【正文】 ，沿岸有儀征、邗江、江都等市(縣)；京杭大運河縱穿腹地，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、X四湖，連接長江。轄區(qū)境內(nèi)地形，西高東底，以儀征市境內(nèi)的丘陵為最高，從西南向東南、東和東北方向呈扇形逐漸傾斜，高郵市、寶應縣與泰州興化市交界一帶最低，為淺水湖蕩地區(qū)。X地處長江下游北岸，X中部，南臨長江，北接淮水，中貫京杭大運河，是上海經(jīng)濟圈和南京都市圈的節(jié)點城市，位于中國最具活力的“長江三角洲”經(jīng)濟圈內(nèi)，是一座工商繁榮、文教發(fā)達、人居環(huán)境優(yōu)良、風景優(yōu)美、濱江近海的開放城市，也是長江三角洲地區(qū)綜合實力較強的中心城市之一。（4）配套建設①道路及配套：主要由道路和沿路建設的配套設施等，建設機動車道、非機動車道、人行道、公共停車場、管線走廊和安全通道、路肩、護欄、街路標牌、道路建設及道路綠化控制的用地及道路的其它附屬設施。③創(chuàng)意中心。②會展中心。①老年商品交易中心：建設集老年食品、日用品、特需用品、保健品、老年醫(yī)藥、進口老年商品、老年服務為一體的商品城，提供老年產(chǎn)品批零展銷和信息服務，使其成為老年商品的集散地，向世界范圍輻射。③老年娛樂機構：一是室內(nèi)活動場所，根據(jù)調研，園區(qū)老年室內(nèi)活動中心包括閱覽室、播放廳、舞廳、乒乓球室、羽毛球室、棋牌類活動室、休息室等。重點解決集聚區(qū)四個問題：培養(yǎng)專業(yè)老年服務管理人才；通過四年一次大學生輪替，搭建老年人與年輕人的互動平臺。④福利養(yǎng)老社區(qū)：該社區(qū)以居住功能為主，同時布置福利院等由政府主辦的養(yǎng)老機構，是一種以傳統(tǒng)福利養(yǎng)老模式為基礎的居住組團，是對前兩種模式的補充。②居家養(yǎng)老社區(qū)：由三個組團構成，是本項目老人居住與養(yǎng)老最為主要的空間形式，是實現(xiàn)現(xiàn)代新型養(yǎng)老的重要空間載體。（1）養(yǎng)老住宅組團。建設節(jié)約型社會應堅持開源節(jié)流并重、節(jié)約優(yōu)先的原則，采取有效措施，強化節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和資源綜合利用“四節(jié)約一綜合”工作的開展，切實提高資源利用效率。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，通過規(guī)模經(jīng)濟，節(jié)約成本，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。三、建設原則公平效率兼顧原則。（9）風格多元化。（7）管理整體化。（5）環(huán)境生態(tài)化。（3）建設彈性化。二、總體規(guī)劃原則（1）空間開放化。第四章 總體規(guī)劃及建設條件第一節(jié) 總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃理念（1）迎對大社會、大文化、大科技、大經(jīng)濟、大市場、大平臺，轉換觀念，實施多元整合。總的來看，從意愿、客戶群體和支付能力來看，XX湖天倫樂園高端市場足以得到保障。老年支付能力受三個因素影響：；（機關事業(yè)單位養(yǎng)老金收入均高于企業(yè)退休人員，最高的可能高出23倍；。根據(jù)2005年全國人口變動情況抽樣調查樣本數(shù)據(jù)中X人口文化程度可知，%，大學?？埔陨险哒?%；%%；%%，則2010和2020年X高端老年市場需求為16萬和21萬。如果完全由園區(qū)供應服務，至少可滿足20個左右的3萬人規(guī)模的老年人服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在城市人群中，約有2%的收入水平較高的老年人有意愿選擇服務設施更為完善的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老機構。%，%，%；%，%，%；農(nóng)村老年人更傾向與子女生活在一起。無論是教授、學者，還是某一領域的專家，都可以在這里找到自己的位置，都可以發(fā)揮自己的余熱、再創(chuàng)輝煌。在“天倫樂園”中，就充分考慮到了這一點，為老年人追求心靈滿足和服務社會，提供了一個很好的平臺?？萍拣B(yǎng)老：所謂“科技養(yǎng)老”，就是運用各種高科技手段打造新型的智能化養(yǎng)生社區(qū)。社區(qū)將成立專業(yè)的生態(tài)農(nóng)業(yè)園管理公司，負責提供農(nóng)具、農(nóng)業(yè)技術指導和農(nóng)田基本維護。