【正文】 代的需求 ,濟(jì)南市商品房開(kāi)發(fā)銷售擁有較大的市場(chǎng)空間。 %%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%自有住房 房改房 拆遷房 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有住房性質(zhì) 將市場(chǎng)需求簡(jiǎn)單概括為四類：拆遷帶來(lái)的需求、外來(lái)人口解決居住的需求、主動(dòng)改善居住條件的需求和投資需求。通常將主動(dòng)改善居住條件的需求作為消化樓市的第一動(dòng)力，因此這一部分需求顯得尤為關(guān)鍵。影響主動(dòng)改善型需求的因素較多，主要體現(xiàn)為當(dāng)前的購(gòu)買力以及對(duì)未來(lái)行情的預(yù)期兩點(diǎn)，自己改善居住條件的購(gòu)房者預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將小幅上漲的比例為 50%，基本持平的比例為 27%，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將大幅上漲的比例為 10%。較高的房?jī)r(jià)預(yù)期將削減或延緩當(dāng)前部分有改善居住條件的欲望但購(gòu)買力不足的人群 的需求，即引起該類需求的縮水。 39 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 8．潛在購(gòu)房者偏愛(ài)東部區(qū)域 潛在購(gòu)房者中有 40%選擇在東部購(gòu)房，選擇南部區(qū)域的比例為 22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。 40%19%5%22%14%0%10%20%30%40%50%60%東部 西部 北部 南部 市中心選擇區(qū)域 潛在購(gòu)房者在選擇購(gòu)房居住區(qū)域時(shí)，考慮的主要因素有交通方便、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化、工作方便。 40 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 交通便利是購(gòu)房者最關(guān)注的因素，調(diào)查表明，購(gòu)房者不希望為居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到 21%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購(gòu)房者對(duì)交通因素的極大關(guān)注也就說(shuō)明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段依舊在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在開(kāi)發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。 除此之外，對(duì)自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)文化的關(guān)注程度也較高，以上 3項(xiàng)因素與人們的生活 息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)居住區(qū)域的綜合品質(zhì)要求已經(jīng)提上日程。但是，對(duì)其他因素如升值潛力的關(guān)注程度并不高。 其中，選擇東部區(qū)域的購(gòu)房者考慮的主要因素依次為：交通便利、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化和價(jià)格因素； 西部區(qū)域購(gòu)房者考慮的主要因素依次為：交通、價(jià)格、自然環(huán)境和工作方便； 北部區(qū)域購(gòu)房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、價(jià)格、交通便利和升值潛力； 南部區(qū)域購(gòu)房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便； 市中心購(gòu)房者考慮的主要因素依次為：交通便利 、工作方便、自然環(huán)境和價(jià)格。 9．多層住宅是首選建筑形態(tài) 潛在購(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為 57%，其次為小高層所占比例是37%，對(duì)于高層的選擇比例僅占 6%，別墅所占的比例是 1%。 雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者接受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來(lái)將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭。 41 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 10． 平層是戶型結(jié)構(gòu)的首選 潛在購(gòu)房者首選的戶型結(jié)構(gòu) 是平層，所占比例為 50%，選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為 25%，選擇錯(cuò)層的比例為 16%，躍層結(jié)構(gòu)為 8%。 11．二室、三室是需求主力戶型 二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過(guò) 90％，其中二居室比例為 62％，三居室比例為 28％；對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少，分別為 2％、 3％。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對(duì)抑制客戶的購(gòu)買需求。 相關(guān)分析表明，濟(jì)南市不同區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶型需求略有差異，選擇市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁 ，南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著，表明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場(chǎng)；西部、北部區(qū)域?qū)Χ乙粡d的住宅需求居前一、二位，表明此區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房者偏好經(jīng)濟(jì)適用的戶型。 12． 80~100平米成為需求的主力面積 42 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá) 39％，其次為 100～ 120平方米，需求比例為 26％， 80平方 米以下需求比例為 19％， 120～ 150平方米需求比例為 11％，對(duì) 150平方米以上的戶型需求比例為 4％。 2021年，濟(jì)南市城區(qū)人均住宅使用面積約為 ，與國(guó)家建設(shè)部制定的 2020年居住目標(biāo) —— 人均居住面積達(dá) 35平方米，尚且存在一定差距。