【正文】 0以下為嚴(yán)重不景氣。 城市整體企業(yè)景氣指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù)是通過(guò)了解企業(yè)家對(duì)本企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的判斷與預(yù)期，運(yùn)用“好”、“一般”、“不佳”等測(cè)試語(yǔ)句進(jìn)行加權(quán)、整理，最后以擴(kuò)散指數(shù)法編制景氣指數(shù)。 城市私營(yíng)企業(yè)基本情況 0%10%20%30%40%50%60%70%私營(yíng)企業(yè)總數(shù)增長(zhǎng) % % %交通運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)增長(zhǎng) 60% % %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)增長(zhǎng) % % %社會(huì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng) % % %2022 2022 2022 寧波私營(yíng)企業(yè)，每年保持著 10%左右的增長(zhǎng)率，其中交通運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)增長(zhǎng) 15%左右，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)與餐飲業(yè)保持在 10%左右，社會(huì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)迅速，達(dá)到 20%左右。 一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境 寧波三大產(chǎn)業(yè)比重（1 9 9 5 2 0 0 5 ）%%%%%%%%%%%%%%%% %%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期。 一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境 寧波出口額占G D P 的比重 %%%%%%%%%%%0500100015002022250030001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億元%%%%%%%%%%出口額占GDP比重出口（億元） GDP （億元） 比重強(qiáng)勁出口拉動(dòng) GDP增長(zhǎng)，寧波是典型的外貿(mào)拉動(dòng)型城市。 寧波是一個(gè)開(kāi)放且封閉的城市，既堅(jiān)持已有的觀念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撐著整個(gè)城市的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)；外資企業(yè)與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具備大量的高端消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)人群；城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)整合、升級(jí)，促使城市多中心的迅速出現(xiàn)，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，將形成新的商業(yè)中心。 城市定位及總體規(guī)劃 國(guó)際航運(yùn)中心 寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)區(qū) 人口規(guī)模： 40萬(wàn) 石化工業(yè)及加工區(qū) 人口規(guī)模： 20萬(wàn) 三江片老城區(qū) 人口規(guī)模： 160萬(wàn) 奉化 旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地 人口規(guī)模： 30萬(wàn) 鄞州中心區(qū) 人口規(guī)模： 25萬(wàn) 東部新城 新行政、商貿(mào)中心 人口規(guī)模： 15萬(wàn) 北部中心，接駁杭州灣大橋 人口規(guī)模： 50萬(wàn) 東錢(qián)湖片區(qū) 旅游、高尚居住 寧波科技園區(qū) 城市總體規(guī)劃 城市發(fā)展方向 鄞州新城 東部新城 新三江口 ? 城市規(guī)模擴(kuò)張仍然是寧波未來(lái) 10年發(fā)展的主要方向； ? 擴(kuò)張將采用的主要形式是新城建設(shè)及產(chǎn)業(yè)整合、升級(jí)； ? 城市人口結(jié)構(gòu)將隨著跨海大橋建設(shè)及產(chǎn)業(yè)整合、升級(jí)發(fā)生重大變化，“梭型”結(jié)構(gòu)逐步顯現(xiàn)，城市白領(lǐng)階層大量涌現(xiàn)。 寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線(xiàn)與沿海國(guó)道主干線(xiàn)構(gòu)成 T軸。 城市建設(shè) 城市規(guī)劃 — 現(xiàn)狀 城市框架正逐步拉開(kāi)，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展 ? 城市整體規(guī)劃格局目前相對(duì)不清晰； ? 城市形成跳躍式發(fā)展； ? 城市界面不斷向外順延發(fā)展； ? 多中心的打造，將形成城市新節(jié)點(diǎn)。 其中：企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第一 制度競(jìng)爭(zhēng)力排名第二 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力綜合排名第四 政府管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第七 寧波概況 — 經(jīng)濟(jì)地位 “ 以港興市，以市促港” ， 推進(jìn)北侖區(qū)域開(kāi)發(fā)，形成了北侖港區(qū)－大榭港區(qū)－穿山半島港區(qū)這一完整的港口群，促使港口功能日益完善，以產(chǎn)業(yè)為紐帶，大力發(fā)展臨港大工業(yè)和港口物流業(yè)，促進(jìn)港城共同發(fā)展。 杭州灣大橋的建造，帶來(lái)又一輪寧波潮 發(fā)展契機(jī) 臨港大工業(yè)與民營(yíng)小企業(yè)的有機(jī)結(jié)合 傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)： 紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)） 日用家電業(yè)（吸油煙機(jī)、空調(diào)器、洗衣機(jī)和熱水器等家電制造業(yè)） 輸變電設(shè)備制造業(yè)（高壓輸變電設(shè)備和智能化開(kāi)關(guān)設(shè)備等的制造業(yè)） 機(jī)械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機(jī)械業(yè)） 臨港型大工業(yè)： 石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細(xì)化工） 鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工） 電力工業(yè)（電力裝機(jī)容量 515萬(wàn)千瓦） 造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)） 寧波概況 — 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國(guó)四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一。 寧波特殊的地理位置，形成在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)地位。