【正文】 寫(xiě)字樓層面積為2229平方米，間隔面積為131590平方米，配備有12臺(tái)電梯。項(xiàng)目占地約5萬(wàn)平方米，總建40萬(wàn)平方米，由30層高的酒店、40層高的寫(xiě)字樓及10萬(wàn)平方米的商場(chǎng)組成?！　∝S偉廣場(chǎng)：廣州豐偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；樓盤(pán)地址，天河路以南，天河?xùn)|路以西?！　【┕鈴V場(chǎng)：又名中國(guó)民生銀行大廈，發(fā)展商為廣州京光房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。項(xiàng)目配備先進(jìn)智能化和商業(yè)配套系統(tǒng)，屬?gòu)V州市未來(lái)配置最高的頂級(jí)寫(xiě)字樓?！　√旌勇罚骸　√旌勇肺磥?lái)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在體育西路到天河?xùn)|路段，沿天河路兩側(cè)在一千米左右的距離集中了八個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將在2005年2008年投入使用，將把天河路變成第二條天河北路。鄰廣州標(biāo)志性建筑中信廣場(chǎng)，南望整個(gè)天河體育中心，由1棟57層的塔樓（辦公）、1棟28層的酒店及5層裙樓商場(chǎng)組成?！　√旌颖甭罚骸　√熳u(yù)國(guó)際商務(wù)港：由廣州市創(chuàng)譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，項(xiàng)目位于天河北林和中路，總建筑面積約13萬(wàn)平方米，由裙樓商場(chǎng)及兩棟塔樓組成。隨著正佳廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，正佳廣場(chǎng)東塔寫(xiě)字樓項(xiàng)目的施工，天河路的寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)起來(lái)。體育東路、體育西路的寫(xiě)字樓的租價(jià)基本上為80120元/平方米月。　　以天河北路為中心，以體育東路、體育西路為兩軸，沿天河路向東發(fā)展?！　≡诳偛拷?jīng)濟(jì)中，總部集中的區(qū)域一般具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)高端地位，獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。而富力集團(tuán)的兩個(gè)寫(xiě)字樓盈隆廣場(chǎng)以及富力中心大廈將會(huì)以世界500強(qiáng)企業(yè)為目標(biāo)客戶作為定位。　　珠江新城寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)目前進(jìn)行得如火如荼，其寫(xiě)字樓的價(jià)格也直逼天河北，同時(shí)隨著珠江新城交通的改善，珠江新城的寫(xiě)字樓將有進(jìn)一步上升的空間。目前在售的只有華普廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈、星匯商務(wù)大廈、雙城國(guó)際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對(duì)外發(fā)售。如發(fā)展中心大廈的外立面就用了純天然砂巖、翡翠玻璃陶瓷、低輻射LOWE中空鍍膜保溫玻璃等環(huán)保建材。同時(shí)市場(chǎng)變化，寫(xiě)字樓在生態(tài)、環(huán)保、健康等方面也有更高的要求?！　〗ㄔO(shè)智能大廈的目標(biāo)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：　　提供安全、舒適、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；　　節(jié)省能耗和降低人工成本；　　建立先進(jìn)和科學(xué)的綜合管理機(jī)制。如勤建商務(wù)大廈特色的純復(fù)式寫(xiě)字樓生態(tài)設(shè)施等各方面的配置素質(zhì)都較高。商務(wù)配套亦都進(jìn)一步升級(jí)，如華普廣場(chǎng)配套有多功能會(huì)議中心，大型展覽廳。在經(jīng)營(yíng)方式上，第二代寫(xiě)字樓也開(kāi)始實(shí)行租、售并重的策略?！　?002年2010年珠江新城寫(xiě)字樓項(xiàng)目竣工面積圖（預(yù)計(jì)）（二）寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征分析　　廣州的寫(xiě)字樓經(jīng)歷了幾代的變遷，第一代寫(xiě)字樓，興起于環(huán)市東?！　〕醪筋A(yù)計(jì)在2008年2010年珠江新城將有8個(gè)以上的寫(xiě)字樓項(xiàng)目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá)450米的珠江新城雙子塔的西塔。2006年2007年?！　‰S著2006年2007年的一批寫(xiě)字樓竣工交付使用，珠江新城的寫(xiě)字樓將開(kāi)始由邊緣向中心發(fā)展?！　　