北京平谷一號地投資可行性研究報告-預(yù)覽頁
【正文】 商品房空臵面積可能達到 3億～ 4億平方米。在幾年內(nèi)企業(yè)業(yè)績無法明顯提高的情況下，股市今年最高漲幅達到60%多。 宏觀經(jīng)濟研判 〃 存在問題 投資可行性研究報告 宏觀經(jīng)濟研判 〃 未來政策 未來政策取向分析 1. 經(jīng)濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。 首先，放松行業(yè)管制，啟動民間投資來接手政府投資。 在 11月 27日召開的中央政治局會議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)為“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。 2. 消費可能放慢 ，城市居民消費需求還存在進一步的提升空間，農(nóng)村消費潛力更大，但政策刺激作用減弱，汽車 住宅消費也將減弱 。 2. 中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展速度較快。 投資可行性研究報告 第三部分 平谷新城規(guī)劃 1號地塊周邊區(qū)域發(fā)展前景分析 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 平谷地位 區(qū)域地位： 北京新城之一，京津冀交匯之處，環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心，京東發(fā)展門戶 平谷 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 發(fā)展目標 發(fā)展目標： 京東發(fā)展門戶，山水宜居新城、 清潔制造中心、精細果蔬基地、生態(tài)休閑綠谷 一、 京東發(fā)展門戶：依托連接北京和天津港的快速通道，平谷將成為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要節(jié)點地區(qū)，是北京東部重要的經(jīng)濟發(fā)展門戶。 1號地位于平谷鎮(zhèn)，與 2023年 6月高價成交的王辛莊地塊地位相當。規(guī)劃期內(nèi)，向北不跨北山路，向西不跨規(guī)劃東南部過境通道。因此， 2023年平谷新城人口規(guī)模調(diào)整為新城規(guī)劃區(qū) ，新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)人口規(guī)模 。 在目前市場環(huán)境下，可以預(yù)計，平谷 1號地將吸引多家開發(fā)商競拍，樓面價可能超過2023元 /㎡ 。其中建筑工程投資 58472萬元，同比增長 %；設(shè)備工器具購臵投資 946萬元，同比增長 %；其他費用投資 49621萬元，同比增長 76%。 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 2023年概況 二、一級開發(fā)成為增長亮點，二級開發(fā)不斷增加 截至 11月底，有投資的土地一級開發(fā)項目共實現(xiàn)投資 51081萬元，同比增長 倍。 三、住宅投資同比增長，商業(yè)用房投資小幅下降 平谷當?shù)鼐用駥ψ≌男枨笕匀痪哂休^大潛力，開發(fā)商對住宅的投資仍然持續(xù)增長，但商業(yè)用房投資額略有下降。 新城西部地區(qū)交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施較便利，樓盤開發(fā)后升值空間較高，投資增長較大。新建項目的增加，帶動施工面積同比增長?；鶖?shù)較大，導(dǎo)致空臵面積同比增長。 1號地 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 新房價格 紫貴莊園： 09年 8月 30日開盤至今均價 7500，住宅成交均價 5869， 目前起價 8300； 漁陽公館： 09年 6月開盤至今均價 6300，住宅已售完，成交均價 4582， 商業(yè)成交均價 14602 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 二手房價格 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 存量價格 以上數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 本項目理想售價 ? 根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，以該項目為基礎(chǔ)參照； ? 分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子得出各項目加權(quán)平均系數(shù)，進而求出 1號地項目在比較體系中的起始售價加權(quán)系數(shù)為 ； ? 區(qū)域市場內(nèi)在售新樓、二手房均價 *1號地項目起始售價加權(quán)系數(shù) =1號地項目開盤價 1號地項目開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ 理想假設(shè)條件：未來 12年內(nèi)房地產(chǎn)市場有所調(diào)整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 本項目修正售價 ? 平谷本地居民購買力有限， 1號地項目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買； ? 1號地地處新城西部，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對于中心區(qū)略顯滯后； ? 未來房地產(chǎn)市場總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調(diào)整。 ? 國內(nèi)諸如平谷之類的土地市場，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較好時，多以測算的凈利潤率（正值）的中間方案成交。 根據(jù)前文分析，平谷 1號地樓面地價極有可能超過王辛莊地塊，突破平谷樓面地價 2023元 /㎡ 大關(guān)。通過敏感性分析，可以明確敏感的關(guān)鍵問題，避免絕對化偏差，防止決策失誤。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價上漲 +售價上漲”雙變因子 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升 50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。 演講完畢，謝謝觀看！
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