【正文】 量重點 —— 北京西部商業(yè)帶 一 商務(wù)地產(chǎn)項目的價值體現(xiàn)，源于所在商圈對其價值的互動支撐關(guān)系； 我們項目雖然并不屬于周邊各個商圈的核心，但是我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，一條橫亙南北的商務(wù)帶，為我們項目提供了充分的價值給養(yǎng)，這就是與以 CBD為核心的東部商務(wù)帶遙相呼應(yīng)的“西部商務(wù)帶”。 8大產(chǎn)業(yè)鏈條：軟件業(yè)、鋼鐵業(yè)、鐵路業(yè)、船舶業(yè)、冶金業(yè)、農(nóng)科業(yè)、文化影視業(yè)、金融業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)鏈。 八大國家級科研機構(gòu)： 鐵道研究院，鋼鐵研究院，船舶綜合技術(shù)研究院，農(nóng)科院，城建工 程研究院，中國企業(yè)發(fā)展研究中心，中國水文地質(zhì)勘探院，氣象研 究院。 １、政治、金融、科技商務(wù)通衢要塞： 項目扼守平安大街，西靠西二環(huán)，地鐵二號線、四號線咫尺而過，以及即將拓寬的趙登禹路，形成了便捷暢達的立體交通網(wǎng)絡(luò)，加大了本區(qū)域商務(wù)輻射張力，形成了本項目的高輻射力財富通衢。 ?西直門商圈客群狀況 德外區(qū)域 以中小型科技企業(yè)為主，約占到 70％，其他以工程、醫(yī)藥、商貿(mào)、咨詢業(yè)（如廣告、律師事務(wù)所）、文化傳媒、地方政府和企業(yè)駐京辦事處為多，知名客戶很少，主要有 TCL北京體驗中心、央視市場公司、裕興集團、闊達集團等。 具有濃郁政經(jīng)商務(wù)文化的形象平臺 區(qū)位文化 市場環(huán)境對項目的三大背書支持 —— 目標客群價值文化趨向 ? 主旨：對項目目標客群價值趨向的分析要基于客群實際經(jīng)營需要及未來發(fā)展目標的關(guān)聯(lián)考慮 形象展示需要 高成長型企業(yè)的發(fā)展理想體現(xiàn)了與強勢資源對話的發(fā)展需要。 四 金融街客 群 西直門和德勝科技園區(qū)客群 中央政務(wù)區(qū)客群 本案的 地理位置 金融、投資、IT、科技、咨詢 IT、 科技 、物流 政府下屬機關(guān)單位、辦事機構(gòu)、研究中心、 “關(guān)系型”商務(wù)客戶 金融、投資、IT、科技、咨詢、物流、政府下屬機關(guān)單位、辦事機構(gòu)、研究中心、“關(guān)系型”商務(wù) 本案的 價值屬性 本案產(chǎn) 品 特 點 金融、投資、 IT、科技、咨詢、政府辦事機構(gòu)、研究中心、“關(guān)系型”商務(wù) 從企業(yè)行業(yè)分析 職 業(yè) 收 入 目標客戶群生態(tài)圖 單位團購 投資型客戶 證券服務(wù)業(yè) 院所外延產(chǎn)業(yè) 法律服務(wù) 對外貿(mào)易公司 影視傳媒機構(gòu) 文化發(fā)展公司 外地企業(yè)駐京 傳播公司 科技服務(wù)業(yè) 管理咨詢公司 小型時尚 娛樂行業(yè) 信息服務(wù) 工程咨詢 中型企業(yè)總部 成就策劃人 高科技企業(yè) 金融服務(wù) 工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥 電信服務(wù) 能源行業(yè) 重點客戶群分布 單位團購 投資型客戶 證券服務(wù) 院所外延產(chǎn)業(yè) 法律服務(wù) 對外貿(mào)易公司 影視傳媒機構(gòu) 文化發(fā)展公司 外地企業(yè)駐京 傳播公司 科技服務(wù)業(yè) 管理咨詢公司 小型時尚 娛樂行業(yè) 信息服務(wù) 工程咨詢 中型企業(yè)總部 成就策劃人 高科技企業(yè) 金融服務(wù) 工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥 電信服務(wù) 能源行業(yè) 職 業(yè) 收 入 目標客戶群價值取向分析 通過分析，我們發(fā)現(xiàn)地段因素（平安大街的文化價值及通衢地位） 和服務(wù)因素（豐富的資源環(huán)境和靈活的公司機制）是我們的優(yōu)勢和 強項，因此我們可以把營銷重點放在 地段取向型和服務(wù)取向型 的細 分市場上。 消費體驗 定位概念 四 本項目形象定位概念的總結(jié) 價值定位 —— 西二環(huán) 國風(fēng) ： 定義區(qū)域形象和賦予項目的文化氣質(zhì)。政務(wù)區(qū)、金融街及科技商務(wù)區(qū)連接樞紐，黃金商業(yè)動脈，匯商道名流，聚商務(wù)金脈，聯(lián)動創(chuàng)通財富之道，營商，通衢，達澤天下。 九 推廣案名建議 圣喬國際 （圣喬國際中心） 案名釋義： “圣喬國際”源于開發(fā)企業(yè)名稱，用企業(yè)名稱來命名該項目可以樹立企業(yè)品牌，提升企業(yè)知名度。 我們建議： 將項目分兩個區(qū)域進行布局，將 5層以下進行零散分割，具體根據(jù) 建筑形式?jīng)Q定： 2— 5層以下分割面積以靈活分散隨意組合為原則，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu) 將分割面積最小化。 本案的銷售周期我們暫定為 9個月，根據(jù)市場變化及開發(fā) 商需要，我們可隨時調(diào)整，在以下我們制定的銷售周期安 排中，具體銷售周期安排見下表： ２、銷售周期安排 階段 時間安排 銷售安排 準備期（ 1個月） 2023年 6月 15日－ 2023年 7月 15日 銷售準備 引導(dǎo)期（ 2個月） 2023年 7月 16日－ 2023年 9月 15日 認購安排（整售） 開盤期（ 1個月） 2023年 9月 16日－ 2023年 10月 15日 全面開放（整售） 強銷期（ 2個月） 2023年 10月 16日－ 2023年 12月 15日 全面開放（分割銷售） 持續(xù)期（ 2個月） 2023年 12月 16日－ 2023年 2月 15日 全面開放（分割銷售） 二次強銷期（ 1個月） 2023年 2月 16日－ 2023年 3月 15日 全面開放（分割銷售） ３、銷售階段安排 ? 準備期 時間周期： 06年 6月 15日－ 06年 7月 15日 銷售目標： 組建銷售團隊、建立項目包裝 銷售均價： 初期價格建立 工作內(nèi)容： ? 市場營銷工作所要涉及的各項資料及相關(guān)事物整理制作完備。告知客戶既將有新物業(yè)推出，在此之間不 要匆忙做出消費行動。強制消費者對本案產(chǎn)生認同感，屆時由認同感向消費欲望轉(zhuǎn) 變，本階段開盤時間根據(jù)具體銷售情況制定。 ? 二期強銷期 附件： 我公司在代理銷售富海大廈、百富大廈、海興大廈的期間積累了 1000余家 潛在意向客戶，例如： ①深圳達鴻科技發(fā)展有限公司 需求面積： 500平方米 ②香港京權(quán)集團公司北京代表處 需求面積： 500平