千百年來，中國人的家庭生活都離不開三四代人的聚居，兒孫繞膝一直都是老人們最大的快樂。作為一個好的老年社區(qū)，如何為老人們營造出溫馨的居家之感，是首先需要考慮到的。形成一個“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”的和諧社會，健全對老年人的社會保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會發(fā)展的條件，為緩解養(yǎng)老服務的供需矛盾做出貢獻。項目建設發(fā)展目標：將本項目打造成為華東地區(qū)規(guī)模較大、省內(nèi)最大的集休閑養(yǎng)老、老年創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、老年用品交易、老齡產(chǎn)業(yè)學術研究、老齡產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)和老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇為一體化的多功能、綜合性、現(xiàn)代化養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)基地，并以此為基礎在全國范圍內(nèi)實施養(yǎng)老服務機構連鎖經(jīng)營擴張戰(zhàn)略。形成一個需求高度集中、層次復雜多樣的需求集聚區(qū)。、。經(jīng)過多年的努力，公道已經(jīng)初步形成了柴油機配件、電子通訊、化工化纖、汽車配件、玩具鞋服、模具燈具六大經(jīng)濟板塊。這里是明代大將常玉春的出生地，全民健身是源遠流長的歷史傳統(tǒng)；這里是清代大學士阮元的故鄉(xiāng)，教化文章是一肪相承的文化底蘊。全鎮(zhèn)面積100平方公里，轄11個行政村、3個居委會，常住人口4萬人。X市歷年社會經(jīng)濟主要指標變化見表222。人均GDP達41406元，按當年匯率計算折合6065美元。該項目的主要服務范圍是整個長三角地區(qū)，面向全國乃至整個國際市場，對X提升自身城市職能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構有巨大的促進作用。五、改善投資環(huán)境、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要X市位于長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地帶，作為沿江經(jīng)濟帶的重要城市，X市在X省沿江開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的地位。四、城市功能完善的需要X是歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市，國家級文明城市、衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城，“中國人居環(huán)境獎”獲得城市，同時又是一座濱江通海的新興工商城市。把X建設成為100萬人及100平方公里的新城。三、城市化建設的需要隨著我國城市化進程的進一步加快，X城市建設也進入了一個高速增長的階段。為滿足園區(qū)功能，學校、醫(yī)院和市場服務等功能可增加直接就業(yè)約4萬人，按1：3的拉動比例，可帶動間接就業(yè)12萬人。⑵解放家庭勞動力，減輕1萬戶家庭的養(yǎng)老負擔。吸引約30個各類養(yǎng)老機構入駐，提供護理性住房比例為7千套，居家養(yǎng)老住宅1萬套。預計到2010年，X省老年人的退休金總收入將達到615億多元。X老齡化對經(jīng)濟社會的影響日益顯現(xiàn)，現(xiàn)有分散養(yǎng)老模式無法滿足多樣化養(yǎng)老需求，以純福利形態(tài)由政府舉辦養(yǎng)老機構難以滿足老年服務的需求規(guī)模和多樣性。2008年末，我省60歲及以上老年人口1218萬人，%，“空巢老人”的占比更是明顯上升，城市超過40%，農(nóng)村也在38%以上。第二節(jié) 項目建設的必要性一、老齡化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要目前我國已進入老齡化社會，而X比全國提前了13年進入老齡化社會。而X省早在1986年就進入了老齡社會，是我國最早進入老齡社會的省份之一，比全國提早了13年。與此同時，2009年，我國80歲以上的高齡老人已達1899萬，％。循著這一理念，在進行古城整體保護的同時，X對城市空間布局進行優(yōu)化調整，確立“跳出老城建新城”的思路。