【正文】 現(xiàn)溫和通貨膨脹 ，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)難有大的漲價(jià)動(dòng)力。 其次，改變國(guó)民收入分配體制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)由外向型向內(nèi)向型轉(zhuǎn)變。目前股市的潛在風(fēng)險(xiǎn)：這次是由信貸主導(dǎo)的資產(chǎn)泡沫，其破滅將直接導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表型衰退，更集中地體現(xiàn)在銀行身上，對(duì)股票市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的傷害將比過(guò)去更大。今年以來(lái)，居民消費(fèi)增長(zhǎng)速度也有所加快，如果不考慮進(jìn)出口貿(mào)易的情況，投資和消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)比率已上升到了 62%比 38%。 五、 1號(hào)地投資分析： 地價(jià) 73075萬(wàn)元為競(jìng)價(jià)警戒線(xiàn)，超過(guò) 78075萬(wàn)元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià) 投資可行性研究報(bào)告 第二部分 平谷 1號(hào)地投資 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研判 投資可行性研究報(bào)告 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研判 〃 年度特點(diǎn) 今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)以下三大特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度出乎意料 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嚴(yán)重依賴(lài)于政策效應(yīng) 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局 GDP加速增長(zhǎng)； 工業(yè)止跌回升態(tài)勢(shì)明顯； 投資持續(xù)高速增長(zhǎng)； 消費(fèi)加速增長(zhǎng)，農(nóng)村消費(fèi)增長(zhǎng)罕見(jiàn)地快于城市消費(fèi)； 汽車(chē)與房地產(chǎn)兩大市場(chǎng)出現(xiàn)意外回升。 新城規(guī)劃建設(shè)： 新城按照規(guī)劃西擴(kuò)的同時(shí)，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合，適度向南向拓展，結(jié)合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。 ?未來(lái)兩年內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的、相對(duì)嚴(yán)厲的變化， 1號(hào)地塊投資的政策性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 未來(lái)政策取向： 經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。 二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景： 新城建設(shè)進(jìn)入加速階段，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇較好 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 若無(wú)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，1號(hào)地可能以樓面地價(jià) 1800元 /㎡ 左右成交。 投資可行性研究報(bào)告 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研判 〃 存在問(wèn)題 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加突出 首先，產(chǎn)能過(guò)剩。目前房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)：兩大全國(guó)性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一份報(bào)告預(yù)測(cè)， 2023年末，全國(guó)商品房空臵面積可能達(dá)到 3億～ 4億平方米。 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研判 〃 存在問(wèn)題 投資可行性研究報(bào)告 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研判 〃 未來(lái)政策 未來(lái)政策取向分析 1. 經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。 在 11月 27日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議就已經(jīng)定下明年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)為“保持宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。 2. 中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展速度較快。 1號(hào)地位于平谷鎮(zhèn)，與 2023年 6月高價(jià)成交的王辛莊地塊地位相當(dāng)。因此， 2023年平谷新城人口規(guī)模調(diào)整為新城規(guī)劃區(qū) ，新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)人口規(guī)模 。其中建筑工程投資 58472萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；設(shè)備工器具購(gòu)臵投資 946萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；其他費(fèi)用投資 49621萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 76%。 三、住宅投資同比增長(zhǎng)，商業(yè)用房投資小幅下降 平谷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住宅的需求仍然具有較大潛力，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅的投資仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但商業(yè)用房投資額略有下降。新建項(xiàng)目的增加，帶動(dòng)施工面積同比增長(zhǎng)。 1號(hào)地 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 新房?jī)r(jià)格 紫貴莊園： 09年 8月 30日開(kāi)盤(pán)至今均價(jià) 7500，住宅成交均價(jià) 5869， 目前起價(jià) 8300； 漁陽(yáng)公館： 09年 6月開(kāi)盤(pán)至今均價(jià) 6300，住宅已售完，成交均價(jià) 4582， 商業(yè)成交均價(jià) 14602 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 二手房?jī)r(jià)格 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 存量?jī)r(jià)格 以上數(shù)據(jù)來(lái)自市場(chǎng)調(diào)研 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 本項(xiàng)目理想售價(jià) ? 根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析，漁陽(yáng)公館周邊地帶為新城核心地段，以該項(xiàng)目為基礎(chǔ)參照； ? 分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子得出各項(xiàng)目加權(quán)平均系數(shù)，進(jìn)而求出 1號(hào)地項(xiàng)目在比較體系中的起始售價(jià)加權(quán)系數(shù)為 ； ? 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)在售新樓、二手房均價(jià) *1號(hào)地項(xiàng)目起始售價(jià)加權(quán)系數(shù) =1號(hào)地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià) 1號(hào)地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ 理想假設(shè)條件：未來(lái) 12年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所調(diào)整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 本項(xiàng)目修正售價(jià) ? 平谷本地居民購(gòu)買(mǎi)力有限， 1號(hào)地項(xiàng)目主要依賴(lài)于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)； ? 1號(hào)地地處新城西部，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)于中心區(qū)略顯滯后； ? 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調(diào)整。 根據(jù)前文分析，平谷 1號(hào)地樓面地價(jià)極有可能超過(guò)王辛莊地塊，突破平谷樓面地價(jià) 2023元 /㎡ 大關(guān)。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價(jià)上漲 +售價(jià)上漲”雙變因子 地價(jià)在每階梯增加 5000萬(wàn)元 1億元之間時(shí)，住宅、商業(yè)每平米單價(jià)上升 50元，項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入漲幅均在 %，可見(jiàn)售價(jià)相對(duì)于銷(xiāo)售凈收入而言，敏感性極低。 演講完畢，謝謝觀(guān)看！