【正文】 學院，民族大學。 西部商務帶自身優(yōu)勢、特征 西部商務帶和東二環(huán)、東三環(huán)的東部商務帶遙相呼應；相對東部商務帶西部最大的特點就是： “中國特色”和政治經(jīng)濟文化特色。 其獨特的地理位置和交通路網(wǎng)條件，成就了本案 政治、 金融、科技商務的通衢要塞地位，成為整個西部產(chǎn)業(yè)帶 具有強輻射功能的一個商務要點。 ３、特有商務屬性和商務價值： 區(qū)域的空置率近年基本維持在 8％左右，遠低于 16． 9％的北京優(yōu)質(zhì)寫 字樓平均空置水平，也低于中關(guān)村和 CBD，市場需求旺盛。 特殊的氛圍和環(huán)境使得一些銀行、證券、和金融保險機構(gòu)、科技、醫(yī)藥、工程、咨詢類 企業(yè)、 國內(nèi)省市政府駐京辦事機構(gòu)和大型國企下屬機構(gòu)企業(yè)和辦事處均分布于此， 也 有部分大型企業(yè)置業(yè)，如中國鋁業(yè)、首鋼國際等，同時還有開展“關(guān)系型”商務的客群。 四通八達的財富通衢 平安大街、西二環(huán)、即將拓寬的趙登禹路，形成暢達的財富通衢，加大區(qū)域的商務輻射張力， 提升商務運行效率。 周邊資源的文化指向特征 周邊的中央部委、國有大中型企業(yè)、國內(nèi)大 型金融機構(gòu)、大型科研院所，構(gòu)成本區(qū)域強 烈的政治經(jīng)濟文化的氛圍。 富有特色的高成長性商務群落 客群價值 本案 在這條高速發(fā)展中的多元化西部商務帶中，我們項目恰恰成為一個樞紐節(jié)點，復合資源的優(yōu)勢讓我們發(fā)現(xiàn)了項目的價值關(guān)鍵點！ 綱 要 ?市場分析 ?目標客戶群洞察 ?營銷推廣策略 ?產(chǎn)品調(diào)整建議 目標客戶群洞察的意義 商務項目對目標業(yè)主的分析，其主要目的則是通過對目標業(yè)主的職業(yè)觀念和價值取向分析，從中尋找到項目吸引市場的內(nèi)在因素。 二 目標客戶群構(gòu)成 價值取向 行業(yè)指向 價格承受 本項目目標客戶群體 三 本案目標客戶群的階層特征 權(quán)力頂層 財富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟體系中中產(chǎn)階層的初層到中上層，事業(yè)處于發(fā)展上升期，是富有高成長力的中產(chǎn)階層的企業(yè)，故我們將其稱之為： 陽光中產(chǎn)階層 目標客戶群行業(yè)指向分析 本案周邊商圈的構(gòu)成和特色，決定了目標客戶群行業(yè)走向 1. 依托于金融街商圈的金融、證券、保險、法律服務等相關(guān)行業(yè)； 2. 依托于中關(guān)村德勝科技園區(qū)及文化教育資源的科技、教育文化、 影視傳媒等科技文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)； 3. 依托于周邊政府機關(guān)及醫(yī)藥、能源管理機關(guān)等資源的相關(guān)服務產(chǎn) 業(yè)、物流行業(yè)、外省市及外地企業(yè)駐京聯(lián)絡機構(gòu)等。是他們的需求指向 。 ? 政經(jīng)交點的中心區(qū)位，具有 濃郁政商文化氣質(zhì)的商務平 臺； ? 輻射周邊幾大商圈，產(chǎn)業(yè)環(huán) 境多元、商務資源豐富的高 效財富通衢； 項目價值 ? 與周邊商圈輕松互動，掌控 中心商務資源； ? 特色獨具的形象窗口，提升 企業(yè)形象價值； ? 高效商務平臺，滿足企業(yè)高 速發(fā)展需要。 政經(jīng)交點 商道 朱門 ： 定義核心人群價值取向和項目品位。門戶、門第。 商道： 為商之道，財富通衢。大國之風、大商之道， 通衢天下。 八 核心賣點延展 1. 優(yōu)越的地理位置 ：中央政務區(qū)、金融街、西直門聯(lián)動區(qū)位； 2. 良好的交通條件 ：緊鄰平安大街 、 趙登禺路交通便利四通八達 ， 形成立體交叉網(wǎng) ， 強大的商務輻射基礎； 3. 優(yōu)越的商務氛圍 ：近臨政務區(qū) 、 金融街 、 西直門商圈和中關(guān)村德 勝科技園等 ， 各大部委 、 國有企業(yè)等； 4. 區(qū)域的產(chǎn)品稀缺 ：處于金融街與西直門商圈連接地帶 ， 綜合配套 優(yōu)勢明顯 ， 市場具有一定潛在需求； 5. 濃郁的形象特色 ：鮮明的政經(jīng)符號特色 ， 以及中央商務體的形象 ， 形成項目迥異于周邊商圈的寫字樓的形象 ， 滿足 目標客戶的歸屬需求 。 以“整棟”出售的形式將產(chǎn)品推向市場，在項目開盤期，進行“分散”客戶組合優(yōu)化的方式，最終完成全案銷售工作。 所謂“整棟”銷售： 二 分散銷售組合形式建議 根據(jù)此前對區(qū)域市場入住項目公司狀況分析，結(jié)合目標客戶群體 定位，其公司經(jīng)營面積在 200—— 500平米為主的特點。 價格調(diào)整策略 ◎ 價格漲幅時機：根據(jù)市場整體情況以及項目工程形象； ◎ 調(diào)價幅度：控制在 2%3%。該時段屬于北京樓市 的旺季，通過之前的預熱準備，開盤正宜，如果錯過，將很難 在 2023年 7月前完成銷售工作。 ? 銷售部人員培訓計劃。 ? 尋找大客戶，銷售部有針對性引導客戶對項目進一步認識，導引對 潛在客戶起到提醒作用。 ? 開盤期供量不宜過大，可根據(jù)前期引導期客戶積累情況酌情放量。 ? 開盤期 時間周期： 06年 10月 16日－ 06年 12月 15日 銷售目標： 全面開放， 60%銷售率 銷售均價： 12800元 /平方米 工作內(nèi)容： ? 銷售工作全面展開，將所開供量分單元、分層推向市場，配合強有 力的廣告策略，引起消費者大規(guī)模轟動，達到物業(yè)受普遍消費者關(guān)注 目的。爭取邊緣客戶，促進老客戶介紹新 客戶的主動性，使其他項目購買意向的客戶選擇本案。 ? 項目供量銷售 85%之后，進入尾盤銷售期，結(jié)合入住形成銷售、租