天津新天地商務(wù)前期項目寫字樓定位策劃報告_47頁前期定位-文庫吧在線文庫
【正文】 米 *28000平方米 =30800萬元 （已扣除 2000平方米 1—— 2層公用或者出租用面積） ? 乙級寫字樓 :9000元 /平方米 *58000平方米 =52500萬元 （已扣除 3000平方米 1層公用或者出租用面積） ? 合計： 83300萬元 ? —— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價。 ? 景觀 —— 200萬元（按一般水平大致估算） 本項匯總： 3856萬元 ` 開發(fā)成本分析 配套成本 ? 大配套費： 210*91000=1911萬元 ? 小配套費： 本文按政府公開收費水平的 15%計算。 ? —— 針對性建議：寫字樓在智能方面應(yīng)首先提高辦公自動化水平，在樓宇智能管理、通訊自動化、物業(yè)服務(wù)智能化方面下足功夫。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。 產(chǎn)品定位 寫字樓區(qū)隔面積定位 ?本項目的甲級寫字樓的間隔應(yīng)以大面積間隔，如：120— 140㎡ ， 180— 200㎡ 為主，配置小量的 80— 100㎡的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割； ?乙級寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50— 70㎡ ，100— 120㎡ 為主，配置小量的 120— 200㎡ 的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割。 產(chǎn)品定位 規(guī)模綜合建議 ?甲級寫字樓高度應(yīng)控制在 100米以下，甲級寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在 30000 ㎡ ；乙級寫字樓的經(jīng)濟(jì)樓層數(shù)為 12層 — 15層，單棟面積控制在 20000 ㎡ 為宜；甲級商務(wù)公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000—— 10000 ㎡ ，考慮到河?xùn)|區(qū)及項目的商務(wù)認(rèn)同價值，建設(shè)本項目的甲級商務(wù)公寓（單棟）面積在 6500 ㎡ 左右。 ?本項目適合建設(shè) 4—— 6棟寫字樓，個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨立辦公樓，其它的寫字樓應(yīng)提高建筑單體面積量，配置級別可以高一些。 產(chǎn)品定位 寫字樓檔次定位 ?本項目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 客戶需求特征 投資型客戶的需求特征 ?目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的 3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對普通住宅少有涉及。 企業(yè)注冊區(qū)域不同客戶的需求特征 也不同 ?一般來說，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點時，往往偏好選擇與公司注冊相同區(qū)域的寫字樓。這些客戶對所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設(shè)施和配套，是城市或區(qū)域的標(biāo)志，提供國際水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，擁有高素質(zhì)的國際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。同時隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型國有企業(yè)、私營企業(yè)今后將采用整體購買、合作開發(fā)等方式參與到寫字樓的開發(fā)當(dāng)中，小體量的寫字樓存在一定的市場。 ? 河?xùn)|區(qū)及項目周邊競爭環(huán)境： 本項目周邊成熟的寫字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。 博遠(yuǎn)商業(yè)（香港 /廣州 /北京） 市場競爭環(huán)境分析 ? 天津市寫字樓分布特點： 天津市寫字樓主要分布在河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。 市場競爭環(huán)境分析 ? 分析結(jié)論： ? 本項目寫字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競爭地位，在客戶選擇上面臨著比較大的競爭，項目周邊商務(wù)氛圍不成熟為項目的發(fā)展帶來一定的壓力。 ? 產(chǎn)品策略： 對于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來說，本項目的交通優(yōu)勢有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫字樓針對此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場所。但是，由于這些類型的用戶來往的客戶較多、員工經(jīng)常有加班要求，因此對停車、午餐、電梯運營的便利性等有較高的要求。 客戶需求特征 從企業(yè)實力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同 ?外資企業(yè)、規(guī)模大、實力雄厚；國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)，其資金充足；他們選擇寫字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級寫字樓。 客戶定位 本項目寫字樓客戶定位 ?本項目甲級寫字樓目標(biāo)客戶：大型企業(yè)、外資企業(yè)，其中以物流、貿(mào)易、銀行類企業(yè)為主。 本項目要建設(shè)成區(qū)域商務(wù)商業(yè)中心，打造成地標(biāo)性商務(wù)形象，提升商務(wù)環(huán)境和提高項目的檔次，營造成一個多功能的大商務(wù)空間。 產(chǎn)品定位 本項目寫字樓的等級建議和未來價格預(yù)測 根據(jù)目前市場情況，按照上述定位預(yù)計本項目寫字樓如按照準(zhǔn)乙級配置，平均價格可以達(dá)到 7000—— 8500元 /平方米左右的銷售價格，如按照甲級配置，平均價格可以達(dá)到11000—— 13000元 /平方米左右的銷售價格。 ?理由 由于項目所在區(qū)域為河?xùn)|區(qū)，經(jīng)過市場調(diào)查，外資企業(yè)和大型企業(yè)選擇新開路段寫字樓作為辦公樓的意向性不強，同時對河?xùn)|區(qū)的商務(wù)認(rèn)同感不強，項目周邊的商務(wù)配套和商務(wù)環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級寫字樓的客戶主要重點考慮河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有企業(yè)升級換代需求，同時通過優(yōu)惠性招商引入一至兩家品牌號召力強的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶，從客戶的檔次和需求來看，對面積的需求比河西區(qū)、和平區(qū)會小，結(jié)合市場的需求和項目所處位置，甲級寫字樓單層面積建議在 1000平方米。 產(chǎn)品定位 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高定位 ?甲級寫字樓凈高應(yīng)在 ，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的高度應(yīng)在 ；甲級寫字樓首層一般都作有
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