè)億。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差異性很小，幾乎在同一個(gè)層面上競爭，造成產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，但從濟(jì)南現(xiàn)有260萬人口和目前的人均11平方米居住面積計(jì)算，濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。二、?jì)南房地產(chǎn)發(fā)展演變起步階段：80年代初—90年代初開發(fā)特點(diǎn)：政府統(tǒng)建，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為指導(dǎo)，基本屬于政府行為，沒有市場銷售。發(fā)展之初：90年代初—90年代中期開發(fā)特點(diǎn)：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。開發(fā)量：100萬平方米/年，共280家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑開發(fā)較熱：96年以后—2000年開發(fā)特點(diǎn)：（1）開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟(jì)適用房到高檔的別墅項(xiàng)目都有，90011000元/平方米不等。（2）濟(jì)南市內(nèi)已無土地，掌握在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商手中，共有49個(gè)項(xiàng)目，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊”。（3）最近12年，郊區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目成為熱點(diǎn)，但檔次都不高。(2)別墅項(xiàng)目：加州花園三、濟(jì)南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā) 企 業(yè)資 質(zhì)代 表 樓 盤1濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼2市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評為全國綜合效益百強(qiáng)回民、王函、梁莊等十四個(gè)居民小區(qū)（動(dòng)遷房）3濟(jì)南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)（動(dòng)遷房）4濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)總公司百花小區(qū)、雅居園5山東三箭置業(yè)集團(tuán)一級資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團(tuán)6山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)濟(jì)南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。銷售量：160平方米，剩余多數(shù)為動(dòng)遷安居房。濟(jì)南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價(jià)位房到開發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價(jià)位房；D、類似于上海的“金豐易居”購房超市，尚未出現(xiàn)。D、貸款相關(guān)收費(fèi)：抵押評估費(fèi) 萬分之八貸款總額保險(xiǎn)費(fèi)：千分之一貸款總額貸款年限 15年萬分之八貸款總額貸款年限 510年萬分之六貸款總額貸款年限 1015年公證費(fèi)：萬分之八總房款代辦費(fèi)：100300元不等。五、廣告分析及報(bào)價(jià)報(bào)紙廣告： 濟(jì)南目前的報(bào)紙廣告主要是《濟(jì)南時(shí)報(bào)》和《齊魯晚報(bào)》兩家。 濟(jì)南時(shí)報(bào)為全市，日發(fā)行量達(dá)到36萬份。價(jià)格根據(jù)時(shí)間段而言。濟(jì)南電視臺1平均收費(fèi)為：100200元/秒。身車廣告價(jià)格從612萬/單車全年不等，外加15%的廣告公司代理費(fèi)。另注：有關(guān)以上4種廣告的詳細(xì)資料見《附件4》。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟(jì)南大專院校、省市、機(jī)關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。中心醫(yī)院附近 、448K52終點(diǎn)站舜風(fēng)世紀(jì)花園、文東裕華園、東旺家園附近 、718歷東花園附近 、44101開元山莊附近 、768終點(diǎn)站，燕東山莊、K59和平花園 、10480 頤琴灣 商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會員店，屬濟(jì)南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。中創(chuàng)開元山莊最大，占地130畝 93年開發(fā)明月華庭最小，占地3110M2另外還有頤琴灣也屬這個(gè)部分，整個(gè)小區(qū)占地100畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯(cuò)，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。上述項(xiàng)目的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊”周邊。所以 “開元山莊”周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。單價(jià)市場這塊區(qū)域的普遍價(jià)位都較高，單價(jià)范圍26508000元不等，平均單價(jià)在40004500元左右。主力面積及主力房型這塊區(qū)域的主力面積在130170M2之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶一般都較重視臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑借南部山區(qū)這一大優(yōu)勢，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。另外一處是頤琴灣明珠花園，占地100畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式排列，上海索爾結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。主要建材及設(shè)備這12處樓盤大部分是磚混結(jié)構(gòu)，只有中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。五、具體案例分析頤琴灣明珠花園價(jià)位：30003400元/平方米（在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價(jià)位房）面積范圍：130240M2主打面積：130140M2銷售率：75%客源：80%屬自由購房，20%建委、機(jī)關(guān)單位及關(guān)系戶，自由購房客源主要來自山東航空公司、東方航空公司、華能集團(tuán)員工及機(jī)關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度7成居多賣點(diǎn)：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設(shè)計(jì)較合理，三A標(biāo)準(zhǔn)，二十四小時(shí)安保，可視對講等智能化管理。