上海浦東寫字樓市場分析報告-文庫吧
2025-07-19 08:15 本頁面
【正文】 木門、“立邦Nippon”高級涂料、衛(wèi)生間地面采用進口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標American Standard潔具、意大利五金配件等。6—27層，每層9—10戶。房型面積范圍70—222平方米，售價7000元/平方米。（二） 招商局大廈上海招商局大廈是一幢現(xiàn)代化、智能型的純甲級寫字樓。，總高度186米。大廈一至五層設(shè)有銀行、商務、郵局、餐飲、康樂等各種配套設(shè)施。三十八至三十九層擬開設(shè)會員制銀行家俱樂部，地下二層共提供285架汽車泊位。大廈坐落在陸家嘴金融中心的心臟地帶，周圍證券、保險及各銀行大廈林立。經(jīng)延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，經(jīng)南浦大橋至虹橋機場僅需三十分鐘路程。18—24層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80—148平方米，售價3100美元/平方米。（三） 上海期貨大廈位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達7萬多平方米，由美國著名建筑師設(shè)計，是一集期貨交易、信息、結(jié)算、辦公為一體的智能化樓宇。大廈設(shè)計先進，布局合理，各類配套設(shè)施齊全，設(shè)有停車庫、國際會議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設(shè)施。上海期貨大廈設(shè)有345只座位和完整的舞臺設(shè)施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)的國際會議中心。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個不同面積但可獨立使用的空間。20部原裝德國OTIS自動扶梯，14部原裝三菱垂直梯。房型范圍72—200平方米。 五． 結(jié)論目前銷售型的辦公樓房源不多，辦公樓由出租向出售轉(zhuǎn)變，銷售型辦公樓的市場前景普遍看好。銷售型辦公樓的幾個條件不可或缺，如環(huán)境、氛圍、樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施等。地段和氛圍是影響辦公樓盤價格的主要因素。本案的大環(huán)境是以中檔居住為主的地區(qū)，小區(qū)域沒有大型的商場、中高檔的餐飲、娛樂等配套設(shè)施。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應有的氛圍，不具備作為辦公樓進行推廣的優(yōu)勢。第二章． 住宅樓市場分析一． 浦東大道沿線樓盤分析浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐帶。西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對面是浦西楊浦區(qū)沿岸部分，各項建設(shè)和改造正緊鑼密鼓地進行中。楊浦區(qū)到浦東大道，現(xiàn)在有楊浦大橋，規(guī)劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的主要交通干道，沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。浦東大道的路段價值隨著與陸家嘴距離的遠近不同而有較大差異。（一） A級路段源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆秶Ｑ鼐€開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來出現(xiàn)較多的酒店式公寓項目。這里的酒店式公寓，擁有兩方面獨特的優(yōu)勢，一方面靠近陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓的特點；另一方面，在黃浦江邊，可以擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓的主要賣點。這一段酒店式公寓的房價在10000－13000元/平方米。目前主要有以下樓盤：海悅苑精裝修酒店式公寓。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨立櫥衛(wèi)，獨立陽臺，動靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整?，F(xiàn)在推出的為21—31層，面積約56平方米，價格約為13000元/平方米。萬源晶典1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬平方米，配有3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會所。房型為一室32－62平方米。交通有980路、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號線東昌路站，規(guī)劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設(shè)施齊全，有易初蓮花、世紀聯(lián)華，出行購物便利。預計2004年交房。預售均價13000元/平方米，現(xiàn)已全部售完。名門濱江苑精裝修酒店式公寓，物業(yè)管理由香港怡高物業(yè)代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，建筑面積5萬平方米，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。附近教育設(shè)施有梅園小學、上海實驗小學、海運學院等。另還有7779885等多條公交線路。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。中國銀行、交通銀行、工商銀行等?，F(xiàn)推出高層，28層以上價格約15000元/平方米，低層9000元左右。（二） B級路段源深路以東到羅山路路段，因為在羅山路高架西側(cè)，所以在浦東居民的心理上類似浦西的“環(huán)線內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢來提高自身地位。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。距本路段較近的現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售?！熬S多利華庭”處于張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。小區(qū)總建筑面積約11萬平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層組成。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。主要房型有兩房兩廳，三房兩廳，躍層復式等。周圍有二十多條公交線路。在保證交通便利的同時，又避開了浦東大道和張揚路兩條主干道的噪音影響，鬧中取靜。“心中家園”基本屬于張楊路樓盤。浦東大道桃林路口的“格力H2O”是一個辦公居住兼?zhèn)涞臉潜P，借助陸家嘴商務與北外灘景觀的優(yōu)勢，推出“home 2 office 的”概念。強調(diào)“有home，也有office；是home，也是office?！睘榇?，規(guī)劃了1300平方米的名人健康主題會館?！案窳2O”的價格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價低了4000元左右。（三） C級路段羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級路段的延伸，同時借助楊浦大橋的影響，成為一個中低檔的聚居點。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也說明了本路段與A級路段的地級差異。近一年內(nèi)該路段開發(fā)的樓盤主要有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當時的價格約在4500~5000元/平方米。（四） D級路段金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路可以直達陸家嘴外，基本脫離與陸家嘴的連帶關(guān)系，沿線環(huán)境較差，基本屬于居住區(qū)，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅小區(qū)，均價約4400元/平方米。“景源佳苑”位于東高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內(nèi)擁湖泊。交通方便，基地附近主要公交線路有65931申高線等。至地鐵口的公交線路有86陸高專線、滬合線等?！熬霸醇言贰敝苓吺姓茫壍澜煌?號線即將動工，翔殷路隧道2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫
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