【正文】 W 劣勢點 T 威脅點 項目開 發(fā)資金投入量較大，資金控制難度較高 區(qū)域內(nèi)大多為高品質(zhì)物業(yè)，產(chǎn)品差異性較難體現(xiàn) 菲典對整體市場的影響將逐步顯現(xiàn) 浦東陸家嘴地區(qū)的迅速發(fā)發(fā)展，對虹橋地區(qū)客源分流現(xiàn)象日益體現(xiàn) 附、國際甲級寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn) 交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市 CBD，行政配套齊全； 建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)量較高； 平均 200平方米至少有一個停車位； 樓層吊頂后凈高 ； Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 34 平均每 5層有一部電梯，等待時間不超過 30秒； 最少具備 50－ 60瓦／平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施； 平均每 20平方米建筑面積備有一條電話線，提供或支持 DDN、 ISDN線路，備有視像會議設(shè)備； 提供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供 24小時空調(diào)供應(yīng)； 擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司； 配套設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)及餐飲等系列配套。 配套設(shè)施 綠地、公園 “ 9 三，與國際化辦公需求相符合 與國際化辦公需求相符，是寫字樓的發(fā)展趨勢。智能化為國內(nèi)企業(yè)與國際企業(yè)之間的交流、對話提供了一個接口和平臺，為它們尋求聯(lián)盟發(fā)展創(chuàng)造了一個理想的服務(wù)場所，成為一個為專業(yè)人才提供卓越 發(fā)展條件的集智中心，為展示企業(yè)形象提供一個“櫥窗”。 配套設(shè)施的建設(shè) 公寓、商務(wù)中心、會議廳、商場、停車場、會所、俱樂部等配套設(shè)施，是國際化高檔涉外寫字樓的重要標(biāo)志。 當(dāng)然，不可能每一座寫字樓都能成為地王，但是從硬件配置上以及軟件建設(shè)上都要有前瞻性國際化視野。寫字樓發(fā)展到被稱為“第三代”的今天，不但要求具有一定的前瞻性，而且還要求在功能上有自己的個性特征。但是，這些地區(qū)要么已無可供開發(fā)的地塊，要么市政規(guī)劃中已無立項，因此未來的寫字樓開發(fā)要根據(jù)目標(biāo)客戶的定位來選擇地塊。 如果某寫字樓將目標(biāo)群體定位為一個或幾個行業(yè)，最終結(jié)果可能是該行業(yè)的配套企業(yè)、相關(guān)企業(yè)等走到了一起，使行業(yè)分界變得模糊，不同的企業(yè)一定有他自己的價值取向，通過價值取向來進行定位無疑是較為有效的。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級的。這對于酒店可能并非個個是真理，但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。但高檔的寫字樓開始可能是趨于平緩，但是持續(xù)的時間比較長。 其次，品質(zhì)實際上決定了價值的穩(wěn)定性 。但上漲的幅度不會很大，因為加 WTO的顯著影響不可能在一、兩年內(nèi)出現(xiàn)，所以市場走勢將會是一個慢熱的過程。由于下半年僅有淮海中路的香港新世界大廈一個項目上市，對租賃市場的波動不會太大。 寫字樓市場有無上升動力，關(guān)鍵在于是否有新 的業(yè)出現(xiàn)，并且市場的焦點往往落在這些高品質(zhì)、高標(biāo)的新物業(yè)上。特別是一些早已在上海生根，又不斷需要擴張的跨國企業(yè)，在寫字樓擴租方面的需求顯得尤為強烈。從長期來講，中國加入 WT0對上海高檔寫字樓會帶來長期穩(wěn)定的積極影響，但此利好會滯后 1到 2年，短期內(nèi)不會產(chǎn)生立竿見影的效果。由于在各自國內(nèi)贏利開始降低，這些公司開始減少資本性支出，一些公司取消了擴租計劃，尤其是一些新興行業(yè)對寫字樓的需求減弱。 11”事件和和我國股市影響，上海高檔寫字樓平均租金己出現(xiàn)下調(diào)之勢。從整體來看，浦西寫字樓受到的影響會比浦東明顯。截止 2021年末，有近十座商用樓新落成啟用，甲級寫字樓新增供應(yīng)量約 60萬平方米，居近 5年最高，這將給上海高檔寫字樓租售市場帶來較大壓力。 ? 附設(shè)商務(wù)中心，提供一般辦公后勤服務(wù)。 ? 電腦化大樓管理系統(tǒng)及自動消防系統(tǒng)，提供完善大廈管理服務(wù)。 ? 使用光纖綜合布線系統(tǒng)提供智能通訊，并可連接信息高速公路。分別提供共四組每層由 1,600至 2,000平方米不同面積，合共 90,000 平方米的辦公室空間，另有附屬商場四層，面積約 20,000平方米，及地下停車場兩層。 ? 區(qū)域市場的高出租率為本案奠定了良好的市場基礎(chǔ)。