【正文】 坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) “經(jīng)三路 ”、純寫字樓辦公 寫字樓項(xiàng)目經(jīng)三路大型純寫字樓 經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描 項(xiàng)目名稱 浦發(fā)國(guó)際大廈 未來大廈 圖示 名門地產(chǎn) 開發(fā)商 商品交易所 金水路玨鳳路交叉口 位置 未來大道近緯四中路 27層 / 層數(shù) /層高 23層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 9部 電梯 7 規(guī)模 主樓 27層，附樓 11層，建筑面積 6萬平方 1棟，建面約為 6萬㎡ , 售 /租價(jià)格 售價(jià) 6000元 /㎡ [開盤時(shí)銷售價(jià)格 ] 租金 /㎡ ?天 售 /租率 銷售率 90%以上 出租率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 金融總部級(jí)寫字樓 租賃型辦公樓 金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會(huì)展業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的 CBD區(qū) ? 政府導(dǎo)向，會(huì)展業(yè)帶動(dòng) ? 成熟公建配套 ? 高檔住宅區(qū) 第二層級(jí) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： /m2/天 ? 售價(jià)： 900025000元 /m2 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ? 行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國(guó)際會(huì)展中心的帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會(huì)展，貿(mào)易等； ? 客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì) 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％ 左右； ? 銷售狀況較好，以投資客戶為主； 鄭東新區(qū) — 鄭州未來最具活力商務(wù)板塊 本案 海逸名門 千璽廣場(chǎng) 世紀(jì)峰會(huì) 藍(lán)碼地王 溫哥華大廈 樂地金融中心 CBD各發(fā)展階段客戶分布特征 高比例投資客 —— 中型服務(wù)性企業(yè) —— 500強(qiáng)實(shí)業(yè)型企業(yè) 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2023年 2023年 市場(chǎng)投資 價(jià)值認(rèn)同 低 中 高 投資比例 低 高 低 產(chǎn)業(yè)類型 第二產(chǎn)業(yè)： 生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司 第三產(chǎn)業(yè)： 服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè) ——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)： 金融相關(guān)的行業(yè) 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場(chǎng)等 咨詢顧問公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等 銀行、證券、保險(xiǎn)等公司 企業(yè)類型 民營(yíng)企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司 2023年 鄭東新區(qū)正處于 發(fā)展中的 CBD階段 鄭東新區(qū) CBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場(chǎng)信心 ?CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成， 建成 60幢高檔商業(yè)樓宇 ； ?經(jīng)過 7年的大規(guī)模建設(shè)， CBD已經(jīng)完成了寫字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)新區(qū)開發(fā)的信心。尚未開盤 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 10002023㎡ 主力單套面 積 10002023㎡ 銷售均價(jià) 對(duì)外報(bào)價(jià) 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 集高檔辦公、休閑為一體的綜合性 5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 300個(gè)停車位 千璽廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 千璽廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 鄭東新區(qū) CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口 開發(fā)商 綠地集團(tuán)中原事業(yè)部 投資商 綠地集團(tuán) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 24萬㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 63 層高 / 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 交房時(shí) 間 2023年 裝修情況 精裝修 銷售情況 4月 10日認(rèn)籌 工程進(jìn)度 已建 25層 整層面積 / 主力單套 面積 1603000㎡ 銷售均價(jià) 30000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 國(guó)際名品商業(yè)、 5A甲級(jí)辦公、美國(guó)萬豪五星級(jí)酒店、觀光旅游、頂級(jí)私人會(huì)所、日本原裝進(jìn)口三菱電梯 ， 1000個(gè)停車位 建業(yè)總部港 項(xiàng)目名稱 建業(yè)總部港 項(xiàng)目地址 農(nóng)業(yè)東路北，東風(fēng)東路南 開發(fā)商 河南建業(yè) 投資商 河南建業(yè) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 124303㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 10層 層高 4米 商業(yè)裙樓 開盤時(shí)間 交房時(shí) 間 2023年底 裝修情況 精裝修 銷售情況 目前排號(hào)約 100組， 6月 12日開盤 整棟出售，作為企業(yè)總部獨(dú)立辦公 工程進(jìn)度 A組團(tuán)己經(jīng)封頂了 整層面積 20234000㎡ 主力單套 面積 300500平米 銷售均價(jià) 預(yù)計(jì) 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 3座 40米景觀級(jí)寫字樓 ， 低密度商務(wù)辦公環(huán)境 ；雙河、公園、廣場(chǎng)，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)， 車位 637個(gè) 地下 505 地上 132 曼哈頓廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 曼哈頓廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 金水路和未來路交匯處 開發(fā)商 河南升龍置 業(yè) 投資商 升龍集團(tuán) 代理公司 同致行 總占地面積 200畝 建筑面積 寫字樓 3萬㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 526層 層高 商業(yè)裙樓 14層 開盤時(shí)間 / 交房時(shí)間 一棟現(xiàn)房 一棟未建 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售 40% 工程進(jìn)度 一棟現(xiàn)房 ，一棟未建 整層面積 1368㎡ 主力單套面 積 85㎡ 300㎡ 銷售均價(jià) 11000元／㎡ 租金情況 2元 /平米 硬件配套 地下停車場(chǎng)，會(huì)議室、私人信報(bào)箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、大型多層停車場(chǎng)及 周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨， 8部三菱電梯 鳳凰城寫字樓 項(xiàng)目名稱 鳳凰城寫字樓 項(xiàng)目地址 金水路和鄭汴路交匯處 開發(fā)商 河南捷宏置 業(yè) 投資商 升龍集團(tuán) 代理公司 泰辰 總占地面積 / 建筑面積 109046㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 428層 層高 商業(yè)裙樓 13層 開盤時(shí)間 建好即賣，無開盤時(shí)間。