【正文】 本項(xiàng)目定位概念闡釋 西二環(huán) 推廣主題口號(hào)闡釋 朱門(mén)： 政經(jīng)門(mén)戶(hù)，政商門(mén)第。中樞位置，尊貴氣質(zhì)之本。 十 第二部分．營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 銷(xiāo)售形式建議 一 根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)深入研究，并結(jié)合當(dāng)前 市場(chǎng)整體銷(xiāo)售情況，結(jié)合自身產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行分析， 以及 我司對(duì)部分內(nèi)部客戶(hù)資源進(jìn)行的銷(xiāo)售摸底，（具體客戶(hù) 資料見(jiàn)附表） 確定了本案最佳的銷(xiāo)售策略。 三 價(jià)格策略 建議 “整棟銷(xiāo)售” 12023元 /建筑平方米 “分散銷(xiāo)售” 13200元 /建筑平方米 低開(kāi)高走策略 ◎從低到高，適時(shí)提升，低開(kāi)盤(pán)，刺激消費(fèi)，適時(shí)調(diào)整，圓滿(mǎn)售馨。 ? 銷(xiāo)售部人員招聘工作。 ? 引導(dǎo)期（預(yù)熱期） 時(shí)間周期 ： 06年 9月 16日－ 06年 10月 15日 銷(xiāo)售目標(biāo)： 廣泛積累客戶(hù)、具體單元酌情開(kāi)放 銷(xiāo)售均價(jià)： 12500元 /平方米 工作內(nèi)容： ? 通過(guò)開(kāi)盤(pán)期可以驗(yàn)證引導(dǎo)期的積累意向客戶(hù)真實(shí)性，掌握第一手資 料，直接了解消費(fèi)市場(chǎng)行情，為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員提供確切的參考資料。 ? 強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間周期 ： 06年 12月 16日－ 07年 2月 15日 銷(xiāo)售目標(biāo)： 全面開(kāi)放，為清盤(pán)做鋪墊準(zhǔn)備 銷(xiāo)售均價(jià)： 13000元 /平方米 工作內(nèi)容： ? 配合策劃推廣向市場(chǎng)傳達(dá)的熱銷(xiāo)信息，策劃良好的銷(xiāo)售戰(zhàn)略聯(lián)盟 全面實(shí)施，組織各種攻關(guān)活動(dòng)。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 項(xiàng)目供量銷(xiāo)售 50%60%之后，進(jìn)入銷(xiāo)售淡季，銷(xiāo)售重點(diǎn)應(yīng)利用分 銷(xiāo)傳播拓展新客戶(hù)，以相關(guān)折扣促銷(xiāo)手法為主，達(dá)到銷(xiāo)售目的。 ? 價(jià)格制定宜低不宜高。 ? 銷(xiāo)售部人員考核上崗工作 ? 驗(yàn)證市場(chǎng)同時(shí)鎖定潛在客戶(hù) ? 尋找有實(shí)力分銷(xiāo)商 時(shí)間周期： 06年 7月 16日－ 06年 9月 15日 銷(xiāo)售目標(biāo)： 項(xiàng)目產(chǎn)品宣傳、客戶(hù)積累、業(yè)務(wù)人員達(dá)到接待能力，使 意向客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。 四 銷(xiāo)售渠道分析 ? 座銷(xiāo)渠道拓展： 通過(guò)更專(zhuān)業(yè)的價(jià)格策略和定價(jià)技巧，傳達(dá)本案的銷(xiāo)售旺勢(shì)、物 業(yè)升值的直觀信息，促進(jìn)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，達(dá)成購(gòu)買(mǎi)行為，通 過(guò)此策略，促使成交率增長(zhǎng)。 是指在項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)前期以整售形式推入市場(chǎng)，利用項(xiàng)目完整形象建立品牌形象，尋找大客戶(hù)完成整售工作，建議時(shí)間為 3個(gè)月。 七 核心賣(mài)點(diǎn)提煉 “西二環(huán) 〃 政經(jīng)交點(diǎn) 〃 中央商務(wù)體 ”是我們?yōu)楸景柑釤挼男蜗蠖ㄎ?，“朱門(mén) 〃 國(guó)風(fēng) 〃 商道”是我們提煉營(yíng)銷(xiāo)推廣主線(xiàn)。近鄰政務(wù)區(qū)、金融街、科技區(qū)，以席舉天下的視野情懷，通融商道，彰現(xiàn)中央商務(wù)風(fēng)范。 中央商務(wù)體 西二環(huán)，為項(xiàng)目確定明確的商圈位置屬性； 政經(jīng)交點(diǎn)，賦予項(xiàng)目鮮明商圈交匯特點(diǎn)及商務(wù)價(jià)值指向； 中央商務(wù)體，既點(diǎn)明了項(xiàng)目商務(wù)樞紐通衢的價(jià)值特征，也隱含了賦予項(xiàng)目的政經(jīng)商務(wù)文化的形象特點(diǎn)，而且中央的歸屬感和榮耀感滿(mǎn)足了目標(biāo)客群對(duì)商務(wù)環(huán)境提升企業(yè)形象力的需求。 