仙霞路、遵義路交界處憑借其有力的交通優(yōu)勢及產(chǎn)品自身優(yōu)勢（配套、物業(yè)等），周邊項目的出租率要略高于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)； ? 遠東國際 硬件設(shè)施 配套齊全，建筑風(fēng)格獨特。其投資收益不言而寓。 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 20 三、虹橋 CBD 地區(qū)寫字樓租金情況 租金情況示意圖（ 單位： USD/平方米 *天） Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 21 5 5 5 5 3 5 5 50 萬都中心虹橋上海城安泰大樓新虹橋中心東方世紀(jì)大廈東方國際（含物業(yè)）遠東國際協(xié)泰中心世貿(mào)商城 說明： ? 價格分布情況較為均勻， USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天； ? 主力租賃價格集中在 USD/平方米 *天 ? 預(yù)計價格隨上海經(jīng)濟發(fā)展緩慢上移，主力價格將集中在 USD/平方米 *天－ USD/平方米 *天。租金、出租率均有大幅度上升。 二、虹橋?qū)懽謽鞘袌龈艣r 虹橋作為上海改革開放的前沿陣地， 1995 年前辦公樓之興旺占據(jù)整個上海市場的半壁江山。 上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)乃中國最早成立的國家重點開發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，面Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 19 積雖然僅 ，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。 三、 2021 年上海在售寫字樓一覽表 案名 區(qū)域 級別 勝康廖氏大廈 浦東 甲級 上海國際商城 浦東 甲級 均瑤國際廣場 徐匯 甲級 靜安新時代大廈 靜安 甲級 富麗大廈 靜 安 乙級 國科大廈 虹口 乙級 致遠大廈 盧灣 乙級 四、上海在售甲級寫字樓價格情況 Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 18 說明 ? 在售物業(yè)最高售價均在 20210元 /平方米； ? 均價主力范圍集中在 15000－ 19000元 /平方米； 在上海寫字樓市場整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報告認(rèn)為價格會維持在目前的水平的情況下將穩(wěn)步上升。 京銀大廈占地 8， 600平方米，總建筑 面積 70， 912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及 36層標(biāo)準(zhǔn)辦公大樓。 靜安位于上海市的市中心區(qū)域，辦公樓市場起步較早，是傳統(tǒng)的高檔辦公區(qū)域，市場認(rèn)可度較高。 5）、靜安地區(qū) 環(huán)境： 靜安區(qū)最早以涉外酒店群開始，然后在上海商場建成后形成了辦公涉外酒店一體化的辦公區(qū)。同時也帶動了徐Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 13 匯辦公樓的買氣。而 1999年后投入使用的物業(yè)數(shù)量由明顯不足，這一系列原因的存在使得虹橋的老客源出逃嚴(yán)重，新客源又不多。 2021年 都中心的出現(xiàn)，刷新了虹橋地區(qū)辦公樓市場最高紀(jì)錄，而且躋身上海目前最好的甲級辦公樓之行列。辦公樓入住率從過去的 90％左右下降至 62％，租金由頂峰時期的 2美元降至 ，Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機構(gòu) 市場研究部 上海寫字樓市場研究報告 11 辦公樓建設(shè)因此也出現(xiàn)“斷層”。 如：上海廣場的租售率達到 90％后，租金由 美元 /平方米 /天調(diào)到 美元 /平方米 /天。 價格 : 類型 價格 代表項目 詳情 售價 20212600 美元 /M2 金鐘廣場 售價 2500 美元 /M2 上海廣場 售價 2300 美元 /M2,租金 美元 /M2/天 ,38F,物管 美元/M2/月 ,標(biāo)準(zhǔn)裝修 新華聯(lián)大廈 售價 2400 美元 /M2,租金 美元 /M2/天 ,24F,物管 美元/M2/月 ,面積 :801200 M2 租金 最高 － 美元 /M2/天 瑞安廣場 租金 美元 /M2/天， 26F，全裝修 ,物管 美元 /M2 /月 中環(huán)廣場 租金 美元 /M2/天， 38F，全裝修，物管 30 元 /M2/月 ,面積247350 M2 平均 美元 /M2/天 金鐘廣場 租金 美元 /M2/天， 46F，最小 面積 118 M2物管 25 元 /M2 /月 力寶廣場 租金 美元 /M2/天， 39F, 物管 美元 /M2 /月 ,標(biāo)準(zhǔn)裝修 香港廣場 租金 美元 /M2/天， 38F, 直線電話 ,物管 32 元 /M2 /月 ,面積