有廣發(fā)銀行進(jìn)，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。還有其他設(shè)施，配套完善。 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值 如意湖，東運(yùn)河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩意辦公美景地。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難。 建議要點(diǎn)： ? 采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級(jí)建筑品質(zhì)； ? 玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少； ? 幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。 ? 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。 √ 電梯選型初步建議 產(chǎn)品核心指標(biāo)： 采用 /； 配備空調(diào)； 采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)； 相關(guān)費(fèi)用： 單梯報(bào)價(jià)約 130萬元，共 7部電梯，折合平米造價(jià)約為 220元； 配備空調(diào)增加成本約 13萬元 /臺(tái)； 推薦品牌： 日本三菱、芬蘭通力 其他可選：美國(guó)西子 OTIS、瑞士迅達(dá)（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者）等 市場(chǎng)主流商務(wù)電梯產(chǎn)品指標(biāo)參考 ? 三大電梯品牌在知名度和報(bào)價(jià)上處于同一水平，技術(shù)細(xì)節(jié)上各有特長(zhǎng)； ? 長(zhǎng)沙寫字樓多采用 OTIS品牌； ? 瑞士迅達(dá)推出外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)后市場(chǎng)占有率上升； 品牌 美國(guó)西子 OTIS 日本三菱 瑞士迅達(dá) 單梯報(bào)價(jià) 130萬元 +10萬安裝費(fèi) () : 100萬 3m/s： 120萬 (均為 ，三大件進(jìn)口 ) 130萬元 +10%安裝費(fèi) () 能耗 高出同類 10% 低于同類 10%30% 高出同類 10% 技術(shù) 優(yōu)勢(shì) 1. 五個(gè)微電腦模塊化控制 變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制 （交流變頻）調(diào)速系統(tǒng) 2. OTIS立式主機(jī)，電機(jī)輸出與輸入軸一體，中間無需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民 先使用高效率的永磁（ PM）電動(dòng)機(jī)代替感應(yīng)電動(dòng)機(jī)，進(jìn)一步開發(fā)的無齒輪曳引機(jī)把馬達(dá)長(zhǎng)度減少 30% 新一代的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，是具有良好的性能價(jià)格比 3. 鋼絲繩采用 2： 1，比傳統(tǒng)1： 1更舒適 添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力 30% ，降低電路負(fù)載，可靠性高， 4. 主要部件歐美進(jìn)口 ，給建筑節(jié)省更多空間 30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷 外部呼叫面板 參考建議（裝修成本約 4萬元 /梯）： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營(yíng)運(yùn)成本 ——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板 網(wǎng)格地板 考慮因素： ?網(wǎng)絡(luò)地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益； ?作為一個(gè)衡量甲級(jí)寫字樓的重要指標(biāo)，對(duì)于后期營(yíng)銷推廣有一定的促進(jìn)作用。（如右圖示） ?建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。 容易忽略的甲級(jí)寫字樓細(xì)節(jié) ——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低 衛(wèi)生間 考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。 建議要點(diǎn)： ?設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排 功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù) 配套設(shè)施 商務(wù)中心 PART6 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略 資產(chǎn)精裝修 拒絕投機(jī) ， 通過設(shè)定持有人的 準(zhǔn)入條件 并 統(tǒng)一出租平臺(tái) 而使資產(chǎn)獲得穩(wěn)定回報(bào) 高質(zhì)量產(chǎn)權(quán)持有 統(tǒng)一資產(chǎn)管理 營(yíng)造市場(chǎng)信心 銷售帶動(dòng)高效管理 高質(zhì)管理服務(wù)帶動(dòng)銷售 實(shí)現(xiàn)銷售與管理服務(wù)全面互動(dòng) 全案營(yíng)銷戰(zhàn)略 資產(chǎn)精裝修 為什么散賣寫字樓租金往往大大低于持有物業(yè)呢？ 就是因?yàn)闆]有限制小投資者進(jìn)入，他們 處于償還月供款等壓力以低租金快速把房屋出租 ，加之出租管理沒有統(tǒng)一的出口，惡性競(jìng)爭(zhēng)； 租金上丌來，租客的品質(zhì)也下降了 ，辦公樓的二手房?jī)r(jià)格是由租客和租金決定的，自然無法使投資者利益最大化。 將小面積分割推售單位集中于低樓層，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)小客戶購買，保證項(xiàng)目的整體消化量。 :50:2023:50Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :50:2023:50:20March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 9時(shí) 50分 20秒 21:50:2023 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :50:2023:50Mar2323Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時(shí) 50分 20秒 21:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我