【文章內(nèi)容簡介】 立面的感覺： 簡潔大氣 沉穩(wěn)內(nèi)斂 持久如新 材質(zhì)運用方面，建議底商部分可以選用石材或石材面磚，住宅部分選用外墻磚。 53 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 產(chǎn)品解讀 園林景觀建議 現(xiàn)有景觀存在問題： 園林景觀分布太散，很難形成主題園林 分組團形式，施工成本高 規(guī)劃圖 54 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 產(chǎn)品建議 園林景觀建議 園林景觀調(diào)整方向： 對現(xiàn)有組團進行整合 形成“一軸兩帶”的景觀分布 車行路線形成指引型園林 規(guī)劃圖 55 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 產(chǎn)品建議 裝修標準建議 公共部分精裝修： ? 大堂 ? 樓梯間 56 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 產(chǎn)品建議 環(huán)保設(shè)備建議 ? 新風系統(tǒng) ? 采用地板采暖 ? 中水系統(tǒng) 新風系統(tǒng) 中水系統(tǒng) 地板采暖 57 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 產(chǎn)品建議 智能化建議 基本配備： ? 安防監(jiān)控 ? “一卡通”智能管理系統(tǒng) ? 樓宇可視對講系統(tǒng) ? 緊急求助系統(tǒng) ? 三表出戶 …… 特殊配備： ? 光纖寬帶入戶 ? VOD視頻點播系統(tǒng) …… 58 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 產(chǎn)品建議 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 59 住宅營銷方案 營銷目標 營銷節(jié)奏控制 推廣策略 銷售策略 營銷計劃 60 住宅營銷報告 住宅營銷方案 營銷目標 推廣策略 銷售策略 營銷策略 總體策略 推廣手段 費用預算 價格策略 銷售計劃 價格定位 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 61 住宅營銷報告 營銷目標 住宅面積： 100000平方米 商業(yè)面積： 7000平方米 銷售標的 銷售周期 住宅部分：一年之內(nèi)銷售 95% 商業(yè)部分： 回款要求 2022年年內(nèi)回款 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 預售證取得時間 預計 06年 11月 1日 62 住宅營銷報告 住宅營銷方案 營銷目標 推廣策略 銷售策略 營銷排期 總體策略 推廣手段 費用預算 價格策略 銷售計劃 價格定位 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 63 住宅營銷報告 推廣策略 總體策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 總－－總體推盤入市，強化城市價值和項目定位 分－－獨立營銷定位，強化產(chǎn)品價值及未來的生活氛圍 聯(lián)－－綜合功能優(yōu)勢互補，體現(xiàn)獨立社會文化和城市化進程 總體造勢－分體營銷 － 聯(lián)動推廣 64 住宅營銷報告 推廣策略 總體策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 輿論先行－項目支撐－量化共知－打造共鳴 ?輿論先行：強化城市化發(fā)展進程，鋪墊項目發(fā)展 ?項目支撐：城市運營，功能與體量入市，吸引消費者視野 ?量化共知：強化住宅產(chǎn)品定位，引領(lǐng)消費趨向 ?打造共鳴：形成文化生活，開啟文化置業(yè)浪潮 65 住宅營銷報告 推廣策略 推廣思路 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 情景體驗營銷 集群式媒體推廣 讓客戶來 讓客戶感受 戶外媒體 網(wǎng)絡(luò)媒體 報紙媒體 公關(guān)活動 銷售中心展示 工地包裝 樣板間展示 河景樣板區(qū)展示 66 住宅營銷報告 推廣策略 一、報 紙 媒體選擇： 《 新報 》 《 今晚報 》 。 投放策略： 在項目開盤前大量集中投放報廣和軟文，迅速樹立項目形象； 項目正常銷售期，適度投放，保持項目適度曝光。 目 的：快速提升項目知名度和影響力 推廣途徑：新聞、軟文、廣告。透過新聞傳達項目進程，提升項目形象；軟文展 示項目規(guī)劃，傳達項目信息；廣告樹立項目品牌，吸引客戶關(guān)注。 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 策略一：媒體形象引導策略 67 住宅營銷報告 推廣策略 二、其他媒體 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 策略一：媒體形象引導策略 ?網(wǎng)絡(luò) ?廣播 ?DM直投 ?短信息 …… 68 住宅營銷報告 推廣策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 目 的： 通過強有力的視覺沖擊力，樹立項目形象，同時攔截目標客戶。 投放策略： 在主要交通道路進行長期投放，而在項目開盤在市中心主要路段進 行 短期集中投放。 區(qū)域選擇： 目標客群經(jīng)?；顒拥某鞘蟹比A區(qū)域；主要交通路線兩側(cè)；主要競爭 對手項目周邊。 