人均住房面積是反映一個(gè)地區(qū)住房情況的重要指標(biāo)。潛在購(gòu)房者人均住房面積的提升標(biāo)志著生活水平的提高，對(duì)住宅品質(zhì)要求的提升。 13．需求面積與戶型相關(guān)分析 潛在購(gòu)房者選擇的二室一廳戶型，面積區(qū)間主要分布于 61~100平米之間；選擇二室二廳戶型的面積區(qū)間主要分布 于 81~100平米之間；三室的面積區(qū)間主要分布于 101~120平米之間。 潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求多為改善自身居住條件，購(gòu)房時(shí)間集中于 1~2年內(nèi)，潛在購(gòu)房者首選東部區(qū)域，二室、三室是需求的主力戶型， 80~100平米成為需求的主力面積。 43 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 14． 潛在購(gòu)房者家庭年收入分析 家庭年收入?yún)^(qū)間以 3~5萬(wàn)元為最多，比例為 44%，其次為 3萬(wàn)元以下的家庭，比例為 29%，收入在 6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為 22%， 10 萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，低收入特征預(yù)示著未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量較大。 由于潛在購(gòu)房者的購(gòu)買力大小將決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影響著潛在購(gòu)房者購(gòu)買能力，一般而言家庭年收入水平高的家庭相應(yīng)的儲(chǔ)蓄額度相應(yīng)高一些，自有儲(chǔ)蓄額度將直接影響潛在用戶的首付款的支付能力，從本次研究群體的家庭年收入來(lái)看，主要集中在 3~5萬(wàn)之間，同時(shí)假定該群體已有 4~6年的積蓄，儲(chǔ)蓄率按照 50%計(jì)算，該部分群體的儲(chǔ)蓄額度在 6~15萬(wàn)之間，按照首付 30%計(jì)算，該部分群體對(duì)總價(jià)的承受能力應(yīng)該在 20~45萬(wàn)之間。 15．低價(jià)位住宅市場(chǎng)廣闊 對(duì)價(jià)格的接受程度集中在 4000元 /平方米以下，比例超過(guò) 90％，其中 3500元及以下所占的比例最高，為 64%，其次為 3500~4000元 /平方米，所占比例是 30％， 4000元 /平方米的住宅比例僅占 5％。 16．總價(jià)在 40萬(wàn)元以下的住宅頗受歡迎 潛在購(gòu)房者對(duì)住宅總價(jià)的承受力方面，以 40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中 21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購(gòu)房者接受的比例約占到四成，其次是 31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò) 40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有 12%的人可以接受，所以總價(jià)水平 40萬(wàn)元為潛在購(gòu)房者的心理底線。 依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格，細(xì)分不同購(gòu)房群體的需求特征。 承擔(dān)總房款在 30萬(wàn)元以下的潛在購(gòu)房者，偏好的面積首先是 81~100平米，其次為 61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi)；總房款在 31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好 44 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 的面積為 101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi)；總房款在 41~60萬(wàn)元 之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi)；總房款在 61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為 121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。 17．銀行按揭付款方式是主流 潛在購(gòu)房者選擇銀行按揭付款方式的比例是 79%，其中，月供款在 1000元以下所占的比例為 33%，其次為月供款在 1000~1500元之間，比例為 31%。 45 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 其中，接受總房款 20萬(wàn)元以下的購(gòu)房者主要采用月供 1000元以下的方式，所占比例為 49%；接受總房款 21~30萬(wàn)元之間的購(gòu)房者主要采用月供 1000元以下，所占的比例為 41%，采用月供1501~2021元的比例為 35%；總房款 31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者多選擇月供 1001~1500元，比例為38%；總 房款 41~60萬(wàn)元之間的購(gòu)房者采用一次性付款和月供 1001~1500元的比例均為 27%；總房款 61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者主要采用一次性付款，比例為 40%。 18．綠化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園 /學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套 潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為 20%，之后分別為超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校 /幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 46 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 19．租用車位特征顯著 潛在購(gòu)房者對(duì)于有車位需求與無(wú)需求的比例為 4： 1，租用與購(gòu)買所占的比例分別為 49%和32%。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車位。 購(gòu)房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于 7萬(wàn)元以下，比例為 50%，其次為 8萬(wàn)元，比例為21%，購(gòu)買者對(duì)車位的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車位配比應(yīng)與當(dāng)前需求與未來(lái)城 市發(fā)展相結(jié)合考慮。 20．