北京平谷一號(hào)地投資可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-01-24 08:25 本頁面
【正文】 投資可行性研究報(bào)告 報(bào)告結(jié)構(gòu) 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 土地交易研究 項(xiàng)目投資分析 投資可行性研究報(bào)告 第一部分 平谷 1號(hào)地投資 基本結(jié)論 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 總體結(jié)論： ?經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。 ?未來房地產(chǎn)市場(chǎng)必然面臨新一輪調(diào)整，但仍將保持較快發(fā)展勢(shì)頭。 ?未來兩年內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的、相對(duì)嚴(yán)厲的變化， 1號(hào)地塊投資的政策性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 ?1號(hào)地塊地價(jià) 73075萬元為競(jìng)價(jià)警戒線，也是高風(fēng)險(xiǎn)警戒線，建議超過 78075萬元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià)。 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)： 經(jīng)濟(jì)體自主增長(zhǎng)乏力、救市政策效應(yīng)遞減、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重、大宗商品價(jià)格上推通脹壓力、再儲(chǔ)蓄化和再產(chǎn)能化道路漫長(zhǎng)、熱錢可能回流新興市場(chǎng)。 未來政策取向： 經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。 房地產(chǎn)市場(chǎng)： 2023年末，全國(guó)商品房空臵面積可能達(dá)到 3億～ 4億平方米。不管是從發(fā)達(dá)國(guó)家上世紀(jì) 70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。 2023年，隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮，樓市將不可避免地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。 一、總體投資環(huán)境： 未來政府投資效應(yīng)將衰退 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大； 1號(hào)地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設(shè)施滯后。 新城規(guī)劃建設(shè)： 新城按照規(guī)劃西擴(kuò)的同時(shí)，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有機(jī)結(jié)合，適度向南向拓展，結(jié)合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。 1號(hào)地位于新城主城區(qū)西擴(kuò)邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎(chǔ)配套略微滯后。人口規(guī)?？刂圃谝欢ǔ潭壬现萍s本地居民購買商品房。 二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景： 新城建設(shè)進(jìn)入加速階段，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇較好 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 若無大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，1號(hào)地可能以樓面地價(jià) 1800元 /㎡ 左右成交。 樓面地價(jià)： 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長(zhǎng)，由 2023年 6月的410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。 三、 1號(hào)地掛牌競(jìng)價(jià)： 競(jìng)爭(zhēng)將較激烈，樓面地價(jià)將突破 2023元 /㎡ 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 1號(hào)地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（ 2023年） —— 住宅：7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ ，但必須考慮以下因素： 平谷本地居民購買力有限， 1號(hào)地項(xiàng)目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買； 本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（ 2023年開盤價(jià)）： 住宅：6435元 /㎡ ，商業(yè)： 11200元 /㎡ ， 此價(jià)格雖然相對(duì)保守，但有效規(guī)避了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格狀況： 區(qū)域市場(chǎng)二手房均價(jià)已突破 7200元 /㎡ ，新房售價(jià)達(dá)歷史高位，普通商品住宅均價(jià)7600元 /㎡ ，商業(yè)均價(jià)超過 12023元 /㎡ 。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)： 房?jī)r(jià)偏高，本地居民購買力有限 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 地價(jià)與售價(jià)為本項(xiàng)目投資最為關(guān)鍵的敏感性因子： “地價(jià)上漲 +售價(jià)上漲”雙變因子 “地價(jià)不變 +售價(jià)上漲”單變因子 地價(jià)地價(jià)超過 98075萬元，未來商品房住宅售價(jià) 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價(jià) 11200元 /㎡ 時(shí)，投資凈利潤(rùn)率接近 0%；售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的影響極其有限。 五、 1號(hào)地投資分析： 地價(jià) 73075萬元為競(jìng)價(jià)警戒線，超過 78075萬元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià) 投資可行性研究報(bào)告 第二部分 平谷 1號(hào)地投資 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 年度特點(diǎn) 今年以來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)以下三大特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度出乎意料 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嚴(yán)重依賴于政策效應(yīng) 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局 GDP加速增長(zhǎng)； 工業(yè)止跌回升態(tài)勢(shì)明顯； 投資持續(xù)高速增長(zhǎng)； 消費(fèi)加速增長(zhǎng)，農(nóng)村消費(fèi)增長(zhǎng)罕見地快于城市消費(fèi)； 汽車與房地產(chǎn)兩大市場(chǎng)出現(xiàn)意外回升。 國(guó)有及國(guó)有控股投資明顯高出整體增長(zhǎng)； 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)加速，利用外資有所下降； 全社會(huì)零售總額中增長(zhǎng)最快的政府消費(fèi)和企業(yè)、居民消費(fèi)明顯慢于總體水平。 來自政府投資項(xiàng)目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對(duì)房地產(chǎn)、股市走勢(shì)帶來相應(yīng)影響。 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 存在問題 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題更加突出 首先，產(chǎn)能過剩。 電力、有色金屬行業(yè)投資增長(zhǎng)幅度均超過了 20%，造船工業(yè)超過 50%，水泥業(yè)甚至接近 80%。我國(guó)制造業(yè)產(chǎn)能過剩大約 30%，其中，鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩 %
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