策略二：戶外品牌支撐策略 69 住宅營銷報告 推廣策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 位置 形式 目的大沽南路 樓體廣告牌吸引河西區(qū)政府機關(guān)、企業(yè)高收入的目標客戶。中環(huán)路 擎天柱 有效吸引過往目標客戶小白樓 樓體廣告牌、燈鑲樹立項目形象，吸引和平、南開等客戶解放南路 擎天柱截流去往梅江的客群，重點是梅江置業(yè)的富人和周邊的外籍人士。戶外位置建議 70 住宅營銷報告 推廣策略 目 的：利用活動為項目的營銷造勢，吸引關(guān)注，聚集人氣。 活動策略： 9－ 11月份開盤前后活動圍繞提升項目整體形象為主， 11月以后重點在于客戶互動、客戶營銷工作。 時 間： 12次 /月 /種（全年舉行） 主要活動： ?盛大開盤活動 ?地產(chǎn)大腕與規(guī)劃專家關(guān)于 “ 海河改造與濱河城市公館生活 ” 的論壇 ?國際著名河畔住宅攝影展 ?樣板間啟動儀式 ?中秋賞月 …… ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 策略三：品牌文化建設(shè) 71 住宅營銷報告 推廣策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) ? 濱河景觀示范區(qū) ? 銷售中心（位置選擇、功能運用、整體調(diào)性等） ? 樣板間 ? 工地圍檔 ? 現(xiàn)場周邊引導系統(tǒng) 策略四：現(xiàn)場井噴渲染 72 住宅營銷報告 推廣策略 情景體驗 —— 樣板區(qū)域包裝 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 目 的：利用濱河景觀優(yōu)勢，營造情景營銷場景。 方 式：建議將海景公寓的沿河路段包裝成河濱景觀樣板區(qū)，與廠房改造的售樓處形成互動，共同營造出 河濱生活示范區(qū) 。 A2 海景公寓 中環(huán)廣場 海 河 售樓處及樣板間 河濱景觀樣板區(qū) 73 住宅營銷報告 推廣策略 情景體驗 —— 樣板區(qū)域包裝 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 在沿河地段設(shè)置休閑座椅，臨時碼頭，可租賃游艇、小型觀光輪船等。 74 住宅營銷報告 推廣策略 情景體驗 —— 售樓處 位置建議： 第一方案（推薦）：利用 A2舊廠房首層裝修，布置售樓處和樣板間。 此方案優(yōu)點是住宅售樓處內(nèi)部裝飾和樣板間能更好營造住宅銷售氛圍。缺點是改造裝修需要時間長，造成客戶積累時間較短。 第二方案：與 A地塊共用已建成的售樓處，并共用沙盤模型。 此方案優(yōu)點是住宅可與寫字樓共同造勢。缺點是客戶交叉大，難以區(qū)分有效客戶。 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 75 住宅營銷報告 推廣策略 情景體驗 —— 售樓處 售樓處內(nèi)部住宅部分裝飾，在考慮整體風格的基礎(chǔ)上，突出文化氣質(zhì) ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 76 住宅營銷報告 推廣策略 情景體驗 —— 樣板間 樣板房型： 2居和 3居各一套。裝修要體現(xiàn)不同風格。 樣板區(qū)面積： 200— 250平方米之間。 位置： 方案一是與售樓處一起建在舊廠房的一層。 方案二是建在 A地塊在建的一層商業(yè)內(nèi)部搭建樣板間，便于客戶參觀。 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 77 靜在客廳 味在餐廳 樂在廚房 愛在臥室 美在浴室 雅在書房 懶在陽臺 住宅營銷報告 推廣策略 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 78 住宅營銷報告 推廣策略 售樓處與樣板間測算 售樓處內(nèi)部功能劃分： 項目展示及客戶接待區(qū)、業(yè)務(wù)洽談區(qū)、購房簽約室、經(jīng)理室、銷售人員辦公區(qū)、客服辦公室、財務(wù)室、其他（律師、銀行、公證 …… ）相關(guān)人員辦公區(qū)、員工休息室（更衣、就餐） 。 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) （ 1） 項目展示及客戶接待區(qū)： 300 m2 —— 領(lǐng)位系統(tǒng)； —— VI展示系統(tǒng)（產(chǎn)品主題形象）； —— 沙盤系統(tǒng)： 50m2； —— 戶型剖面模型系統(tǒng)： 50m2； —— 視頻演示系統(tǒng)： 20m2； —— 資料展示系統(tǒng)； —— 信息展示系統(tǒng)（銷售信息、產(chǎn)品信息）； —— 背景音樂系統(tǒng)。 （ 2） 業(yè)務(wù)洽談區(qū)： 200 m2 —— VI系統(tǒng)（背板及公司業(yè)績展示墻）； —— 前臺接待系統(tǒng)： 15m2； —— 洽談桌椅： 30m2（ 5組）； —— 吧臺： 3m2； —— 休息區(qū)： 15m2； —— 銷售服務(wù)系統(tǒng)（律師服務(wù)、按揭服務(wù)、裝修 設(shè)計服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、收銀服務(wù)、售后服務(wù)）： 45m2； —— 簽約室（兼會議室）： 2間 8 m2， 1間 15m2； —— 衛(wèi)生間： 20m2。 —— 公共空間 30m2。 （ 3） 辦公區(qū)： 200 m2 —— 銷售經(jīng)理室： 20m2 ； —— 策劃辦公室： 20m2； —— 銷售主管及銷售人員辦公室： 20m2； —— 客服辦公室： 10m2； —— 財務(wù)室： 8m2； —— 員工休息區(qū)： 10— 15m2； —— 資料室（儲物間）： 10