通過道路改造、河道整治、廣場建設和綠化亮化以及老城區(qū)的改造等一系列舉措，再現(xiàn)了“春風十里X路”、“綠揚城廓是X”的古詩意境，體現(xiàn)了“綠色X”、“生態(tài)X”的城市特色。目前，X城市規(guī)模不斷擴大，城市人口不斷增長，城市交通體系不斷完善，城鄉(xiāng)布局發(fā)生了顯著變化，一個“東城西市”、 “南港北區(qū)”的城市格局已初步形成。西北繞城公路的通車使X成為全省首個具有環(huán)城高速公路網(wǎng)的地級市。X市城市功能定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲區(qū)域性中心城市之一。X由于具有沿江濱海的優(yōu)越區(qū)位條件及穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)、特色的工業(yè)、豐富的物產(chǎn)資源和人文優(yōu)勢，1988年被國務院批準為開放城市。歷史上，X曾作為經(jīng)濟大都市和重要的通商口岸，經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達。建議作為重中之重的工作，花大力氣做好。制訂資金使用計劃，監(jiān)督資金使用，將建設資金落到實處，保證項目建設完成。投資及回報，其中： 萬元， 萬元（含土地費用51000萬元），建設期利息73680萬元（投資估算詳見表1）。環(huán)保與勞動安全本項目通過加強管理，嚴格執(zhí)行環(huán)保措施，不會對環(huán)境產(chǎn)生太大影響。 項目建設符合總體規(guī)劃項目總體建設方案符合X市總體規(guī)劃以及X市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)概念規(guī)劃的要求，道路布局合理，各項工程技術指標恰當，配套設施完善。本項目符合X有關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調。第三節(jié) 可行性研究工作概況一、可行性研究報告編制依據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；《X省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；《X省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；中共X省委、X省人民政府《關于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見》(蘇發(fā)[2009]5號)；國家發(fā)展計劃委員會辦公廳計辦投資[2002]15號《投資項目可行性研究指南(試用版)》；國家計委和建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《X市城市總體規(guī)劃(2002～2020)》；《X市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；項目單位提供的有關資料。企業(yè)的發(fā)展宗旨是“優(yōu)先理念、優(yōu)質工程、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)良服務”。X老年生態(tài)社區(qū)項目是新時期中江公司重點打造的品牌項目，以國際化的視野、國際化的管理，服務于國際化的目標客戶群。自1995年以來連續(xù)被美國《工程新聞記錄》評為世界最大的225家國際承包商之一，已進入全國30家最大的外經(jīng)企業(yè)和500家最大的進出口企業(yè)行列，已通過ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的認證。預計分三期進行，一期于2011年年底開工，進行基礎設施建設、養(yǎng)老住宅和公共服務設施建設，2013年底完工；二期于2014年初動工，預計2015年底完工；三期于2016年初動工，預計2018年底完工。投資資金來源，其資金來源為由中國X國際經(jīng)濟技術合作公司和XX房地產(chǎn)公司自籌及申請銀行貸款來解決。⑴養(yǎng)老住宅組團：建設一個多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機構養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。X湖優(yōu)美的自然景觀資源和其獨特的文化底蘊、歷史文脈以及與新園區(qū)的多功能配套，必然能使X市邗江區(qū)不辱使命，成為帶動新城發(fā)展的一面旗幟。在中國，以上海外灘為代表的繁榮面貌和生活方式，對許多濱水城市是一個標桿和巨大的鼓舞，從北方的青島、大連，到南方的蘇州、廣州、廈門等，都把濱水區(qū)域作為振興城市的重要經(jīng)濟手段。