北京平谷一號地投資可行性研究報告-資料下載頁
2025-01-16 08:25本頁面
【正文】 設(shè)施相對主城區(qū)而言 不太完善 S W T O 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 基本指標 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 地價方案 ? 根據(jù)北京市招牌掛交易歷史分析，開發(fā)商看淡市場時，如 2023年，土地多以起拍價成交，甚至出現(xiàn)流拍?？春梅康禺a(chǎn)市場時，如 2023年下半年，多以激烈競拍、高樓面價高溢價率成交。 ? 國內(nèi)諸如平谷之類的土地市場，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較好時，多以測算的凈利潤率（正值）的中間方案成交。 我們認為， 1號地以方案四、五、六之間的價格成交的可能性最大。因此，后文的現(xiàn)金流分析，敏感性因素分析均以方案五為假設(shè)條件。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 地價分析 2023年 06月 25日，王辛莊鎮(zhèn)地塊以 13100萬元成交，樓面地價已達 1896元 /㎡ 。 根據(jù)前文分析，平谷 1號地樓面地價極有可能超過王辛莊地塊，突破平谷樓面地價 2023元 /㎡ 大關(guān)。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 銷售收入 根據(jù)前文分析， 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)：12449元 /㎡ ，但居于“穩(wěn)健投資策略”，充分考慮當(dāng)?shù)胤績r偏高、需求有限以及其他風(fēng)險因素，本項目最終開盤價在理想售價基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年）： 住宅： 6435元 /㎡ 商業(yè)： 11200元 /㎡ ? 此價格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價， 2023年、 2023年售價年增長幅度按住宅 5%、商業(yè) 3%計算。 ? 計算銷售收入時，以規(guī)定的開發(fā)周期三年界定銷售周期和相應(yīng)銷售進度，其中：住宅各年銷售進度為 —— 20%， 40%， 40%；商業(yè)各年銷售進度為 —— 10%，40%， 50%。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 銷售收入 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 按總地價 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：土地成本 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：前期費用及相關(guān)行政性費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：建筑安裝費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：市政費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：稅費 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：管理、營銷、其他費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量：按開發(fā)周期 3年計算 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感性分析是用來衡量投資項目中某個因素的變動對該項目預(yù)期結(jié)果影響程度的一種方法。通過敏感性分析，可以明確敏感的關(guān)鍵問題，避免絕對化偏差，防止決策失誤。 根據(jù)我國房地產(chǎn)市場和北京房地產(chǎn)市場投資項目相關(guān)敏感性分析的經(jīng)驗來看，平谷 1號地的敏感性因素主要為： 土地取得成本、融資成本、銷售價格、建材價格和國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策等。據(jù)前文分析，本項目最重要的敏感性因子為： 土地價格與商品房售價。 下文將就這兩個因子及其高關(guān)聯(lián)性因子進行具體分析。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價上漲 +售價上漲”雙變因子 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升 50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。 地價增加 1億元 地價增加 5000萬元 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價不變 +售價上漲”單變因子 假設(shè)地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %?？梢姷貎r固定時，售價為投資凈利潤率的較敏感因子。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性小結(jié) 地價超過 98075萬元，未來商品房住宅售價 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價 11200元 /㎡ 時，投資凈利潤率接近 0%；地價超過 98075萬元時，售價對項目凈利潤的影響極其有限。 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。 假設(shè)地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。可見地價固定時，售價為投資凈利潤率的較敏感因子。 建議：仍以前文地價 73075萬元為競價警戒線，超過 78075萬元則放棄競價。 演講完畢，謝謝觀看！
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