寧波鄞州中心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告 報(bào)告結(jié)構(gòu) 城市研究 市場(chǎng)概述 市場(chǎng)分析 個(gè)案情況 產(chǎn)品研究 客戶(hù)分析 市場(chǎng)概述與現(xiàn)階段特點(diǎn) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 時(shí)間與空間發(fā)展進(jìn)程 市場(chǎng)供求情況 一般客戶(hù)分析 代表性客戶(hù)深訪(fǎng) 報(bào)告 寧波城市研究 歷史角色 —— 通商口岸 浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國(guó)四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一 寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó) 200個(gè)城市中排名第六位。 寧波自古就是中外聞名的商埠 寧波是 “ 海上絲綢之路 ” 的起點(diǎn)之一，中國(guó)三大對(duì)外貿(mào)易港口之一 宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對(duì)外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn) 鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，寧波被辟為 “ 五大通商口岸 ” 之一 當(dāng)代角色 —— 長(zhǎng)三角南翼重要城市 寧波概況 寧波 概況 — 城市區(qū)位 寧波位于中國(guó)東部海岸線(xiàn)中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積 9365平方公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為長(zhǎng)江三角洲南翼的經(jīng)濟(jì)中心。而杭州灣大橋的建設(shè)，改變寧波“交通末端”的地理位置，縮短了寧波與上海等長(zhǎng)三角其他城市的距離，融入以上海為龍頭的長(zhǎng)三角 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，更好的將上海巨大的經(jīng)濟(jì)能量傳導(dǎo)到寧波。 寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó) 200個(gè)城市中排名第六位。 港口的深入建設(shè)及國(guó)際貿(mào)易加快發(fā)展，必然帶來(lái)貿(mào)易、物流、貨代等相關(guān)企業(yè)的快速增加及發(fā)展壯大，會(huì)給寧波寫(xiě)字樓帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求。 把寧波建成一個(gè)以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強(qiáng)的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長(zhǎng)江三角洲乃至全國(guó)和東北亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。未來(lái)的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，而未來(lái)的中心城區(qū)則要形成 “一心” （城市中心）、 “兩帶” （沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、 “三片” （三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點(diǎn)” （各具特色的十幾個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局。 寧波是一個(gè)成長(zhǎng)型的區(qū)域性輻射城市，人口相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力深厚且對(duì)外依存度較大，以技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型的加工業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)提升空間較大；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但小而散是現(xiàn)階段的主要特點(diǎn)；城市建設(shè)框架正逐步拉開(kāi)，并呈現(xiàn)跳躍性發(fā)展。 小結(jié) 寧波歷年G D P 走勢(shì)（1 9 9 5 2 0 0 5 ）%%%%%%%%%%0500100015002022250030001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年GDP（億元）%%%%%%%GDP年增幅? 寧波 GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長(zhǎng)幅度保持在 10%13%之間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的自主性和抗波動(dòng)性強(qiáng)； ? 2022年，寧波生產(chǎn)總值達(dá)到 ，僅次于上海、蘇州、杭州、無(wú)錫，居長(zhǎng)三角城市群的第五位； ? 2022年 GDP增長(zhǎng)放緩，主要原因：寧波是以外貿(mào)產(chǎn)業(yè)為支撐，受到國(guó)際外貿(mào)行業(yè)宏觀大背景的影響；國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控；現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展到達(dá)瓶頸階段，面臨新的整合升級(jí)； ? 強(qiáng)勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促使企業(yè)快速發(fā)展，而企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟(jì)支撐 。 一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境 寧波經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（19952022） 050010001500202225001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年產(chǎn)值（億元）第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。 一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市私營(yíng)企業(yè)基本情況 指標(biāo) 2022 2022 2022 2022 期末實(shí)有 本期新增 期末實(shí)有 本期新增 期末實(shí)有 本期新增 期末實(shí)有 本期新增 私營(yíng)企業(yè)數(shù)量 54352 15952 62515 15917 68501 14656 75316 16723 交通運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè) 700 171 1120 418 1297 423 1475 463 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè) 15294 3689 16820 4740 18525 4610 20426 4815 社會(huì)服務(wù)業(yè) 4231 1327 5275 1821 6434 2164 7683 2658 近年來(lái)，寧波私營(yíng)企業(yè)快速增長(zhǎng)， 3年間，增幅達(dá)到 5成以上，這極大的刺激了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。 