！　〔糠肿杂貌糠殖鲎?售的項(xiàng)目有：發(fā)展中心大廈、信合大廈、廣州保利大廈、珠江投資大廈等。2005年珠江新城竣工寫(xiě)字樓項(xiàng)目2005年珠江新城竣工寫(xiě)字樓項(xiàng)目簡(jiǎn)表時(shí)間項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)展商位置規(guī)模備注2005年發(fā)展中心大廈廣州發(fā)展新城投資有限公司I63為一棟37層的寫(xiě)字樓，部分發(fā)展集團(tuán)自用，部分對(duì)外租售信合大廈廣州市農(nóng)村信用合作社I76為一棟32層高的鋼結(jié)構(gòu)建筑，農(nóng)村信用合作社自用50%，其他自租不售華南電力通訊大樓國(guó)家電力南方公司I71為一棟21層建筑，企業(yè)自用國(guó)稅大廈保利地產(chǎn)I74為一棟27層建筑，廣東國(guó)稅整棟購(gòu)入廣州保利大廈保利地產(chǎn)I25，保利自用1/4，廣州地稅購(gòu)入約一半華曾廣場(chǎng)華普產(chǎn)業(yè)、中銀集團(tuán)、保利房地產(chǎn)E13，一棟為商務(wù)公寓，一棟為寫(xiě)字樓星匯國(guó)際越秀投資、城建集團(tuán)E11，一棟為商務(wù)公寓，一棟為寫(xiě)字樓勤建商務(wù)大廈廣州市勤建置業(yè)有限公司D31，14層裙樓為商場(chǎng)珠江投資大廈廣東珠江投資有限公司F21占地約1萬(wàn)平方米，由兩棟19層的塔樓組成，部分廣東省農(nóng)行自用珠江新城電信中心中國(guó)電信馬場(chǎng)路　企業(yè)自用　　2005年是珠江新城寫(xiě)字樓項(xiàng)目竣工的一個(gè)小高峰年。2004年前珠江新城竣工寫(xiě)字樓項(xiàng)目2004年前珠江新城竣工寫(xiě)字樓項(xiàng)目簡(jiǎn)表時(shí)間項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)展商位置規(guī)模備注2004年之前廣州市檢察院辦公大樓A14政府自用廣東省檢驗(yàn)檢疫局大樓I2I22政府自用、部分出租凱旋新世界裙樓新世界中國(guó)地產(chǎn)花城大道與海風(fēng)路交匯處新世界地產(chǎn)中國(guó)總部雙城國(guó)際廣州市華鵬置業(yè)有限公司E54，東塔、西塔為寫(xiě)字樓，中塔為公寓　　在2004年投入使用的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有廣州市檢察院辦公大樓、廣東省檢驗(yàn)檢疫局大樓、凱旋新世界裙樓、雙城國(guó)際等。隨著政府和開(kāi)發(fā)商投資加速，珠江新城開(kāi)始進(jìn)入發(fā)揮CBD中心作用的騰飛期，珠江新城的商業(yè)藍(lán)圖也逐漸清晰。這些制約因素民如今已在逐步改善，2004年珠江新城住宅、寫(xiě)字樓建設(shè)的如火如荼，入住人口俱增；隨著多路公交線路的增設(shè)、地鐵三號(hào)線的即將開(kāi)通，已織就通達(dá)全城的交通網(wǎng)。珠江新城的裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位，可從以下兩個(gè)方面考慮：　　塔樓配套，服務(wù)于塔樓用戶　　珠江新城的裙樓商場(chǎng)均依附于各大高檔住宅或商務(wù)辦公樓，裙樓商場(chǎng)若規(guī)模不大，則配合塔樓住戶/用戶的特點(diǎn)，以服務(wù)于塔樓用戶為主，如保利香檳裙樓商場(chǎng)定位于法式風(fēng)情商業(yè)街、 發(fā)展中心大廈裙樓商場(chǎng)用于金融機(jī)構(gòu)。因此，珠江新城未來(lái)商業(yè)的發(fā)展，就看各個(gè)裙樓商場(chǎng)如何經(jīng)營(yíng)了。珠江新城典型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積及租賃價(jià)格表專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪規(guī)模鋪位面積(m2/間)租賃價(jià)格（元/m2月。月)住宅名門(mén)大廈150400——————星匯園200以上首層：4萬(wàn)首層：200保利香檳40500(以100m2/間為主)6萬(wàn)未定新大廈————一樓:150二樓:100——南國(guó)花園50400——首層：120——匯豪大廈未間隔首層：4萬(wàn)二層：首層：200二層：80未定凱旋新世界————首層：100未定碧海灣3000m2/層首層：6萬(wàn)二層：4萬(wàn)三層：3萬(wàn)未定未定利雅灣2000m2/層首層：23層：45層：整層出售未定寫(xiě)字樓發(fā)展中心大廈————首層：180（散鋪）未定華普大廈3000m2/層均價(jià)：3萬(wàn)（整層售）不租未定雙城國(guó)際60250首層：220左右專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)　　珠江新城的家居、建材、汽車(chē)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，雖然都屬于臨時(shí)建筑（因此只租不售），但由于成行成市，經(jīng)營(yíng)得亦紅紅火火。從保利香檳的商鋪在五一開(kāi)售以來(lái)，商鋪以均價(jià)6萬(wàn)元/平方米全部售出，可見(jiàn)珠江新城商業(yè)投資的市場(chǎng)反應(yīng)良好。