【正文】 城市建設(shè)用地主要是向北和向西發(fā)展。 投資可行性研究報告 宏觀經(jīng)濟研判 〃 明年走向 2023年經(jīng)濟預(yù)測 1. 投資： 政府投資效應(yīng)將衰退 ，投資領(lǐng)域存在“國進民退”現(xiàn)象。 其次，中國股市的泡沫。 區(qū)域市場價格狀況： 區(qū)域市場二手房均價已突破 7200元 /㎡ ，新房售價達歷史高位，普通商品住宅均價7600元 /㎡ ，商業(yè)均價超過 12023元 /㎡ 。投資可行性研究報告 報告結(jié)構(gòu) 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟研判 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 土地交易研究 項目投資分析 投資可行性研究報告 第一部分 平谷 1號地投資 基本結(jié)論 投資可行性研究報告 基本結(jié)論 總體結(jié)論： ?經(jīng)濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。 三、 1號地掛牌競價： 競爭將較激烈，樓面地價將突破 2023元 /㎡ 投資可行性研究報告 基本結(jié)論 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅：7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ ，但必須考慮以下因素： 平谷本地居民購買力有限， 1號地項目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買； 本項目最終開盤價在理想售價基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年開盤價）： 住宅：6435元 /㎡ ，商業(yè)： 11200元 /㎡ ， 此價格雖然相對保守，但有效規(guī)避了諸多風(fēng)險因素。不管是從美國上世紀(jì) 70年代滯脹時期的經(jīng)驗看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。 3. 加強廉租住房等保障性住房建設(shè) ，支持棚戶區(qū)改造 4. 要把重點放在 加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展 上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。 投資可行性研究報告 新城發(fā)展規(guī)劃 〃 功能布局 新城建設(shè)用地分為城市中心區(qū)（包括商業(yè)區(qū)、文教辦公區(qū)、居住區(qū)）、休閑度假娛樂區(qū)、工業(yè)區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)。去年同期有投資的項目共 14個，其中投資超過 2023萬元的僅有 2個。 空臵面積 ，同比增長 。 ? 計算銷售收入時，以規(guī)定的開發(fā)周期三年界定銷售周期和相應(yīng)銷售進度，其中：住宅各年銷售進度為 —— 20%， 40%， 40%；商業(yè)各年銷售進度為 —— 10%，40%， 50%?？梢姷貎r固定時，售價為投資凈利潤率的較敏感因子。因此，后文的現(xiàn)金流分析，敏感性因素分析均以方案五為假設(shè)條件。 在西部的開發(fā)項目中有 12個項目建設(shè)地址在馬坊開發(fā)區(qū)內(nèi)，自年初累計完成投資 ，占總投資的 %，投資帶動作用明顯。按項目建設(shè)地核算，房地產(chǎn)業(yè)投資同比增長 %，呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 新城規(guī)劃 平谷新城核心區(qū) 平谷區(qū)全部或部分納入新城核心區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 4個。 第三，加大新農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)、極大激發(fā)農(nóng)民消費。 投資可行性研究報告 泡沫經(jīng)濟跡象顯現(xiàn) 首先，體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。 1號地位于新城主城區(qū)西擴邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎(chǔ)配套略微滯后。 投資可行性研究報告 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟： 經(jīng)濟體自主增長乏力、救市政策效應(yīng)遞減、地方政府債務(wù)風(fēng)險日益嚴(yán)重、大宗商品價格上推通脹壓力、再儲蓄化和再產(chǎn)能化道路漫長、熱錢可能回流新興市場。 來自政府投資項目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對房地產(chǎn)、股市走勢帶來相應(yīng)影響。 財政部曾表示，今年地方政府為中央項目的配套資金在 6000億元，但地方債只有 2023億元的規(guī)模，余下仍有 4000億元的缺口。 投資可行性研究報告 宏觀經(jīng)濟研判 〃 房地產(chǎn)小結(jié) 房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長勢頭?？紤]到目前平谷區(qū)重點鎮(zhèn)帶動作用較差和經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低的特點，平谷區(qū)將以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為重點，強化重點鎮(zhèn)的帶動作用。反觀去年，超過 6000萬元的項目只有紫貴莊園和中衛(wèi)世紀(jì)城。 根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，下文對相關(guān)樓盤價格進行比較時，將以該項目為基礎(chǔ)參照，分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子。 下文將就這兩個因子及其高關(guān)聯(lián)性因子進行具體分析。 地價增加 1億元 地價增加 5000萬元 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價不變 +售價上漲”單變因子 假設(shè)地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。 附加假設(shè)條件：項目定位為新城高檔住宅區(qū) 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ ，但必須考慮以下因素： 基于此，本項目最終開盤價在理想售價基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年）： 住宅： 6435元