北京平谷一號(hào)地投資可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-16 08:25本頁(yè)面
【正文】 設(shè)施相對(duì)主城區(qū)而言 不太完善 S W T O 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 基本指標(biāo) 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 地價(jià)方案 ? 根據(jù)北京市招牌掛交易歷史分析，開(kāi)發(fā)商看淡市場(chǎng)時(shí)，如 2023年，土地多以起拍價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍?？春梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，如 2023年下半年，多以激烈競(jìng)拍、高樓面價(jià)高溢價(jià)率成交。 ? 國(guó)內(nèi)諸如平谷之類的土地市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好時(shí)，多以測(cè)算的凈利潤(rùn)率（正值）的中間方案成交。 我們認(rèn)為， 1號(hào)地以方案四、五、六之間的價(jià)格成交的可能性最大。因此，后文的現(xiàn)金流分析，敏感性因素分析均以方案五為假設(shè)條件。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 地價(jià)分析 2023年 06月 25日，王辛莊鎮(zhèn)地塊以 13100萬(wàn)元成交，樓面地價(jià)已達(dá) 1896元 /㎡ 。 根據(jù)前文分析，平谷 1號(hào)地樓面地價(jià)極有可能超過(guò)王辛莊地塊，突破平谷樓面地價(jià) 2023元 /㎡ 大關(guān)。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 銷售收入 根據(jù)前文分析， 1號(hào)地項(xiàng)目理想開(kāi)盤(pán)價(jià)（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)：12449元 /㎡ ，但居于“穩(wěn)健投資策略”，充分考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)偏高、需求有限以及其他風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目最終開(kāi)盤(pán)價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（ 2023年）： 住宅： 6435元 /㎡ 商業(yè)： 11200元 /㎡ ? 此價(jià)格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價(jià)， 2023年、 2023年售價(jià)年增長(zhǎng)幅度按住宅 5%、商業(yè) 3%計(jì)算。 ? 計(jì)算銷售收入時(shí)，以規(guī)定的開(kāi)發(fā)周期三年界定銷售周期和相應(yīng)銷售進(jìn)度，其中：住宅各年銷售進(jìn)度為 —— 20%， 40%， 40%；商業(yè)各年銷售進(jìn)度為 —— 10%，40%， 50%。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 銷售收入 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 按總地價(jià) 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：土地成本 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：前期費(fèi)用及相關(guān)行政性費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：建筑安裝費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：市政費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：稅費(fèi) 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：管理、營(yíng)銷、其他費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量：按開(kāi)發(fā)周期 3年計(jì)算 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性分析 敏感性分析是用來(lái)衡量投資項(xiàng)目中某個(gè)因素的變動(dòng)對(duì)該項(xiàng)目預(yù)期結(jié)果影響程度的一種方法。通過(guò)敏感性分析，可以明確敏感的關(guān)鍵問(wèn)題，避免絕對(duì)化偏差，防止決策失誤。 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資項(xiàng)目相關(guān)敏感性分析的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，平谷 1號(hào)地的敏感性因素主要為： 土地取得成本、融資成本、銷售價(jià)格、建材價(jià)格和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策等。據(jù)前文分析，本項(xiàng)目最重要的敏感性因子為： 土地價(jià)格與商品房售價(jià)。 下文將就這兩個(gè)因子及其高關(guān)聯(lián)性因子進(jìn)行具體分析。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價(jià)上漲 +售價(jià)上漲”雙變因子 地價(jià)在每階梯增加 5000萬(wàn)元 1億元之間時(shí)，住宅、商業(yè)每平米單價(jià)上升 50元，項(xiàng)目銷售凈收入漲幅均在 %，可見(jiàn)售價(jià)相對(duì)于銷售凈收入而言，敏感性極低。 地價(jià)增加 1億元 地價(jià)增加 5000萬(wàn)元 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價(jià)不變 +售價(jià)上漲”單變因子 假設(shè)地價(jià)為 73075萬(wàn)元為不變因子，住宅每平米單價(jià)上升 100元，商業(yè)名平米單價(jià)上升 150元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率增長(zhǎng)明顯，從 %上升至 %?？梢?jiàn)地價(jià)固定時(shí)，售價(jià)為投資凈利潤(rùn)率的較敏感因子。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性小結(jié) 地價(jià)超過(guò) 98075萬(wàn)元，未來(lái)商品房住宅售價(jià) 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價(jià) 11200元 /㎡ 時(shí)，投資凈利潤(rùn)率接近 0%；地價(jià)超過(guò) 98075萬(wàn)元時(shí)，售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的影響極其有限。 地價(jià)在每階梯增加 5000萬(wàn)元 1億元之間時(shí)，住宅、商業(yè)每平米單價(jià)上升50元，項(xiàng)目銷售凈收入漲幅均在 %，可見(jiàn)售價(jià)相對(duì)于銷售凈收入而言，敏感性極低。 假設(shè)地價(jià)為 73075萬(wàn)元為不變因子，住宅每平米單價(jià)上升 100元，商業(yè)名平米單價(jià)上升 150元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率增長(zhǎng)明顯，從 %上升至 %。可見(jiàn)地價(jià)固定時(shí)，售價(jià)為投資凈利潤(rùn)率的較敏感因子。 建議：仍以前文地價(jià) 73075萬(wàn)元為競(jìng)價(jià)警戒線，超過(guò) 78075萬(wàn)元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià)。 演講完畢，謝謝觀看！
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