月之間。珠江新城早期建成裙樓商鋪經(jīng)營(yíng)特色：類(lèi)型樓盤(pán)商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)特色住宅星匯園12層超市、銀行、餐飲、中介、美容、派出所等名門(mén)大廈12層韋士拿西餐廳、士多等新大廈12層銀行、汽車(chē)、大型休閑美體中心為主麗晶華庭15層為“麗晶明珠”大酒店南國(guó)花園12層洗車(chē)、超市、銀行、美容、餐飲、家居裝飾匯豪大廈12層，共5000m2天河區(qū)工商行政管理局寫(xiě)字樓發(fā)展中心大廈15層13層為銀行、45層為餐廳皓瀚華軒14層房地產(chǎn)交易中心、建設(shè)銀行、交通銀行等華普大廈15層金融機(jī)構(gòu)雙城國(guó)際14層為商務(wù)配套合景J16項(xiàng)目14層，10674m2在建中　　　　從目前珠江新城的商鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門(mén)大廈的韋士拿西餐廳等多個(gè)大型餐飲名店落戶。（三）商鋪類(lèi)型及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析　　除地段上的分布特點(diǎn)外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、汽車(chē)美容及展覽專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及住宅小區(qū)裙樓商場(chǎng)為主，而純商場(chǎng)目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。目前，由于部分住宅及商務(wù)用地尚未建設(shè)，因此，導(dǎo)致珠江新城出現(xiàn)了大量臨建用以經(jīng)營(yíng)家居、建材、汽車(chē)交易等行業(yè)。月主要賣(mài)點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)新世界品牌；法國(guó)藝術(shù)園林；齊攬珠江、臨江觀光長(zhǎng)廊和珠江公園配套設(shè)施，船餐廳，會(huì)所，幼兒園等　金碧華府位置珠江新城珠江公園對(duì)面規(guī)模占地3萬(wàn)平方米，總建11萬(wàn)平方米發(fā)展商恒大地產(chǎn)主力戶型130190平方米三房和四房大戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價(jià)格10000元/平方米管理費(fèi)3元/平方米　　濱江東樓盤(pán)因?yàn)橛幸痪€和二線江景的差別，因此樓價(jià)跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤(pán)都有，滿足各個(gè)層次的客戶群?！　I江東豪宅區(qū)居住人口越來(lái)越集中，但是相應(yīng)的商業(yè)和生活配套卻一直跟不上需求，像超市和菜市場(chǎng)之類(lèi)的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。一線江景樓盤(pán)的價(jià)格一般在10000元/平方米以上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價(jià)可以去到15000元/平方米以上。濱江東板塊　　板塊現(xiàn)狀　　濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長(zhǎng)地帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)?！　∮捎诂F(xiàn)時(shí)東風(fēng)東有一手發(fā)售的樓盤(pán)不多，東山雅筑和東風(fēng)廣場(chǎng)只有少量尾貨，而錦城花園也已經(jīng)售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類(lèi)型更少了。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其成交價(jià)也從未低于8000元/平方米。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10％。而東風(fēng)東位于東山區(qū)東面，與商業(yè)繁華地天河北相接，既延續(xù)了老城區(qū)的便利，也迎接了天河北的商業(yè)氣息?！　√旌颖卑鍓K大多以豪宅為主，目前在售樓盤(pán)只有金碧翡翠華庭，均價(jià)在7500元/平方米。而珠江新城基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)雖然也較為完善，但公交線路較少，造成市民出行較難的問(wèn)題?！　〗陙?lái)，天河北板塊的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些早期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)成交價(jià)和租金水平已逐步下降。這些樓盤(pán)樓齡大多在十年左右，外觀均較為殘舊，而且還欠缺小區(qū)配套，所以已日漸失寵。