五 綱 要 ?市場(chǎng)分析 ?目標(biāo)客戶(hù)群洞察 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?產(chǎn)品調(diào)整建議 第一部分．本項(xiàng)目的推廣形象定位 本案定位基于幾個(gè)方面的參照考量 周邊商圈所支撐客戶(hù)的商務(wù)資源取向； 位置特征所提供客戶(hù)的商務(wù)輻射條件； 文化環(huán)境所賦予客戶(hù)的商務(wù)文化屬性； 建筑本體所給予客戶(hù)的商務(wù)平臺(tái)支持。這個(gè)內(nèi)在因素是挖掘塑造項(xiàng)目差異化形象的基本依據(jù)。 資源豐富的高發(fā)展環(huán)境 對(duì)各個(gè)商圈的高輻射效應(yīng)，便利地獲得商務(wù)資源，將助力企業(yè)高速成長(zhǎng)。區(qū)域內(nèi)由 于入住國(guó)有大型企業(yè)和大型民營(yíng)企業(yè)較多，需求比較穩(wěn)定。 西部商務(wù)帶構(gòu)成的主體是中央部委、國(guó)有大中型企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型 金融機(jī)構(gòu)、大型科研院所，國(guó)內(nèi)的大型服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成了寫(xiě)字樓 特殊的需求主體。為中關(guān)村科技園區(qū)東南門(mén)戶(hù)， 是繼海淀園之后中關(guān)村第二個(gè)知識(shí)型服務(wù)業(yè)聚集地。 金融圈，聚集眾多金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)筑雄厚的金融資本平臺(tái)。 政務(wù)圈，政治首府集中地，迥異于其他商圈的權(quán)貴氛圍。 西部商務(wù)帶幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域特征分析 ： ? 中關(guān)村德勝科技園： 德勝科技園南起德勝門(mén)，北至馬甸，西到西直門(mén)。 西部商務(wù)帶自身優(yōu)勢(shì)、特征 西部商務(wù)帶和東二環(huán)、東三環(huán)的東部商務(wù)帶遙相呼應(yīng)；相對(duì)東部商務(wù)帶西部最大的特點(diǎn)就是： “中國(guó)特色”和政治經(jīng)濟(jì)文化特色。 ３、特有商務(wù)屬性和商務(wù)價(jià)值： 區(qū)域的空置率近年基本維持在 8％左右，遠(yuǎn)低于 16． 9％的北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě) 字樓平均空置水平，也低于中關(guān)村和 CBD，市場(chǎng)需求旺盛。 四通八達(dá)的財(cái)富通衢 平安大街、西二環(huán)、即將拓寬的趙登禹路，形成暢達(dá)的財(cái)富通衢，加大區(qū)域的商務(wù)輻射張力， 提升商務(wù)運(yùn)行效率。 富有特色的高成長(zhǎng)性商務(wù)群落 客群價(jià)值 本案 在這條高速發(fā)展中的多元化西部商務(wù)帶中，我們項(xiàng)目恰恰成為一個(gè)樞紐節(jié)點(diǎn)，復(fù)合資源的優(yōu)勢(shì)讓我們發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)！ 綱 要 ?市場(chǎng)分析 ?目標(biāo)客戶(hù)群洞察 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?產(chǎn)品調(diào)整建議 目標(biāo)客戶(hù)群洞察的意義 商務(wù)項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)業(yè)主的分析，其主要目的則是通過(guò)對(duì)目標(biāo)業(yè)主的職業(yè)觀念和價(jià)值取向分析，從中尋找到項(xiàng)目吸引市場(chǎng)的內(nèi)在因素。是他們的需求指向 。 政經(jīng)交點(diǎn) 門(mén)戶(hù)、門(mén)第。大國(guó)之風(fēng)、大商之道， 通衢天下。 以“整棟”出售的形式將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期，進(jìn)行“分散”客戶(hù)組合優(yōu)化的方式，最終完成全案銷(xiāo)售工作。 價(jià)格調(diào)整策略 ◎ 價(jià)格漲幅時(shí)機(jī)：根據(jù)市場(chǎng)整體情況以及項(xiàng)目工程形象； ◎ 調(diào)價(jià)幅度：控制在 2%3%。 ? 銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ? 開(kāi)盤(pán)期供量不宜過(guò)大，可根據(jù)前期引導(dǎo)期客戶(hù)積累情況酌情放量。爭(zhēng)取邊緣客戶(hù)，促進(jìn)老客戶(hù)介紹新 客戶(hù)的主動(dòng)性，使其他項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)