【正文】 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價上漲 +售價上漲”雙變因子 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升 50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。 1號地 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 新房價格 紫貴莊園： 09年 8月 30日開盤至今均價 7500，住宅成交均價 5869， 目前起價 8300； 漁陽公館： 09年 6月開盤至今均價 6300，住宅已售完，成交均價 4582， 商業(yè)成交均價 14602 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 二手房價格 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 存量價格 以上數據來自市場調研 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 本項目理想售價 ? 根據平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，以該項目為基礎參照； ? 分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權因子得出各項目加權平均系數，進而求出 1號地項目在比較體系中的起始售價加權系數為 ； ? 區(qū)域市場內在售新樓、二手房均價 *1號地項目起始售價加權系數 =1號地項目開盤價 1號地項目開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ 理想假設條件：未來 12年內房地產市場有所調整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 本項目修正售價 ? 平谷本地居民購買力有限， 1號地項目主要依賴于周邊農民、附近中心城區(qū)居民購買； ? 1號地地處新城西部，基礎配套設施建設相對于中心區(qū)略顯滯后； ? 未來房地產市場總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調整。 三、住宅投資同比增長，商業(yè)用房投資小幅下降 平谷當地居民對住宅的需求仍然具有較大潛力，開發(fā)商對住宅的投資仍然持續(xù)增長，但商業(yè)用房投資額略有下降。因此， 2023年平谷新城人口規(guī)模調整為新城規(guī)劃區(qū) ，新城規(guī)劃建設區(qū)人口規(guī)模 。 2. 中小城市和小城鎮(zhèn)建設發(fā)展速度較快。 宏觀經濟研判 〃 存在問題 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 未來政策 未來政策取向分析 1. 經濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調不會改變。 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 存在問題 經濟結構性問題更加突出 首先，產能過剩。 未來政策取向： 經濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調不會改變。 新城規(guī)劃建設： 新城按照規(guī)劃西擴的同時，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產項目開發(fā)有機結合，適度向南向拓展，結合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。今年以來，居民消費增長速度也有所加快，如果不考慮進出口貿易的情況，投資和消費對經濟增長的貢獻比率已上升到了 62%比 38%。 其次，改變國民收入分配體制，實現(xiàn)經濟由外向型向內向型轉變。 二、 山水宜居新城：維護自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設品質，構筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。 投資可行性研究報告 第五部分 平谷 1號地投資 區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀分析 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 2023年概況 2023年（ 111月），在擴大內需、保持增長等相關政策的支持下，平谷部分運作多年的項目開始啟動，土地一級開發(fā)投資迅速增長。東部老舊小區(qū)較多，開發(fā)成本相對較高，制約了東部地區(qū)開發(fā)速度。 我們認為， 1號地以方案四、五、六之間的價格成交的可能性最大。 假設地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 銷售收入 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 按總地價 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：土地成本 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：前期費用及相關行政性費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：建筑安裝費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：市政費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：稅費 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：管理、營銷、其他費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量：按開發(fā)周期 3年計算 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感性分析是用來衡量投資項目中某個因素的變動對該項目預期結果影響程度的一種方法?？张Z面積增長的原因：第一， 2023年底空臵面積 ，同比增長 。項目個數的增加帶動投資高速增長。 此處僅對城市中心區(qū)作出分析： 城市中心區(qū) 新城