【正文】 了一個(gè)走勢(shì)平緩的局面，據(jù)預(yù)測(cè)，蘇州全市 2020 年商品房的供應(yīng)體量將會(huì)超過(guò) 800 萬(wàn)㎡，隨著住宅空置率的不斷提高，其投資風(fēng)險(xiǎn)也急劇增加， 投資者的眼光也逐漸轉(zhuǎn)移向商業(yè)地產(chǎn)的投資。 b) 目前園區(qū) 高檔次 寫(xiě)字樓 較多 ，新區(qū)次之，市區(qū)最 少 ； 園區(qū)租金水平高達(dá) 80 元 /月 老城區(qū)的寫(xiě)字樓總量大，但 高檔次產(chǎn)品不多。㎡ 面積范圍（㎡） 銷(xiāo)售率 出租率 麗景苑 8 干將路、鳳凰街路口 多為外資，主要為外貿(mào)、電子 售罄只租 租： 54～ 62 4 30 900 100% 80% 飛洲國(guó)際商務(wù)大廈 8 干將西路與人民路交口 蘇州本地私營(yíng) 企業(yè)居多 目前只售 售 1060010700元 /㎡，租： 75 暫定 57 / / 宏盛 大廈 6 干將路、麗景苑旁邊 蘇州本地私 營(yíng)企業(yè)居多 目前只售 售： 1000012020元 /㎡預(yù)計(jì)租金：70 / / / 商務(wù) 大廈 6 干將西路與養(yǎng)育巷路口 科技公司、駐蘇辦事處、律師事務(wù)所等 售罄只租 租： 55 5 / 100% 95% 敬業(yè)商務(wù)大廈 7 宮巷和干將 路交界處 貨運(yùn)、電子、 外貿(mào) / 租： 50（含物業(yè)費(fèi)） / 33 196 / 80% 嘉實(shí) 大廈 6 中新路 房產(chǎn)、貿(mào)易、科技 出租 租： 50 / / 99% （ 2）特征概括 市區(qū)寫(xiě)字樓由于 受到城市限高限制，以多層為主，檔次以 中低檔和中檔為主 ，較高檔次的不多 ，且都是在建項(xiàng)目，如飛洲國(guó)際大廈與宏盛大廈都是在建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目，目前正在銷(xiāo)售過(guò)程中。㎡， 售價(jià) 1000012020 元 /㎡。 單個(gè)寫(xiě)字樓的客戶群性質(zhì)可能會(huì)相對(duì)統(tǒng)一或集中，但總的看來(lái)， 城區(qū)寫(xiě)字樓的客戶群性質(zhì)較雜。 該案采用目前高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓通行的 5A智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇自控管理系統(tǒng)、安保監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、信息通訊自動(dòng)化系統(tǒng)等，在智能化領(lǐng)域居蘇州市區(qū)寫(xiě)字樓前列。 該案目前正在施工，據(jù)悉引進(jìn)國(guó)際 頂 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公 10 大智能系統(tǒng)。㎡ 面積范圍（㎡） 銷(xiāo)售 率 出租 率 高峰會(huì) 30 蘇華路與星漢街交叉口 ,園區(qū)管委會(huì)西側(cè) 外企、本地企業(yè)、以 及外地企業(yè)駐蘇辦事處 租售 結(jié)合 85 18 77 1600 / / 建屋大廈 19 蘇州工業(yè)園區(qū)旺墩路 多為外企 租售 結(jié)合 租： 82 售：11500 18 120 以上 / / 世紀(jì)金融大廈 20 工業(yè)園區(qū)蘇 華路 大量貿(mào)易公司、房產(chǎn)公司、物業(yè)公司 租售 結(jié)合 租： 8090 20 100 400 / 85% 國(guó)際大廈 工業(yè)園區(qū)蘇華路 原園區(qū)管委會(huì)，多為外企 租售 結(jié)合 租： 85 22 100 400 / 80% 星海國(guó)際廣場(chǎng) 20 工業(yè)園區(qū)星 海街 貿(mào)易 、裝飾、物流、電子 出租 租： 65～ 75 6 120 200 / 85% 單間面積 ㎡ 租售方式 目前只售 銷(xiāo)售價(jià)格 寫(xiě)字樓 10000— 12020元 /㎡ 商鋪 21000 元 /㎡ 租金水平 70 元 /㎡ 物管費(fèi)用 ／ 客源 構(gòu)成 市內(nèi)公司為主 （ 2）特征概括 目前 主要是沿中央商貿(mào)圈周邊分布 已經(jīng)進(jìn)駐的 大型企業(yè) 以生產(chǎn)型與 加工型企業(yè) 為主， 對(duì)寫(xiě)字樓特別是 高檔次 的寫(xiě)字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。 ㎡ 以上 ， 加上物業(yè)管理費(fèi)將近 100 元 /月 （ 4）租賃情況 各檔次的寫(xiě)字樓 出租率總體達(dá)到 80%以上 ，達(dá)到國(guó)際公認(rèn)合理水平。 周邊 配套設(shè)施完善 ，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫(xiě)字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。 （ 6）在建、 在售案例簡(jiǎn)析 Ⅰ . 高峰會(huì) 地上建筑 30 層 建筑面積 60000 ㎡以上 單間面積 771600 ㎡ 租售方式 目前只售 銷(xiāo)售價(jià)格 寫(xiě)字樓 8000— 12020元 /㎡ 商鋪 20200 元 /㎡ 左右 租金水平 72 元 /㎡ 物管費(fèi)用 18 元 /月 項(xiàng)目周邊交通便利，景色優(yōu)美， 目前正在銷(xiāo)售中。 ㎡ 客源 構(gòu)成 多為外企 周邊配套齊全， 西近金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店區(qū) 面積區(qū)間較大，既適合中小戶型入駐，又有超大面積無(wú)柱空間供中大型客戶選擇 。㎡ 面積范圍（㎡） 銷(xiāo)售 率 出租 率 金獅 大廈 25 獅山路南 臺(tái)灣企業(yè)、本地私營(yíng)企業(yè) 售罄只租 租： 6580（含物業(yè)費(fèi)） / 64194可分割 100% 98% 新地 中心 54 獅山路、塔園路路口 外企、國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè) 售罄只租 租： 90120 18 元 /月 從區(qū)域在整 個(gè)市場(chǎng)所占的位置來(lái)看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位置來(lái)看， 它處于新區(qū)的行政中心、金融中心 。 交通便利。新區(qū)的寫(xiě)字樓大多是中高檔寫(xiě)字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為青睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫(xiě)字樓的半壁江山。㎡ ，此類(lèi)寫(xiě)字樓客戶以注重企業(yè)形象的 外資企業(yè)和跨國(guó)公司 在中國(guó)的辦事處為主。 寫(xiě)字樓 整體素質(zhì)較好 ，基本都能滿足客戶在電梯、停車(chē)位等方面的要求。 （ 6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 Ⅰ . 潤(rùn)捷大廈 簡(jiǎn)析： 潤(rùn)捷大廈地處新區(qū) 濱河路、鄧尉路交界處 ， 新區(qū) CBD 核 “新 ”地帶 ， 商 務(wù)配套齊全，周邊交通便利 ， 臨河而建，特別配置觀光電梯 該 項(xiàng)目地上 18 層，規(guī)劃為商住公寓，目前尚未開(kāi)盤(pán)， 據(jù)了解 16 層已 經(jīng)被新區(qū)某部門(mén)預(yù)定 ，其余樓層的預(yù)定情況也較好 自用和投資客戶均有一定比例。㎡ 客源 構(gòu)成 / 寫(xiě)字樓呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)。 這種形式的商業(yè)配套主要是以為寫(xiě)字樓的入駐客戶服務(wù)為目的，通常以餐飲、銀行等為主，在一定程度上這可以彌補(bǔ)寫(xiě)字樓周邊商業(yè)配套不全的缺陷。 但這些寫(xiě)字樓周邊的生活設(shè)施較全，可以滿足入駐客戶的生活需求。 東吳北路與吳中西路交叉口處的東吳商業(yè)大廈正在建設(shè)中 ，定位檔次較高，目前尚未開(kāi)盤(pán)。 吳中大廈為中國(guó)銀 行自己的大廈， 714 層由中國(guó)銀行進(jìn)行出租，企業(yè)數(shù)量并不多；經(jīng)濟(jì)大廈為吳中區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局所在地，入駐客戶大都為政府部門(mén)；蘇美中心為商住公寓，但大多數(shù)作為辦公之用。 個(gè)案簡(jiǎn)介 （ 1）國(guó)貿(mào)大廈 地上建筑 12 層 租售方式 只租不售，出租率 98%以上 單間面積 80－ 180 ㎡ 租金水平 30 元 /月 入駐客源以貿(mào)易類(lèi)公司居多，很多單位占有一層作為自己的辦公場(chǎng)所。大樓 共七層 ， 一、二層為商場(chǎng)用房 ，有30％左右的面積賣(mài)給了私人業(yè)主，大廈整體出租情況較好。 （ 4）經(jīng)濟(jì)大廈 經(jīng)濟(jì)大廈緊靠項(xiàng)目用地，為吳中區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局所在地，入駐單位大 都為政府部門(mén)。 在建、在售案例簡(jiǎn)析 —— 東吳商業(yè)大廈 地上建筑 三座塔樓，分別是 1 1 18 層 建筑面積 27716 ㎡ 占地面積 10151 ㎡ 租售方式 目前尚未開(kāi)盤(pán) 單間面積 400600 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)層 銷(xiāo)售價(jià)格 6000 元 /㎡以上 東吳商業(yè)大廈地處東吳北路與吳中西路交叉口的位置，與本項(xiàng)目一路之隔，交通便利，配套設(shè)施齊全。而智能化、環(huán)保、采光、新建筑材料的使用和創(chuàng)新方面，與蘇州園區(qū)和新區(qū)寫(xiě)字樓相比，還存在較大的差