【正文】 成為真正的商務(wù)中心。由于寫字樓土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開發(fā)寫字樓的投資費用比開發(fā)一般住宅多很多，對自有資金實力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致項目爛尾的危險，所以寫字樓項目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設(shè)計的資金鏈等等。寫字樓在投資回報率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險也相對高于住宅投資。因此在業(yè)界有這樣一種說法，一個寫字樓項目如果出租率在60％就算合格，70％值得投資，80％乃黃金物業(yè)，90％可謂極品，100％的滿租，那就是可遇不可求。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。7) 中央空調(diào)使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。從寫字樓必備的發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。例如，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的已超過100家。11) 從銷售價格和銷售速度看武漢市場寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢。13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是武漢寫字樓市場不如住宅市場紅火的原因之一。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。1）道路:盤龍城大橋06年5月18日通車。3）綠地公園: 3. 長江樂園4）“居住新城”: 在《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十五個年計劃》中，后湖納為武漢市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。第三部分 產(chǎn)品篇項目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項目主題定位 營銷策略建議 運營流程建議一、 項目SWOT分析1． 項目SWOT分析優(yōu)勢分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機(jī)場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢：項目由一級開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實力雄厚。理由：本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。但由于家里可能還有其他家人，工作會影響到家中人，所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。中樓層（6層—15層）：小面積實惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。ww 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會所，多功能會議廳。3．“盤龍中樞?新SOHU時代”形象：w 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。使office起到?jīng)Q定性的作用。7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善項目的軟環(huán)境 第四部分 推廣篇推廣主題 賣點提煉 廣告操作思路 媒體操作思路一、推廣主題w 樹造大廈“盤龍中樞?新SOHU時代”的品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。w 側(cè)重報章宣傳，側(cè)重軟性報道。不論在現(xiàn)場工地或銷售現(xiàn)場，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報（但又忌諱“故弄玄虛”）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達(dá)到氣勢恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造漢陽獨一無二、無可替代的“商業(yè)巨艦”形象，對目標(biāo)市場進(jìn)行渲染、沖擊，以期激發(fā)目標(biāo)客戶群強(qiáng)烈的投資欲望。區(qū)位優(yōu)勢無可替代。 廣告策略 ●　形象樹立階段——廣告宣傳除制作、派發(fā)DM之外，以目標(biāo)客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并根據(jù)項目形象定位，適時進(jìn)行階段性的新聞媒體炒作，同時樹立以項目形象宣傳為目的的戶外廣告。 廣告主題 ●　第一階段廣告主題現(xiàn)代化與自然共鳴 個性化與智慧交融SHOW商務(wù)新時代巨大的投資價值 匯聚各地領(lǐng)袖企業(yè)●　第二階段廣告主題開啟卓越新商務(wù)時代盤龍新區(qū)坐標(biāo)建筑公開租售中●　第三階段廣告主題盤龍商務(wù)旗艦2008價值回歸，投資新寵企業(yè)展現(xiàn)實力的舞臺，與盤龍新區(qū)一起成就未來 階段性推廣策略：創(chuàng)造良性循環(huán)鏈樓盤銷售的特征首先是讓消費者通過媒體知道樓盤的存在，對廣告中所宣傳的樓盤感興趣，形成初步的印象概念，考慮地段、環(huán)境、價格、安全等因素是否適應(yīng)自己的需求，是否愿意花錢去訂購，其次才會到現(xiàn)場看樓，聽取銷售人員的介紹，從而針對具體樓盤，找出與印象中的差距，并與同類樓盤進(jìn)行比較，最后決定購買，交訂金，完全接受該樓盤。即造勢——發(fā)勢——續(xù)勢——收勢，營造長久的生生不息的循環(huán)效果。開盤前解盤認(rèn)購活動也待開展。發(fā)勢：2008年10月蓄勢月余，箭在弦上，等弓滿之日，立即開盤。本階段的工作是，在開盤發(fā)售之后，繼續(xù)造勢。目的是發(fā)勢階段的效應(yīng)和業(yè)績已繼續(xù)延伸。伴隨著大量已成交業(yè)主和待成交客戶的增加，樓盤知名度在此時已達(dá)到相當(dāng)程度。收勢：2008年12月——2009年1月31日本階段將配合銷售逐步轉(zhuǎn)入階段性掃尾期。注：在本階段結(jié)束后，再一次轉(zhuǎn)入循環(huán)周期的第一項，或者采用有意識的封盤控制，隨即繼續(xù)造勢?！瘛〉诙A段媒介目標(biāo)此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶群為主要目的，同時注重信息到達(dá)目標(biāo)客戶群的有效率，加深目標(biāo)客戶群對盤龍SHOW峰匯廣場的印象，激發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點?！瘛〉谌A段媒介策略本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告的滲透力度，加強(qiáng)投放的針對性和廣泛性，以專業(yè)媒體為主，配合武漢主流媒體的廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對項目租售的促進(jìn)力度。1. 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價，完成項目的銷售利潤指標(biāo)； 2. 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個項目檔次； 3. 定位部分個性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個項目的市場競爭力；二、營銷行動1．高級策劃顧問團(tuán)研討會就中心城區(qū)商業(yè)寫字樓前景、發(fā)展空間、市場定位、入市策劃、媒介推廣等事宜進(jìn)行商討；2．形象策劃（1）建立較完美的VI視覺識別系統(tǒng)；w 設(shè)計好標(biāo)識、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體，要求具下特點：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息；內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)上具較強(qiáng)的張力；色彩鮮明，極富個性。上述活動，如能結(jié)合與政府相關(guān)部門開展聯(lián)合經(jīng)濟(jì)活動為佳。樹立輿論熱點。（6）電視廣告：考慮目標(biāo)客戶群的特點，擬作為輔助促銷手段。（7）公共關(guān)系策略與有關(guān)政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系，口碑與業(yè)務(wù)機(jī)會同時并重；與政府有關(guān)部門進(jìn)行有益合作，如與商會、貿(mào)發(fā)局等共同舉辦相關(guān)大型經(jīng)濟(jì)課題活動，樹立形象與口碑，同時有利于創(chuàng)造更多的機(jī)會。因此，今年競爭對手還不是很多，因此從6月份一定要在媒體層面形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，樹立項目高端的形象，而且年末歷來為寫字樓銷售的黃金時間，形成初步銷售成果。首創(chuàng)武漢寫字樓市場開盤當(dāng)天火爆熱銷的局面。在制作方面要達(dá)到新潮別致，再配以鮮艷的色彩和燈光照射必會吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購買欲望。售樓部包裝目的是為了與產(chǎn)品形象相吻合，提升項目形象，帶動銷售。 售樓部擺設(shè)大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、樓盤模型、戶型設(shè)計模型、銷售進(jìn)度表、折頁、單張、桌椅、屏風(fēng)、飲水機(jī)等；178。 樓盤總體模型及戶型模型：令消費者對本項目的立體縱觀認(rèn)識，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景觀，清楚選購單位所在位