【正文】 世紀(jì)；w 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財(cái)氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機(jī)無限。 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。w 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。w 商務(wù)中心：提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。 將5A（通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、管理自動(dòng)化）5個(gè)自動(dòng)化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造一流的智能化大廈。 絕版同時(shí)擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢。 新區(qū)城市中心區(qū)，見證中心城成就。1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷售利潤指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力；三、營銷策略建議1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。瞄準(zhǔn)盤龍新區(qū)寫字樓市場空白點(diǎn)；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求個(gè)性時(shí)尚與自然景觀的完美結(jié)合；巨大的升值空間給你帶來新的投資機(jī)遇；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是SHOW商務(wù)寫字樓的策劃總思路2． 客戶定位以上前5種都是我們的客戶來源3． 市場定位（營銷定位）高樓層（1617層）：高級(jí)豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。1． 主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞?新SOHU時(shí)代”，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟(jì)繁榮的見證，確立“SHOW寫字樓”的地位。認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動(dòng)力。4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價(jià)值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。3) 有一群自由工作者，特別是一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計(jì)人員、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、美術(shù)、音樂等藝術(shù)工作者、財(cái)務(wù)工作者、廣告、咨詢等，因?yàn)樗麄兊拇蟛糠止ぷ骰蛘咧饕墓ぷ魍耆梢栽诩抑歇?dú)立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：1) 有一部分企業(yè)進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，這讓公司的形象大打折扣。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點(diǎn)。設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫字樓行列。d) 二、 項(xiàng)目主題定位根據(jù)對武漢寫字樓市場的分析及結(jié)合本案狀況，認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。劣勢分析—Wa) 本項(xiàng)目目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足；板塊整體配套不足規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限機(jī)會(huì)分析—Oa) 政策導(dǎo)向。c) 保值增值廣闊發(fā)展空間盤龍城的居住區(qū)成熟、武漢城市發(fā)展框架的拉大、武漢居住新城地位的日益鞏固，都將為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來廣闊的保值增值發(fā)展空間。b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢：盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。盤龍城正處在武漢市北郊外環(huán)線上，這樣就形成空中、陸地相交叉的立體交通網(wǎng)，這一靜一動(dòng)很符合富人的心態(tài)。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。尚在建造中的國內(nèi)最大規(guī)模的公鐵兩用大橋武漢天興洲長江大橋，早已引起許多投資者的興趣，將會(huì)為武漢增添多個(gè)經(jīng)濟(jì)增長極。 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項(xiàng)目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，眾多實(shí)力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。 同時(shí)，黃陂區(qū)的配套建設(shè)、航空物流區(qū)將與之對接，這必將強(qiáng)力拉動(dòng)盤龍城及黃陂區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。、寬27米、雙向6車道、通往漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展2）機(jī)場: 2004年，首都機(jī)場正式收購武漢天河機(jī)場，準(zhǔn)備將其建成國際性機(jī)場。：堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。目前，開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里。2003年5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意（武開發(fā)區(qū)辦[2003]5號(hào)），更名為武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，履行職能不變。 第二部分：城市發(fā)展以及項(xiàng)目所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號(hào)），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會(huì)，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。從投資與回報(bào)的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何武漢本土發(fā)展商對于寫字樓項(xiàng)目大多采取退避三舍的態(tài)度，而在全國遍地開花的外地大鱷也同樣鮮有在武漢開發(fā)寫字樓的計(jì)劃。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項(xiàng)目，銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級(jí)寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。因此寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑、精確設(shè)計(jì)的資金鏈等。因而，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性?？陀^來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。9) 武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。舉個(gè)例子，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已超過100家。8) 寫字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性，2003年以來寫字樓市場的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。6) 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要?jiǎng)澦恪DN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。5) 客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意?？偨Y(jié)寫字樓市場冷談主要有以下原因：1) 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。因此對于投資者而言，規(guī)避空租風(fēng)險(xiǎn)是投資的第一要?jiǎng)?wù)。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。從這個(gè)不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對武漢寫字樓項(xiàng)目大多退避三舍。但目前，武漢的寫字樓無論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目。但眼下，隨著國內(nèi)大型企業(yè)和外資企業(yè)的紛紛入駐，租售面積在200至500平方米的高檔寫字樓更受追捧。世紀(jì)廣場地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設(shè)施齊全，又處于中南路商圈之中，如此地段的寫字樓都銷售不佳，充分說明武昌乃至武漢寫字樓銷售市場的低迷不振，還處在谷底，但寫字樓是有出租市場的。但是，武昌區(qū)一直以來以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對比較落后，雖然有政府的大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。2．武昌寫字樓市場分析：中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路、中南路和4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。目前世紀(jì)廣場在二手房市場上有的報(bào)價(jià)為4967元/平方米，基本上是有價(jià)無市。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路14號(hào)，占地面積11000平方米，建筑面積75000平方米，容積率7，綠化率5%以下，由2棟