【正文】 展、西外五大科普基地為代表的科技旅游和會(huì) 展業(yè)，并依據(jù)西城智力資源的優(yōu)勢(shì)開展中介服 務(wù)業(yè)。 ５、區(qū)域市場(chǎng)客戶構(gòu)成 本區(qū)域聚集了國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部、環(huán)?？偩?、衛(wèi)生部、國(guó)防科工委、北京市財(cái)政局、規(guī)委、園林局、環(huán)保局等眾多重要的國(guó)家機(jī)關(guān)單位。 一 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的構(gòu)成分析基于三個(gè)方面的考量：行業(yè)指向性特征；價(jià)值取向特征；消費(fèi)門檻承受特征。 國(guó)風(fēng) 在營(yíng)銷中應(yīng)避免叫賣式的營(yíng)銷推廣方式。 ? 分銷渠道拓展 : 五 銷售執(zhí)行 １、入市時(shí)機(jī)選擇： 建議正式的開盤期在 2023年 9月份左右。低價(jià)入市可有效吸 引市場(chǎng)潛在客戶關(guān)注，使市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)成上升曲線，造成物業(yè)熱銷的 直觀感覺。 ? 二期強(qiáng)銷期 附件： 我公司在代理銷售富海大廈、百富大廈、海興大廈的期間積累了 1000余家 潛在意向客戶，例如： ①深圳達(dá)鴻科技發(fā)展有限公司 需求面積： 500平方米 ②香港京權(quán)集團(tuán)公司北京代表處 需求面積： 500平方米 ③聯(lián)合投資 需求面積： 600平方米 ④北京瑞爾有限公司 需求面積： 800平方米 ⑤華電恒通 需求面積： 400平方米 ⑥山西金港科技集團(tuán) 需求面積： 1000平方米 ⑦中國(guó)機(jī)械工業(yè)聯(lián)合會(huì) 需求面積： 600平方米 ⑧云南省電力公司駐京辦 需求面積： 3000平方米 綱 要 ?市場(chǎng)分析 ?目標(biāo)客戶群洞察 ?營(yíng)銷推廣策略 ?產(chǎn)品調(diào)整建議 針對(duì)目標(biāo)客戶群體的特征及其商務(wù)需求，建議本案辟出專 門的空間增設(shè)共享式會(huì)議中心、培訓(xùn)、談判、商務(wù)、宴會(huì) 間等商務(wù)配備，在為目標(biāo)客戶有機(jī)降低辦公成本的同時(shí)豐 富項(xiàng)目的商務(wù)服務(wù)功能。告知客戶既將有新物業(yè)推出，在此之間不 要匆忙做出消費(fèi)行動(dòng)。 我們建議： 將項(xiàng)目分兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行布局，將 5層以下進(jìn)行零散分割，具體根據(jù) 建筑形式?jīng)Q定： 2— 5層以下分割面積以靈活分散隨意組合為原則，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu) 將分割面積最小化。政務(wù)區(qū)、金融街及科技商務(wù)區(qū)連接樞紐，黃金商業(yè)動(dòng)脈，匯商道名流，聚商務(wù)金脈，聯(lián)動(dòng)創(chuàng)通財(cái)富之道，營(yíng)商，通衢，達(dá)澤天下。 消費(fèi)體驗(yàn) 定位概念 四 本項(xiàng)目形象定位概念的總結(jié) 價(jià)值定位 —— 西二環(huán) 具有濃郁政經(jīng)商務(wù)文化的形象平臺(tái) 區(qū)位文化 市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的三大背書支持 —— 目標(biāo)客群價(jià)值文化趨向 ? 主旨：對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群價(jià)值趨向的分析要基于客群實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要及未來發(fā)展目標(biāo)的關(guān)聯(lián)考慮 形象展示需要 高成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展理想體現(xiàn)了與強(qiáng)勢(shì)資源對(duì)話的發(fā)展需要。 １、政治、金融、科技商務(wù)通衢要塞： 項(xiàng)目扼守平安大街，西靠西二環(huán)，地鐵二號(hào)線、四號(hào)線咫尺而過，以及即將拓寬的趙登禹路，形成了便捷暢達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加大了本區(qū)域商務(wù)輻射張力，形成了本項(xiàng)目的高輻射力財(cái)富通衢。 8大產(chǎn)業(yè)鏈條：軟件業(yè)、鋼鐵業(yè)、鐵路業(yè)、船舶業(yè)、冶金業(yè)、農(nóng)科業(yè)、文化影視業(yè)、金融業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)鏈。 6個(gè) B級(jí)商圈， 8大產(chǎn)業(yè)鏈，形成了多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈： 〃 德勝科技園區(qū)：北京最大的都市型智力產(chǎn)業(yè)密集區(qū)； 〃 馬甸商圈：以會(huì)展及文化產(chǎn)業(yè)為主的功能產(chǎn)業(yè)區(qū)； 〃 數(shù)碼商圈：北京新經(jīng)濟(jì)時(shí)代極具發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Γ? 〃 大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)：北京新興的現(xiàn)代化大型商業(yè)區(qū)； 〃 西直門商圈：著名物流區(qū)，北京西部未來最重要的交 通轉(zhuǎn)換中心； 〃 白石橋商圈：北京最具人文特色的商務(wù)活動(dòng)和休閑中心。 其獨(dú)特的地理位置和交通路網(wǎng)條件，成就了本案 政治、 金融、科技商務(wù)的通衢要塞地位，成為整個(gè)西部產(chǎn)業(yè)帶 具有強(qiáng)輻射功能的一個(gè)商務(wù)要點(diǎn)。 周邊資源的文化指向特征 周邊的中央部委、國(guó)有大中型企業(yè)、國(guó)內(nèi)大 型金融機(jī)構(gòu)、大型科研院所，構(gòu)成本區(qū)域強(qiáng) 烈的政治經(jīng)濟(jì)文化的氛圍。 ? 政經(jīng)交點(diǎn)的中心區(qū)位，具有 濃郁政商文化氣質(zhì)的商務(wù)平 臺(tái)； ? 輻射周邊幾大商圈，產(chǎn)業(yè)環(huán) 境多元、商務(wù)資源豐富的高 效財(cái)富通衢； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ? 與周邊商圈輕松互動(dòng)，掌控 中心商務(wù)資源； ? 特色獨(dú)具的形象窗口，提升 企業(yè)形象價(jià)值； ? 高效商務(wù)平臺(tái)，滿足企業(yè)高 速發(fā)展需要。 商道： 為商之道，財(cái)富通衢。 所謂“整棟”銷售： 二 分散銷售組合形式建議 根據(jù)此前對(duì)區(qū)域市場(chǎng)入住項(xiàng)目公司狀況分析，結(jié)合目標(biāo)客戶群體 定位，其公司經(jīng)營(yíng)面積在 200—— 500平米為主的特點(diǎn)。 ? 尋找大客戶，銷售部有針對(duì)性引導(dǎo)客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)一步認(rèn)識(shí)，導(dǎo)引對(duì) 潛在客戶起到提醒作用。 ? 項(xiàng)目供量銷售 85%之后，進(jìn)入尾盤銷售期，結(jié)合入住形成銷售、租 賃聯(lián)動(dòng)。 ? 開盤期 時(shí)間周期： 06年 10月 16日－ 06年 12月 15日 銷售目標(biāo)： 全面開放， 60%銷售率 銷售均價(jià)： 12800元 /平方米 工作內(nèi)容： ? 銷售工作全面展開，將所開供量分單元、分層推向市場(chǎng)，配合強(qiáng)有 力的廣告策略，引起消費(fèi)者大規(guī)模轟動(dòng)，達(dá)到物業(yè)受普遍消費(fèi)者關(guān)注 目的。該時(shí)段屬于北京樓市 的旺季，通過之前的預(yù)熱準(zhǔn)備，開盤正宜，如果錯(cuò)過，將很難 在 2023年 7月前完成銷售工作。 八 核心賣點(diǎn)延展 1. 優(yōu)越的地理位置 ：中央政務(wù)區(qū)、金融街、西直門聯(lián)動(dòng)區(qū)位； 2. 良好的交通條件 ：緊鄰平安大街 、 趙登禺路交通便利四通八達(dá) ， 形成立體交叉網(wǎng) ， 強(qiáng)大的商務(wù)輻射基礎(chǔ)；