【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　　 威 脅 (T)　區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大　　　　　　 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大供應(yīng)，為本案提供市場機會　合理準(zhǔn)確的市場及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖擊，擴大了項目市場層面【四 項目定位】根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對中小企業(yè)寫字樓市場具有一定的略奪性。設(shè)計上的先天不足很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價格進入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展?！? 現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產(chǎn)生動搖。我司認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。那么這是一個怎樣的市場呢？★ 寫字樓的新市場——二次置業(yè)市場。效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點，競爭者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領(lǐng)市場營銷的至高點，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關(guān)注，可與競爭個案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價帶來的利益損失。我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場，首要是實現(xiàn)現(xiàn)代化。效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實現(xiàn)現(xiàn)代化也是實現(xiàn)消費者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣。因此本案市場定位于已經(jīng)取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實進步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。 效果分析： ◎ 通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達到產(chǎn)品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價格優(yōu)勢?，F(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補了建筑外形設(shè)計一般的缺陷；★ 健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。B、 注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺設(shè)置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好的體魄。效果分析： ◎ 上述方案的實施簡單易行，可操作性強； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費者； ◎ 健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢；★ 簡約——現(xiàn)代的時尚元素。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡單的外形設(shè)計為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡約的外觀明快，蘊含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一；★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達元素，婉約靈動自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和；C、 建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會議廳，設(shè)置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會議廳）；D、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)；E、 配設(shè)滿足500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨立使用，并將主機設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機位對大樓外立面的影響，同時為24小時公辦提供便利條件；F、 采用先進的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個樓層設(shè)置多個寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級留足空間。建議如下：“航空SHOW商務(wù)港寫字樓”“航空”點明本案地點位于繁華的航空路；SHOW旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 推廣策略在具體推廣過程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗，我們將采用以下推廣手法：※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布※ 廣告推廣 確定引導(dǎo)—提出形象—展現(xiàn)賣點的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨時進行廣告效果的評估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整?！? 促銷 深入甲級寫字樓腹地，傳播項目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。※ 現(xiàn)場包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場氣氛。我們會根據(jù)實際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報，供發(fā)展商決策?！№椖夸N售目標(biāo)我們會根據(jù)項目的進展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略?！? 初步包裝后，用2個月時間進行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場 4個月※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計劃 23個月※ 進行系列推廣活動以上計劃逐步進行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時間內(nèi)讓項目的銷售率達到80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售