北京平谷一號地投資可行性研究報告-全文預覽
【正文】 經營性用房投資 40860萬元，同比下降 %。其中，馬坊工業(yè)園區(qū)土地一級開發(fā)投資和 1號地塊 土地一級開發(fā)投資分別突破億元。有投資的項目共 33個，其中投資超過 2023萬元的項目有 15個。 投資可行性研究報告 第五部分 平谷 1號地投資 區(qū)域房地產市場現狀分析 投資可行性研究報告 房地產現狀 〃 2023年概況 2023年（ 111月），在擴大內需、保持增長等相關政策的支持下，平谷部分運作多年的項目開始啟動，土地一級開發(fā)投資迅速增長。 根據中央經濟工作會議精神，未來幾年內，平谷城區(qū)居民將增加大量放寬戶籍限制的新居民。 在新城中心區(qū)西部，結合洳河景觀安排以度假、會議、文化娛樂為主的公共設施和低密度的居住用地。下文將進一步詳細分析。 二、 山水宜居新城：維護自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設品質，構筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。 3. 房價偏高的問題依然突出，但大幅調整的可能性極小 。 3. 出現溫和通貨膨脹 ，國內市場難有大的漲價動力。 12月 7日閉幕的中央經濟工作會議也對未來房地產宏觀政策定了調： 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 未來政策 中央經濟工作會議關于明年房地產市場發(fā)展的調性： 1. 增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求 ，加大農村危房改造支持力度 2. “二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于 具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控 。 其次，改變國民收入分配體制，實現經濟由外向型向內向型轉變。 2. 未來政策需要結構性轉型。目前股市的潛在風險：這次是由信貸主導的資產泡沫，其破滅將直接導致資產負債表型衰退，更集中地體現在銀行身上，對股票市場和經濟的傷害將比過去更大。 隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設高潮， 樓市將不可避免地進入深度調整期 。今年以來，居民消費增長速度也有所加快，如果不考慮進出口貿易的情況，投資和消費對經濟增長的貢獻比率已上升到了 62%比 38%。 電力、有色金屬行業(yè)投資增長幅度均超過了 20%，造船工業(yè)超過 50%，水泥業(yè)甚至接近 80%。 五、 1號地投資分析： 地價 73075萬元為競價警戒線，超過 78075萬元則放棄競價 投資可行性研究報告 第二部分 平谷 1號地投資 宏觀經濟研判 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 年度特點 今年以來經濟形勢呈現以下三大特點： 經濟復蘇速度出乎意料 經濟復蘇嚴重依賴于政策效應 經濟復蘇速度呈現前快后慢格局 GDP加速增長； 工業(yè)止跌回升態(tài)勢明顯； 投資持續(xù)高速增長； 消費加速增長，農村消費增長罕見地快于城市消費； 汽車與房地產兩大市場出現意外回升。 樓面地價： 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價歲時間推移而增長，由 2023年 6月的410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說明開發(fā)商在宏觀經濟環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。 新城規(guī)劃建設： 新城按照規(guī)劃西擴的同時，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產項目開發(fā)有機結合，適度向南向拓展，結合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。 房地產市場： 2023年末，全國商品房空臵面積可能達到 3億～ 4億平方米。 ?未來兩年內調控政策不會出現大的、相對嚴厲的變化， 1號地塊投資的政策性風險相對較低。 ?未來房地產市場必然面臨新一輪調整，但仍將保持較快發(fā)展勢頭。 未來政策取向： 經濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調不會改變。 一、總體投資環(huán)境： 未來政府投資效應將衰退 投資可行性研究報告 基本結論 平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大； 1號地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設施滯后。 二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景： 新城建設進入加速階段，房地產發(fā)展機遇較好 投資可行性研究報告 基本結論 若無大型房地產開發(fā)企業(yè)參與競價，1號地可能以樓面地價 1800元 /㎡ 左右成交。 四、房地產市場： 房價偏高，本地居民購買力有限 投資可行性研究報告 基本結論 地價與售價為本項目投資最為關鍵的敏感性因子： “地價上漲 +售價上漲”雙變因子 “地價不變 +售價上漲”單變因子 地價地價超過 98075萬元，未來商品房住宅售價 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價 11200元 /㎡ 時，投資凈利潤率接近 0%；售價對項目凈利潤的影響極其有限。 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 存在問題 經濟結構性問題更加突出 首先，產能過剩。 我國的投資率從 2023年的 %上升到 2023年的 %，大大高于多數國家 20%左右的水平。目前房地產業(yè)潛在的風險：兩大全國性房地產協(xié)會的一份報告預測， 2023年末，全國
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