南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點(diǎn)，是養(yǎng)生的好地方，雖然靠近山區(qū)，但離市中心距離不遠(yuǎn)，周邊的配套也相對齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價(jià)不低，但銷售得也不錯(cuò)。以上兩部分個(gè)案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟(jì)南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價(jià)。環(huán)內(nèi)地區(qū)：歷山路鐵道線二環(huán)東路解放路圍合部分（即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶），屬市區(qū)部分；環(huán)外地區(qū)：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。三、環(huán)境分析商業(yè)l 以洪樓廣場為中心，東關(guān)大街花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中，生活設(shè)施最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)集市、大潤發(fā)倉儲式大賣場等，其輻射范圍整個(gè)東北區(qū)。交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路（內(nèi)環(huán)）、將軍路二環(huán)東路（外環(huán)）、山大路、洪家樓南路閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個(gè)東北區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，總體面言路況較好，公交線路多集中在以上地段。公交集散點(diǎn)：洪樓廣場：77K98歷山路與解放路口：44K5488K5K91文教集中在解放路一線：濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學(xué)（東校）、山大附中、歷城三中、濟(jì)南聯(lián)合大學(xué)藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學(xué)、糧食干校、計(jì)劃學(xué)校醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析 開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（），洪西花園（），恒泰花園（），大學(xué)南苑（5000方），建鑫小區(qū)（9萬方），綠景嘉園（10萬方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀(jì)園（），百花小區(qū)（15萬），雅居園（16萬）環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。（30004000元/ M2）：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園——多屬環(huán)內(nèi)個(gè)案，且相對規(guī)劃起點(diǎn)較高。 建材與設(shè)備百花小區(qū)——采用建設(shè)部推薦“四新”技術(shù)成果建材標(biāo)準(zhǔn)及智能化設(shè)施配置。綠景家園——引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設(shè)施。 客源分析 由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個(gè)人購房中相當(dāng)部分為私營業(yè)主。綠景家園——“東情西韻中國心”，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園——“冠軍家園”，意指業(yè)主中有奧運(yùn)冠軍，突出名人效應(yīng)。總結(jié)區(qū)域市場以下特征： 環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式布局，無集中綠化環(huán)境。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵路線以南。是濟(jì)南的中心城區(qū)，屬于第一流的地區(qū)。三、環(huán)境分析：商業(yè)： 該地區(qū)是濟(jì)南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以下地區(qū)：（1）大明湖周圍。如緯北、北坦，長盛小區(qū)。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。以東八里農(nóng)貿(mào)市場為核心，解決近幾年動(dòng)遷至此的居民的生活配套。最主要解決玉函社區(qū)（動(dòng)遷小區(qū)）的生活配套。 該區(qū)除泉城廣場市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點(diǎn)：（1）濟(jì)南東站（大明湖以北）。（2）東八里洼地區(qū)。（3）玉函小區(qū)。文教。如省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濟(jì)南外國語學(xué)校、回民學(xué)校、鐵中等。如山東大學(xué)、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學(xué)等。醫(yī)療。三、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地區(qū)作以下細(xì)分：（1）大明湖以東、以西，鐵路線沿線地區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于80年代左右。是一塊開發(fā)有潛力的地區(qū)。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。但規(guī)模均較?。航鸸诨▓@建筑面積5萬平方米。代表樓盤。此類物業(yè)是目前濟(jì)南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價(jià)格最貴的公寓小區(qū)。（4）南部山區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動(dòng)遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。（5）別墅項(xiàng)目。該小區(qū)是濟(jì)南目前唯一的純別墅類項(xiàng)目。但開發(fā)量不大。單價(jià)市場：（1）大明湖周圍：39305500元/平方米，其中大明翠庭為全裝修房。（3）南部動(dòng)遷房：15002200元/平方米。（5）加州花園：45576382元/平方米。 主力總價(jià)：5080萬。 主力總價(jià)：80137萬。 主力總價(jià)：6580萬。 主力總價(jià)：200217萬。 主力房型：二房和三房均勢。 主力房型：三房二廳。 主力房型：三房。 單幢別墅。其余均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會所設(shè)施和體育休閑設(shè)施。 三箭銀苑、舜華園個(gè)案的社區(qū)規(guī)劃相當(dāng)不錯(cuò)。多數(shù)使用面磚。主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)所有個(gè)案均為砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；（2）多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處理、裝修；但多數(shù)比較粗糙。但裝修明顯不夠