北京平谷一號地投資可行性研究報告(存儲版)
【正文】 投資分析 〃 銷售收入 根據前文分析， 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)：12449元 /㎡ ，但居于“穩(wěn)健投資策略”，充分考慮當地房價偏高、需求有限以及其他風險因素，本項目最終開盤價在理想售價基礎上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年）： 住宅： 6435元 /㎡ 商業(yè)： 11200元 /㎡ ? 此價格為投資收益分析中構成銷售收入的最終售價， 2023年、 2023年售價年增長幅度按住宅 5%、商業(yè) 3%計算。 地價增加 1億元 地價增加 5000萬元 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價不變 +售價上漲”單變因子 假設地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。 建議：仍以前文地價 73075萬元為競價警戒線，超過 78075萬元則放棄競價。 下文將就這兩個因子及其高關聯(lián)性因子進行具體分析。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 地價分析 2023年 06月 25日，王辛莊鎮(zhèn)地塊以 13100萬元成交，樓面地價已達 1896元 /㎡ 。 根據平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，下文對相關樓盤價格進行比較時，將以該項目為基礎參照，分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權因子。 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 2023年概況 五、施工面積、銷售面積雙雙增長 截至 11月底，施工面積達到 ，同比增長 %。反觀去年，超過 6000萬元的項目只有紫貴莊園和中衛(wèi)世紀城。 一、區(qū)內房地產業(yè)投資高速增長，項目個數不斷增加 111月份，區(qū)內建設房地產業(yè)自年初累計完成投資 103007萬元，同比增長%。考慮到目前平谷區(qū)重點鎮(zhèn)帶動作用較差和經濟發(fā)展水平相對較低的特點，平谷區(qū)將以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為重點，強化重點鎮(zhèn)的帶動作用。全部納入的有 平谷鎮(zhèn)和王辛莊鎮(zhèn) ，部分納入新城的鎮(zhèn)有大興莊鎮(zhèn)和山東莊鎮(zhèn)。 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 房地產小結 房地產宏觀市場預測 1. 房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長勢頭。 啟動農民消費 需求是能夠對沖外需下降的唯一途徑，推進城市化時間太久，完善農村社保成本太大，建設小城鎮(zhèn)作為過渡較為現(xiàn)實可行。 財政部曾表示，今年地方政府為中央項目的配套資金在 6000億元，但地方債只有 2023億元的規(guī)模，余下仍有 4000億元的缺口。人們對于未來中國通貨膨脹的預期，使得大家加快持有房屋等實物資產，以期降低通貨膨脹帶來的貨幣貶值。 來自政府投資項目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對房地產、股市走勢帶來相應影響。人口規(guī)模控制在一定程度上制約本地居民購買商品房。 投資可行性研究報告 基本結論 宏觀經濟： 經濟體自主增長乏力、救市政策效應遞減、地方政府債務風險日益嚴重、大宗商品價格上推通脹壓力、再儲蓄化和再產能化道路漫長、熱錢可能回流新興市場。 ?1號地塊地價 73075萬元為競價警戒線，也是高風險警戒線，建議超過 78075萬元則放棄競價。 1號地位于新城主城區(qū)西擴邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎配套略微滯后。 國有及國有控股投資明顯高出整體增長； 國家預算內資金、國內貸款、自籌資金增長加速，利用外資有所下降； 全社會零售總額中增長最快的政府消費和企業(yè)、居民消費明顯慢于總體水平。 投資可行性研究報告 泡沫經濟跡象顯現(xiàn) 首先，體現(xiàn)在房地產業(yè)。 第三，地方政府債務風險增大。 第三，加大新農村小城鎮(zhèn)建設、極大激發(fā)農民消費。產能過剩、農業(yè)連續(xù)豐收、國家資源儲備充實、居民收入增長平穩(wěn)等因素制約銀行信貸對 CPI的傳導。 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 新城規(guī)劃 平谷新城核心區(qū) 平谷區(qū)全部或部分納入新城核心區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 4個。 平谷 1號地位臵 1號地 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 新城用地規(guī)劃 一號地 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 人口規(guī)模 根據北京城市總體規(guī)劃， 2023年，平谷新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 30萬人以內。按項目建設地核算，房地產業(yè)投資同比增長 %，呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。二級開發(fā)項目投資額較大，有 3個項目上半年投資超過 6000萬元 ,如紫貴莊園、漁陽公館等開發(fā)項目。 在西部的開發(fā)項目中有 12個項目建設地址在馬坊開發(fā)區(qū)內，自年初累計完成投資 ，占總投資的 %，投資帶動作用明顯。 以上信息來自平谷區(qū)政府 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 樓盤分布 平谷主城區(qū)范圍內與 1號地周邊，目前在售項目僅紫貴莊園和漁陽公館； 陽光城、錦繡花園迎賓花園為新建成小區(qū)； 濱河小區(qū)、樂園西小區(qū)均為上世紀末期建成。因此，后文的現(xiàn)金流分析，敏感性因素分析均以方案五
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