二十世紀八十年代以來，城市濱水區(qū)的開發(fā)與復興成為世界性潮流和趨勢。X是一座古老而又年輕的城市，近年來，X市委、市政府堅持以人為本和可持續(xù)發(fā)展，轉變城市發(fā)展模式，提出“創(chuàng)新、精致、幸福”6字箴言，城市發(fā)展成果更多惠及百姓，城市面貌變化得到廣泛認同，城市和諧發(fā)展進入全新境界。X作為長三角地區(qū)的主要省份，積極探索當前養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展道路，思考如何創(chuàng)新養(yǎng)老模式，使得X不僅要成為國內(nèi)養(yǎng)老服務業(yè)的領航者、開拓者，還應通過搶占長三角養(yǎng)老市場，應對人口老齡化危機的挑戰(zhàn)。長三角是中國乃至世界經(jīng)濟增長的發(fā)動機，是全球六個超大型城市群之一，是中國經(jīng)濟發(fā)展速度最快、綜合實力最強、經(jīng)濟總量最大、最具活力和競爭力的地區(qū)，同時也是老齡化程度急劇增長的地區(qū)?！叭松粣踃住,夾岸垂楊春氣熏”。XX湖天倫樂園，將成為X養(yǎng)老事業(yè)的領航者和示范者，既培養(yǎng)專業(yè)化機構和團隊，滿足多層次養(yǎng)老需求，提高老年人生活品質；又解決養(yǎng)老機構的可持續(xù)性營運，實現(xiàn)自身經(jīng)濟的良性循環(huán)。核心目的就是：借用濱水資源，塑造全新風貌，提升城市品質，促進經(jīng)濟發(fā)展。X湖西岸的公道鎮(zhèn)人民政府經(jīng)與X合作，共同打造“XX湖天倫樂園”，建設大型現(xiàn)代化老年服務產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，吹響了濱湖開發(fā)的號角，昂首闊步邁向X湖時代。主要建設內(nèi)容本項目建設內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團、公共服務組團、商品交易組團及配套建設等組成。⑷配套建設：包括道路景觀、園林綠化和高效農(nóng)業(yè)生態(tài)園等。預計2011年3月底前完成可行性研究報告并通過審批，2011年10月底前完成項目準備工作，2018年底完成項目。X已在世界上80多個國家和地區(qū)開展了業(yè)務。通過以上三步戰(zhàn)略措施，使X躋入國家級跨國企業(yè)。公司注冊資金五千萬元人民幣，現(xiàn)有員工五十多人。項目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以CCRC（連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進一步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作機會，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務社會、享樂養(yǎng)老的平臺。是國務院首批公布的二十四個歷史文化名城之一，是獲得“中國人居環(huán)境獎”、“聯(lián)合國人居獎”的城市。本項目建設是十分必要的。項目建設內(nèi)容本項目建設內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團、公共服務組團、商品交易組團及配套建設等組成。按照國家的相關規(guī)定，采取相應的招標方式。二、主要技術經(jīng)濟指標本項目主要技術經(jīng)濟指標詳見下表：序號指 標 名 稱單 位數(shù) 值備 注1工程內(nèi)容高端住宅m2202000居家養(yǎng)老住宅m2918000　機構養(yǎng)老住宅m280000福利型住宅m280000學校m2300000　醫(yī)院及護理機構m2137800　老年娛樂機構m282000酒店 m240000　老年國際商品交易中心m2268000　會展中心m2100000創(chuàng)意中心m265000其他輔助建筑m2130000　道路及配套m2476500園林綠化m26578002建設期年8　3總投資額萬元　工程費用萬元 　工程建設其他費用萬元 　預備費用萬元　建設期利息萬元736804經(jīng)濟指標財務內(nèi)部收益率（稅后）%財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元投資回收期（年）年三、建議按照國家有關規(guī)定，做好單項工程建設招標工作，實現(xiàn)項目建設“投資省、建設快、質量好”的目標。著力做好拆遷安置的工作，這對整個項目的如期進行關系極為重要，在本項目中起決定性