武漢寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 三階段，從1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。【一 漢口寫字樓市場(chǎng)概況】武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和800萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧Ｅc其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！? 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 租金/售價(jià)分析★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表年／度寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)分 析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來(lái)同比漲幅達(dá)3％?！〗ㄔO(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格2800元/平方米。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價(jià)位居武漢市寫字樓的中間水平。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu),40%寫字樓一樓為商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 市場(chǎng)需求特征分析寫字樓市場(chǎng)需求特征如下：※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫字樓到乙級(jí)寫字樓※ 寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時(shí)一般從武漢市范圍來(lái)看。之所以目前企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：※ 武漢不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué)比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此?！? 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問(wèn)題。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過(guò)，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，交通十分便捷. 商務(wù)辦公環(huán)境項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍?！∈姓?guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢(shì) 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機(jī) 會(huì) (O) 威 脅 (T) 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對(duì)中小企業(yè)寫字樓市場(chǎng)具有一定的略?shī)Z性。由此可見(jiàn)單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場(chǎng)的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場(chǎng)支持點(diǎn)?！? 現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。那么這是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)呢？★ 寫字樓的新市場(chǎng)——二次置業(yè)市場(chǎng)。我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場(chǎng)銷售中的美麗外衣。 效果分析： ◎ 通過(guò)提高銷售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。現(xiàn)代企業(yè)是開(kāi)放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。效果分析： ◎ 開(kāi)放性的空間更能滿足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)； ◎ 大開(kāi)間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價(jià)格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷；★ 健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。 效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)消費(fèi)者； ◎ 健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)；★ 簡(jiǎn)約——現(xiàn)代的時(shí)尚元素。由繁雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)約，便捷、時(shí)尚觸手，一切自然水到渠成。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹(shù)木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和；C、 建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計(jì)。建議如下：“航空SHOW商務(wù)港寫字樓”“航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路；SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 推廣策略在具體推廣過(guò)程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法：※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布※ 廣告推廣 確定引導(dǎo)—提出形象—展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報(bào)紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨時(shí)進(jìn)行廣告效果的評(píng)估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整?！? 現(xiàn)場(chǎng)包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛?！№?xiàng)目銷售目標(biāo)我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策
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