按照以往的企業(yè)發(fā)展情況， 預(yù)計(jì)今后幾年年私營(yíng)企業(yè)年增長(zhǎng)也將保持在 10%左右 ，而目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要客戶(hù)是私營(yíng)企業(yè)中的貿(mào)易業(yè)，所以 寫(xiě)字樓年去化速度也將保持在 10%的增長(zhǎng) 。 180以上為非常景氣區(qū)間；[180 150]較強(qiáng)景氣區(qū)間； [150 120]為較景氣區(qū)間； [120 110]為相對(duì)景氣區(qū)間； [110 100]為微景氣區(qū)間。 115120125130135140145150 企業(yè)景氣指數(shù)進(jìn)入 2022年以后 ,上半年整體企業(yè)景氣指數(shù)在下降，說(shuō)明企業(yè)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)期在下滑，將抑制寫(xiě)字樓的部分需求 ,而進(jìn)入下半年以后 ,企業(yè)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)期在逐步增強(qiáng) ,對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將是利好。由下表知，以外貿(mào)服務(wù)業(yè)為主社會(huì)服務(wù)性企業(yè)景氣指數(shù)比去年同期有所上升，但整體幅度并不大。 ? 一個(gè)地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)比重越高，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及現(xiàn)代化水平也就越高，寧波市長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于依賴(lài)二產(chǎn)的帶動(dòng)，三產(chǎn)的增長(zhǎng)受擠出效應(yīng)影響相對(duì)較低。 ? 要堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息化進(jìn)程，按照“優(yōu)一產(chǎn)、強(qiáng)二產(chǎn)、興三產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 ? 把加快服務(wù)業(yè)發(fā)展作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、完善提升城市功能的重要途徑。 ? 東北亞航運(yùn)中心深水樞紐港，華東地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和交通樞紐；長(zhǎng)江三角洲南翼重要對(duì)外貿(mào)易口岸；浙江省對(duì)外開(kāi)放窗口和高教、科研副中心；東南沿海重要風(fēng)景旅游城市。 生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè) 金融保 險(xiǎn)業(yè) 國(guó)際貿(mào) 易業(yè) 中介服 務(wù)業(yè) 現(xiàn)代會(huì) 展業(yè) 信息服 務(wù)業(yè) 現(xiàn)代物 流業(yè) 促進(jìn)目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要客戶(hù)外貿(mào)類(lèi)企業(yè)增長(zhǎng)，帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)消費(fèi)。 培育壯大物流企業(yè)，推動(dòng)傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等企業(yè)向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)引進(jìn)全球大型物流公司和船公司進(jìn)駐寧波。 ? 信息服務(wù)業(yè) 重點(diǎn)培育信息等知識(shí)型服務(wù)企業(yè) ，為一、二、三產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)普及應(yīng)用提供服務(wù)支撐。按照構(gòu)筑“數(shù)字寧波”的要求，完善基礎(chǔ)測(cè)繪公共服務(wù)體系， 大力發(fā)展地理信息產(chǎn)業(yè) 。 ? 金融保險(xiǎn)業(yè) 按照建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口城市、區(qū)域金融中心的目標(biāo)，加快金融業(yè)在組織、機(jī)制和服務(wù)方面的改革創(chuàng)新， 積極吸引國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)落戶(hù)寧波 ，不斷增強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)金融服務(wù)功能和核心競(jìng)爭(zhēng)力。 扶持發(fā)展會(huì)展企業(yè)，完善會(huì)展服務(wù)體系 ，基本建成“中國(guó)會(huì)展名城”、“長(zhǎng)三角南翼會(huì)展之都”。 服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) — 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ? 商貿(mào)流通業(yè) 建立起開(kāi)放、高效、暢通、統(tǒng)一的商品流通體系，形成“大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易”的新格局。 ? 房地產(chǎn)業(yè) ? 旅游休閑業(yè) ? 文化傳媒業(yè) 做大做強(qiáng)新聞出版、廣播影視、音像電子、體育健身、廣告印刷等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)文化傳媒業(yè)。著力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)、文化經(jīng)紀(jì)等新興文化傳媒服務(wù)業(yè)。 ? 社區(qū)服務(wù)業(yè) 服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) — 生活性服務(wù)業(yè) 寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 ? 在 2022年之前相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，寧波寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格低于住宅銷(xiāo)售價(jià)格水平，即使在近兩年這種現(xiàn)象也明顯存在，房地產(chǎn)市場(chǎng) 呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性不均衡發(fā)展 。 2022年以后市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓需求量開(kāi)始增加，市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。 ? 隨著寧波城市的擴(kuò)張， 杭州灣大橋的建設(shè)，港口的發(fā)展 ，城市地位和經(jīng)濟(jì)總量和外向度及集聚能力的進(jìn)一步提高， 涌現(xiàn) 的大量外貿(mào)、船務(wù)、貨運(yùn)公司，外企辦事處、金融機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)型 企業(yè)，形成了較大 的寫(xiě)字樓市場(chǎng) 需求 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 202