【正文】 現(xiàn)溫和通貨膨脹 ，國內市場難有大的漲價動力。 其次，改變國民收入分配體制，實現(xiàn)經濟由外向型向內向型轉變。目前股市的潛在風險：這次是由信貸主導的資產泡沫，其破滅將直接導致資產負債表型衰退，更集中地體現(xiàn)在銀行身上，對股票市場和經濟的傷害將比過去更大。今年以來，居民消費增長速度也有所加快，如果不考慮進出口貿易的情況，投資和消費對經濟增長的貢獻比率已上升到了 62%比 38%。 五、 1號地投資分析： 地價 73075萬元為競價警戒線，超過 78075萬元則放棄競價 投資可行性研究報告 第二部分 平谷 1號地投資 宏觀經濟研判 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 年度特點 今年以來經濟形勢呈現(xiàn)以下三大特點： 經濟復蘇速度出乎意料 經濟復蘇嚴重依賴于政策效應 經濟復蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局 GDP加速增長； 工業(yè)止跌回升態(tài)勢明顯； 投資持續(xù)高速增長； 消費加速增長，農村消費增長罕見地快于城市消費； 汽車與房地產兩大市場出現(xiàn)意外回升。 新城規(guī)劃建設： 新城按照規(guī)劃西擴的同時，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產項目開發(fā)有機結合，適度向南向拓展，結合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。 ?未來兩年內調控政策不會出現(xiàn)大的、相對嚴厲的變化， 1號地塊投資的政策性風險相對較低。 未來政策取向： 經濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調不會改變。 二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景： 新城建設進入加速階段，房地產發(fā)展機遇較好 投資可行性研究報告 基本結論 若無大型房地產開發(fā)企業(yè)參與競價，1號地可能以樓面地價 1800元 /㎡ 左右成交。 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 存在問題 經濟結構性問題更加突出 首先，產能過剩。目前房地產業(yè)潛在的風險：兩大全國性房地產協(xié)會的一份報告預測， 2023年末，全國商品房空臵面積可能達到 3億～ 4億平方米。 宏觀經濟研判 〃 存在問題 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 未來政策 未來政策取向分析 1. 經濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調不會改變。 在 11月 27日召開的中央政治局會議就已經定下明年宏觀經濟政策的基調為“保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。 2. 中小城市和小城鎮(zhèn)建設發(fā)展速度較快。 1號地位于平谷鎮(zhèn)，與 2023年 6月高價成交的王辛莊地塊地位相當。因此， 2023年平谷新城人口規(guī)模調整為新城規(guī)劃區(qū) ，新城規(guī)劃建設區(qū)人口規(guī)模 。其中建筑工程投資 58472萬元，同比增長 %；設備工器具購臵投資 946萬元，同比增長 %；其他費用投資 49621萬元，同比增長 76%。 三、住宅投資同比增長，商業(yè)用房投資小幅下降 平谷當?shù)鼐用駥ψ≌男枨笕匀痪哂休^大潛力，開發(fā)商對住宅的投資仍然持續(xù)增長，但商業(yè)用房投資額略有下降。新建項目的增加，帶動施工面積同比增長。 1號地 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 新房價格 紫貴莊園： 09年 8月 30日開盤至今均價 7500，住宅成交均價 5869， 目前起價 8300； 漁陽公館： 09年 6月開盤至今均價 6300，住宅已售完，成交均價 4582， 商業(yè)成交均價 14602 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 二手房價格 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 存量價格 以上數(shù)據(jù)來自市場調研 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 本項目理想售價 ? 根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，以該項目為基礎參照； ? 分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權因子得出各項目加權平均系數(shù)，進而求出 1號地項目在比較體系中的起始售價加權系數(shù)為 ； ? 區(qū)域市場內在售新樓、二手房均價 *1號地項目起始售價加權系數(shù) =1號地項目開盤價 1號地項目開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ 理想假設條件：未來 12年內房地產市場有所調整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 本項目修正售價 ? 平谷本地居民購買力有限， 1號地項目主要依賴于周邊農民、附近中心城區(qū)居民購買； ? 1號地地處新城西部，基礎配套設施建設相對于中心區(qū)略顯滯后； ? 未來房地產市場總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調整。 根據(jù)前文分析，平谷 1號地樓面地價極有可能超過王辛莊地塊，突破平谷樓面地價 2023元 /㎡ 大關。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價上漲 +售價上漲”雙變因子 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升 50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。 演講完畢，謝謝觀看！