北京平谷一號(hào)地投資可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 商品房空臵面積可能達(dá)到 3億～ 4億平方米。在幾年內(nèi)企業(yè)業(yè)績(jī)無(wú)法明顯提高的情況下，股市今年最高漲幅達(dá)到60%多。 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 存在問(wèn)題 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 未來(lái)政策 未來(lái)政策取向分析 1. 經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。 首先，放松行業(yè)管制，啟動(dòng)民間投資來(lái)接手政府投資。 在 11月 27日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)為“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。 2. 消費(fèi)可能放慢 ，城市居民消費(fèi)需求還存在進(jìn)一步的提升空間，農(nóng)村消費(fèi)潛力更大，但政策刺激作用減弱，汽車(chē) 住宅消費(fèi)也將減弱 。 2. 中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展速度較快。 投資可行性研究報(bào)告 第三部分 平谷新城規(guī)劃 1號(hào)地塊周邊區(qū)域發(fā)展前景分析 投資可行性研究報(bào)告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 平谷地位 區(qū)域地位： 北京新城之一，京津冀交匯之處，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心，京東發(fā)展門(mén)戶(hù) 平谷 投資可行性研究報(bào)告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展目標(biāo)： 京東發(fā)展門(mén)戶(hù)，山水宜居新城、 清潔制造中心、精細(xì)果蔬基地、生態(tài)休閑綠谷 一、 京東發(fā)展門(mén)戶(hù)：依托連接北京和天津港的快速通道，平谷將成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)，是北京東部重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展門(mén)戶(hù)。 1號(hào)地位于平谷鎮(zhèn)，與 2023年 6月高價(jià)成交的王辛莊地塊地位相當(dāng)。規(guī)劃期內(nèi)，向北不跨北山路，向西不跨規(guī)劃東南部過(guò)境通道。因此， 2023年平谷新城人口規(guī)模調(diào)整為新城規(guī)劃區(qū) ，新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)人口規(guī)模 。 在目前市場(chǎng)環(huán)境下，可以預(yù)計(jì)，平谷 1號(hào)地將吸引多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，樓面價(jià)可能超過(guò)2023元 /㎡ 。其中建筑工程投資 58472萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；設(shè)備工器具購(gòu)臵投資 946萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；其他費(fèi)用投資 49621萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 76%。 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 2023年概況 二、一級(jí)開(kāi)發(fā)成為增長(zhǎng)亮點(diǎn)，二級(jí)開(kāi)發(fā)不斷增加 截至 11月底，有投資的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)投資 51081萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 倍。 三、住宅投資同比增長(zhǎng)，商業(yè)用房投資小幅下降 平谷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住宅的需求仍然具有較大潛力，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅的投資仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但商業(yè)用房投資額略有下降。 新城西部地區(qū)交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施較便利，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)后升值空間較高，投資增長(zhǎng)較大。新建項(xiàng)目的增加，帶動(dòng)施工面積同比增長(zhǎng)?；鶖?shù)較大，導(dǎo)致空臵面積同比增長(zhǎng)。 1號(hào)地 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 新房?jī)r(jià)格 紫貴莊園： 09年 8月 30日開(kāi)盤(pán)至今均價(jià) 7500，住宅成交均價(jià) 5869， 目前起價(jià) 8300； 漁陽(yáng)公館： 09年 6月開(kāi)盤(pán)至今均價(jià) 6300，住宅已售完，成交均價(jià) 4582， 商業(yè)成交均價(jià) 14602 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 二手房?jī)r(jià)格 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 存量?jī)r(jià)格 以上數(shù)據(jù)來(lái)自市場(chǎng)調(diào)研 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 本項(xiàng)目理想售價(jià) ? 根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析，漁陽(yáng)公館周邊地帶為新城核心地段，以該項(xiàng)目為基礎(chǔ)參照； ? 分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子得出各項(xiàng)目加權(quán)平均系數(shù)，進(jìn)而求出 1號(hào)地項(xiàng)目在比較體系中的起始售價(jià)加權(quán)系數(shù)為 ； ? 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)在售新樓、二手房均價(jià) *1號(hào)地項(xiàng)目起始售價(jià)加權(quán)系數(shù) =1號(hào)地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià) 1號(hào)地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ 理想假設(shè)條件：未來(lái) 12年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所調(diào)整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 本項(xiàng)目修正售價(jià) ? 平谷本地居民購(gòu)買(mǎi)力有限， 1號(hào)地項(xiàng)目主要依賴(lài)于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)； ? 1號(hào)地地處新城西部，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)于中心區(qū)略顯滯后； ? 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調(diào)整。 ? 國(guó)內(nèi)諸如平谷之類(lèi)的土地市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好時(shí)，多以測(cè)算的凈利潤(rùn)率（正值）的中間方案成交。 根據(jù)前文分析，平谷 1號(hào)地樓面地價(jià)極有可能超過(guò)王辛莊地塊，突破平谷樓面地價(jià) 2023元 /㎡ 大關(guān)。通過(guò)敏感性分析，可以明確敏感的關(guān)鍵問(wèn)題，避免絕對(duì)化偏差，防止決策失誤。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價(jià)上漲 +售價(jià)上漲”雙變因子 地價(jià)在每階梯增加 5000萬(wàn)元 1億元之間時(shí)，住宅、商業(yè)每平米單價(jià)上升 50元，項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入漲幅均在 %，可見(jiàn)售價(jià)相對(duì)于銷(xiāo)售凈收入而言，敏感性極低。 地價(jià)在每階梯增加 5000萬(wàn)元 1億元之間時(shí)，住宅、商業(yè)每平米單價(jià)上升50元，項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入漲幅均在 %，可見(jiàn)售價(jià)相對(duì)于銷(xiāo)售凈收入而言，敏感性極低。 演講完畢，謝謝觀看！
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