潛在購(gòu)房者獲取信息渠道分析 報(bào)紙廣告和房展會(huì)是購(gòu)房者最大的信息來(lái)源渠道，比例均達(dá) ％。在媒體多元化的今天，報(bào)紙廣告仍以其巨大的讀者覆蓋及最具房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑サ膬?yōu)勢(shì)被購(gòu)房者認(rèn)同；電視廣告以％的比例，位居第二。 47 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 總結(jié) ： 潛在購(gòu)房者的基本特征方面： 年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化， 26~30歲的購(gòu)房群體成為主流；三口之家為最核心的家庭結(jié)構(gòu)；單身購(gòu)房者需求明顯不足； 潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè)；公交車是主要出行工具。 潛在購(gòu)買者的購(gòu)買力方面： 家庭年收入?yún)^(qū)間以 3~5萬(wàn)元為最多；對(duì)價(jià)格的接受程度集中在4000元 /平方米以下；對(duì)住宅總價(jià)的承受力以 40萬(wàn)元以下的為需求主流。 潛在購(gòu)房者的需求特征方面： 購(gòu)房時(shí)間集中于 1~2年內(nèi)；置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位；近五成的購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將小幅上漲；對(duì)建筑形態(tài)的選擇中多層居首位；二居室、三居室是需求的主力戶型； 80~100平 方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流；購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園 /學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套；報(bào)紙廣告和房展會(huì)是購(gòu)房者 48 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 最大的信息來(lái)源渠道。 （三）濟(jì)南樓市專業(yè)水平總體評(píng)價(jià) 總體規(guī)劃 排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，建筑面積在 1040 萬(wàn)平米之間的項(xiàng)目全市有將近 50 個(gè)。相對(duì)容積率比較高，文體設(shè)施、康樂(lè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對(duì)短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運(yùn)用較為傳統(tǒng)和單一，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局相對(duì)滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。 建筑風(fēng)格 盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風(fēng)格，但樓盤開(kāi)發(fā)整體上難以體現(xiàn)差異性，個(gè)性張揚(yáng)、品位及可觀賞性較小。 營(yíng)銷手法 整體營(yíng)銷手法與包裝較為落后 ,水平較低。盡管有天建、中潤(rùn)、四建、三慶這些綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)理念與營(yíng)銷手段上較為超前，但一大部分企業(yè)理念較為落后，營(yíng)銷手段幾乎一律是“廣告宣傳 +售樓小姐”模式，開(kāi)發(fā)商仍處于被動(dòng)狀態(tài)，信息的釋放渠道 有限。 進(jìn)軍濟(jì)南的外地開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷手法相對(duì)超前，陽(yáng)光 100 相對(duì)于其他項(xiàng)目有所突破，為選購(gòu)陽(yáng)光100 的客戶均免費(fèi)辦理“陽(yáng)光卡”，持卡客戶在濟(jì)南的部分 高檔健身娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店、餐廳及購(gòu)物商場(chǎng)享受折扣優(yōu)惠。 整體質(zhì)素 濟(jì)南樓盤整體質(zhì)素在近年提升較快，一部分開(kāi)發(fā)商 特別是外地開(kāi)發(fā)商為濟(jì)南樓市帶來(lái)的先進(jìn)的營(yíng)銷手法與理念， 研發(fā)產(chǎn)品時(shí)已開(kāi)始設(shè)計(jì)一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、凸窗、復(fù)式、錯(cuò)層、歐式弧形飄臺(tái)等等，局部構(gòu)造也加以處理與借鑒效仿。但由于開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤較為稀少。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開(kāi)發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。 49 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 物業(yè)管理 物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)濟(jì)南消費(fèi)者 對(duì)物業(yè)管理意識(shí)不 強(qiáng)，另一方面開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。 服務(wù)內(nèi)容僅限于一般 水平的保安、保潔等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造和生活方式引導(dǎo)的高級(jí)物管水準(zhǔn)。 二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 1．城市規(guī)劃引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。西部、東部為濟(jì)南市開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 東部將以高新區(qū)為核心為開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開(kāi)發(fā)，土地升值空間大。西部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。城市改造成本高于新區(qū)開(kāi)發(fā)成本，目前東部房?jī)r(jià)高于西部，西部房?jī)r(jià)會(huì)有一定的上升空間。 2．外地開(kāi)發(fā)商繼續(xù)搶占市場(chǎng)，同時(shí)輸入先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念