【正文】 首先要有精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位：產(chǎn)品元素：位于浦東陸家嘴和金橋出口加工區(qū)附近、交通便利、小戶型、辦公、居住、注冊公司...定位歸納：高檔酒店式公寓推廣概念：投資、配套齊備、舒適等其次要有明確易記的推廣案名、獨到的廣告創(chuàng)意、有效的媒體計劃等相互配合，整合推廣。目標(biāo)客戶主要集中在投資客、個人創(chuàng)業(yè)者的方向上，基本特征為高素質(zhì)、高收入、知識型、年輕類人群。不能簡單地做純住宅形式推廣。四． 結(jié)論本案的區(qū)域特征和環(huán)境氛圍是以居住為主，缺少辦公必要的配套設(shè)施和辦公氛圍。（五） 本案按辦公樓立項，可以注冊公司。（三） 本案房型屬小房型，一房一廳至三房兩廳共378套。本區(qū)域交通較便利，近30條公交線路連接浦東浦西，88陸川專線、申高專線等樹條公交線路半小時內(nèi)直達陸家嘴。本區(qū)域是以居住為主的聚居點，周邊多居民小區(qū)。本案所在沿浦東大道、羅山路到金橋路區(qū)域，由于地處偏僻、與小陸家嘴的距離較遠、地價相對便宜而確定了當(dāng)?shù)氐木用駥哟巍⑾M水平及相關(guān)生活配套設(shè)施的種類較少，水平較低。有會所、游泳池等。據(jù)有關(guān)分析，下半年同樣也將保持此種風(fēng)格，屆時推出的物業(yè)多種多樣，主要是中檔商品房，也有高檔商品房，同時推出酒店式公寓、別墅和市重大工程配套房。軌道交通六號線浦興路、金橋路段已經(jīng)動工。做酒店式公寓推廣是本案的一個機會，但自身品質(zhì)需要加強，如配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具、家電的品牌、物業(yè)管理的品牌等。浦興路和浦東大道（羅山路以東段）沿線由于其環(huán)境的限制，目前多為普通住宅，價格較低，尚無酒店式公寓出現(xiàn)。 規(guī)劃占地27萬平方米，9月份推出24層高層公寓，共230套。 毛坯價：5800—7000金橋鳳凰酒店公寓 黃楊路18號，近碧云路 2幢高層，可帶租約購買，另有179套出租房。 10000—17146碧云中惠 新金橋路1088號，近金湘路口。酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，和更高的投資回報。酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。目前，上海已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑型居家產(chǎn)品，使家庭生活的豐富多彩。用的是什么電梯，中央空調(diào)是什么牌子的，電容量有多大，從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等的牌子都是要十分考究的。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體?？赡艹蔀橥顿Y商的選擇之一。四． 結(jié)論區(qū)域內(nèi)近期新開樓盤中除了距本案較遠的、位于桃林路的“格力H2O”是以“home amp。該樓盤這期為第四期。綠化率 55%房 型 A房型三層約160平方米，B房型三層約181平方米；C房型三層約185平方米，D房型三層約198平方米；E房型三層約177平方米，F(xiàn)房型三層約185平方米。簡析：依托金橋鎮(zhèn)成熟的社區(qū)配套設(shè)施，靠近楊高中路和東陸路兩條交通干道，以均價5000元/平方米的價格推出，在當(dāng)?shù)厥且粋€值得選擇的樓盤。物業(yè)配套 天然氣管道鋪設(shè)到戶，紅外線周界報警系統(tǒng)，數(shù)碼通寬帶入戶，CCTV中央監(jiān)控系統(tǒng)等。國際化的現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)和現(xiàn)代生活園區(qū)正逐漸形成，生活配套齊全。時 間 2003年5月開盤，2004年12月交房。二期占地面積20萬平方米，全為小高層。7月25號開始對外銷售，要求先登記后預(yù)定，價格在4800－6200元/平方米。簡析：位于浦興路、五蓮路，周邊為成熟居民區(qū)。物業(yè)配套 有迎賓廣場、陽光大道、廊橋、維也納廣場等主題景觀。簡析：該案地處金橋浦興路、長島路口，周邊外環(huán)境清靜，由多層小高層混合組成，分二期開發(fā)，建筑風(fēng)格清新明快。東芝電梯；每棟寬帶接入，擁有可視對講系統(tǒng)。不管是否名實相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園很下了一番功夫。價 格 51006700時 間 2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。物業(yè)類型 總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構(gòu)成，共176戶。附近有建平實驗學(xué)校、金橋花鳥市場，還有多條交通線路；如77785762618等。簡析：該案為黃山新村的大型個案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,發(fā)展無限。樓盤結(jié)構(gòu) 多層外墻為防水涂料、小高層采用涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采用木扶手、走道地面鋪設(shè)地磚。簡析：78隧六、7778791等十余條公交線路。小高層已售完，疊加別墅11月左右開盤。地下是在建的軌道交通六號線，預(yù)計將于2005年年底竣工，在金橋板塊中主要有羅山路站、云山路站、金橋路站、長島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。陽光房型：，一房至三房，八種房型。分兩期開發(fā)，一期推出8幢多層，得房率89%左右，綠化率35%。交通方便，基地附近主要公交線路有65931申高線等。近一年內(nèi)該路段開發(fā)的樓盤主要有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當(dāng)時的價格約在4500~5000元/平方米?！案窳2O”的價格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價低了4000元左右?！靶闹屑覉@”基本屬于張楊路樓盤。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。樓盤位于浦東大道、源深路口，建筑面積5萬平方米，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。交通有980路、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號線東昌路站，規(guī)劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設(shè)施齊全，有易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華，出行購物便利?，F(xiàn)在推出的為21—31層，面積約56平方米，價格約為13000元/平方米。這一段酒店式公寓的房價在10000－13000元/平方米。（一） A級路段源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆秶?。楊浦區(qū)到浦東大道，現(xiàn)在有楊浦大橋，規(guī)劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。綜上所述，本案缺少寫字樓應(yīng)有的氛圍，不具備作為辦公樓進行推廣的優(yōu)勢。銷售型辦公樓的幾個條件不可或缺，如環(huán)境