北京平谷一號地投資可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-02-04 08:25:23 本頁面
【正文】 工業(yè)區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)。 投資可行性研究報(bào)告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 新城規(guī)劃 平谷新城核心區(qū) 平谷區(qū)全部或部分納入新城核心區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 4個(gè)。 4. 全國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中在一線城市。產(chǎn)能過剩、農(nóng)業(yè)連續(xù)豐收、國家資源儲備充實(shí)、居民收入增長平穩(wěn)等因素制約銀行信貸對 CPI的傳導(dǎo)。 3. 加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè) ，支持棚戶區(qū)改造 4. 要把重點(diǎn)放在 加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展 上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。 第三，加大新農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)、極大激發(fā)農(nóng)民消費(fèi)。 3. 需要應(yīng)對多種不確定性。 第三，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。不管是從美國上世紀(jì) 70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。 投資可行性研究報(bào)告 泡沫經(jīng)濟(jì)跡象顯現(xiàn) 首先，體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。我國制造業(yè)產(chǎn)能過剩大約 30%，其中，鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩 %，鋁冶金過剩 %，鐵合金過剩 %。 國有及國有控股投資明顯高出整體增長； 國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、自籌資金增長加速，利用外資有所下降； 全社會零售總額中增長最快的政府消費(fèi)和企業(yè)、居民消費(fèi)明顯慢于總體水平。 三、 1號地掛牌競價(jià)： 競爭將較激烈，樓面地價(jià)將突破 2023元 /㎡ 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 1號地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（ 2023年） —— 住宅：7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ ，但必須考慮以下因素： 平谷本地居民購買力有限， 1號地項(xiàng)目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買； 本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（ 2023年開盤價(jià)）： 住宅：6435元 /㎡ ，商業(yè)： 11200元 /㎡ ， 此價(jià)格雖然相對保守，但有效規(guī)避了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。 1號地位于新城主城區(qū)西擴(kuò)邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎(chǔ)配套略微滯后。不管是從發(fā)達(dá)國家上世紀(jì) 70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。 ?1號地塊地價(jià) 73075萬元為競價(jià)警戒線，也是高風(fēng)險(xiǎn)警戒線，建議超過 78075萬元?jiǎng)t放棄競價(jià)。投資可行性研究報(bào)告 報(bào)告結(jié)構(gòu) 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 土地交易研究 項(xiàng)目投資分析 投資可行性研究報(bào)告 第一部分 平谷 1號地投資 基本結(jié)論 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 總體結(jié)論： ?經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)： 經(jīng)濟(jì)體自主增長乏力、救市政策效應(yīng)遞減、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重、大宗商品價(jià)格上推通脹壓力、再儲蓄化和再產(chǎn)能化道路漫長、熱錢可能回流新興市場。 2023年，隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮，樓市將不可避免地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。人口規(guī)模控制在一定程度上制約本地居民購買商品房。 區(qū)域市場價(jià)格狀況： 區(qū)域市場二手房均價(jià)已突破 7200元 /㎡ ，新房售價(jià)達(dá)歷史高位，普通商品住宅均價(jià)7600元 /㎡ ，商業(yè)均價(jià)超過 12023元 /㎡ 。 來自政府投資項(xiàng)目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對房地產(chǎn)、股市走勢帶來相應(yīng)影響。 其次，投資和消費(fèi)比例關(guān)系進(jìn)一步失衡。人們對于未來中國通貨膨脹的預(yù)期，使得大家加快持有房屋等實(shí)物資產(chǎn)，以期降低通貨膨脹帶來的貨幣貶值。 其次，中國股市的泡沫。 財(cái)政部曾表示，今年地方政府為中央項(xiàng)目的配套資金在 6000億元，但地方債只有 2023億元的規(guī)模，余下仍有 4000億元的缺口。 4. 需要加速改革來激發(fā)新的增長極。 啟動(dòng)農(nóng)民消費(fèi) 需求是能夠?qū)_外需下降的唯一途徑，推進(jìn)城市化時(shí)間太久，完善農(nóng)村社保成本太大，建設(shè)小城鎮(zhèn)作為過渡較為現(xiàn)實(shí)可行。 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 明年走向 2023年經(jīng)濟(jì)預(yù)測 1. 投資： 政府投資效應(yīng)將衰退 ，投資領(lǐng)域存在“國進(jìn)民退”現(xiàn)象。 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 房地產(chǎn)小結(jié) 房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長勢頭。 平谷作為北京幾個(gè)新城之一，發(fā)展空間極大，只要宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，平谷區(qū)域房地產(chǎn)市場必然保持穩(wěn)步發(fā)展勢頭。全部納入的有 平谷鎮(zhèn)和王辛莊鎮(zhèn) ，部分納入新城的鎮(zhèn)有大興莊鎮(zhèn)和山東莊鎮(zhèn)。 此處僅對城市中心區(qū)作出分析： 城市中心區(qū) 新城城市建設(shè)用地主要是向北和向西發(fā)展。考慮到目前平谷區(qū)重點(diǎn)鎮(zhèn)帶動(dòng)作用較差和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低的特點(diǎn)，平谷區(qū)將以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為重點(diǎn)，強(qiáng)化重點(diǎn)鎮(zhèn)的帶動(dòng)作用。 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長，由 2023年 6月的 410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷
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