區(qū)域內(nèi)云集了眾多甲級(jí)寫(xiě)字樓，商務(wù)氣氛十分濃厚，天河北板塊亦成為了廣州國(guó)際化大都市的象征。月的水平。購(gòu)買(mǎi)珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人及企業(yè)高層管理人員為主，同時(shí)政府官員及事業(yè)單位的管理人員也占一定比例。二手交易的熱鬧吸引了不少大小中介進(jìn)駐，在市房管局交易中心所在的皓瀚華軒前就集中了將近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地產(chǎn)一條街。而珠江新城東部則由于發(fā)展較慢，住宅價(jià)格較西部就顯得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊，均價(jià)都低于5000元/平方米。特別是當(dāng)前住宅用地開(kāi)發(fā)日漸稀少，商務(wù)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)大興土木之時(shí)，住宅就顯得更為珍貴，甚至有住宅價(jià)格與寫(xiě)字樓價(jià)格平起平坐的趨勢(shì)。此外由于商務(wù)氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。珠江新城已售或在售樓盤(pán)戶型分析表　　所以買(mǎi)家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買(mǎi)家，三者合計(jì)就超過(guò)八成，由此可見(jiàn)其它戶型產(chǎn)品的比重是較小，戶型也較為單一。由于市政配套跟不上，商業(yè)氛圍能否形成對(duì)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)影響，因此我們分析住宅產(chǎn)品也就以開(kāi)發(fā)完樓盤(pán)和在售樓盤(pán)的單位套數(shù)作為樣本量來(lái)進(jìn)行分析：　　住宅產(chǎn)品戶型分析　　分析珠江新城的產(chǎn)品我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在已售完的樓盤(pán)產(chǎn)品較為單一，呈現(xiàn)兩頭輕，中間重的形態(tài)。住宅開(kāi)發(fā)情況　　已開(kāi)發(fā)完的住宅樓盤(pán)有南國(guó)花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場(chǎng)、名門(mén)大廈、跑馬地花園、譽(yù)城苑、南國(guó)花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、遠(yuǎn)洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等。經(jīng)過(guò)10多輪競(jìng)價(jià)，珠江新城I12地塊以高出底價(jià)2300萬(wàn)元被藍(lán)色康園的開(kāi)發(fā)商廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司奪得，折合樓面地價(jià)每平米3348元。（二）住宅產(chǎn)品及價(jià)格特征分析住宅使用用地現(xiàn)狀　　珠江新城按規(guī)劃共有300多塊規(guī)劃用地，其中住宅用地約占總規(guī)劃用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和東部。目前區(qū)域內(nèi)仍在發(fā)售的住宅樓盤(pán)有8個(gè)，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，短期內(nèi)難以完全被市場(chǎng)消化。施工緊張進(jìn)行中力迅上筑L9L9L9L94㎡已建出地面數(shù)層6棟高層、2棟小高層中海項(xiàng)目K2㎡威脅分析（T）　　發(fā)展成熟的天河中心區(qū)和土地供應(yīng)充足的琶洲都對(duì)珠江新城產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅。東塔規(guī)劃將隨后展開(kāi)。雙子塔　　雙塔位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。電視觀光塔　　位于珠江南岸。還設(shè)置了一個(gè)功能先進(jìn)的演藝中心，約能容納700人。2004年5月31日開(kāi)始動(dòng)工，已于2005年六 在新館的規(guī)劃中，文物庫(kù)房將物庫(kù)、包括書(shū)畫(huà)庫(kù)、陶瓷庫(kù)、銅器庫(kù)、錢(qián)幣庫(kù)、木雕庫(kù)、玉器雜項(xiàng)庫(kù)、出土文物庫(kù)、近現(xiàn)代文物庫(kù)、民俗文物庫(kù)、石刻庫(kù)、礦物化石庫(kù)、自然標(biāo)本庫(kù)、寄存文物庫(kù)房、臨時(shí)周轉(zhuǎn)庫(kù)房。廣州圖書(shū)館新館　　選址J26地塊，設(shè)計(jì)藏書(shū)400萬(wàn)冊(cè)。東面結(jié)合地鐵五號(hào)線建設(shè)，同步實(shí)施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的科韻路，規(guī)劃考慮了設(shè)置進(jìn)出華南路匝道的控制條件；正在做前期