北京平谷一號地投資可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 經(jīng)營性用房投資 40860萬元，同比下降 %。其中，馬坊工業(yè)園區(qū)土地一級開發(fā)投資和 1號地塊 土地一級開發(fā)投資分別突破億元。有投資的項(xiàng)目共 33個，其中投資超過 2023萬元的項(xiàng)目有 15個。 投資可行性研究報(bào)告 第五部分 平谷 1號地投資 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 2023年概況 2023年（ 111月），在擴(kuò)大內(nèi)需、保持增長等相關(guān)政策的支持下，平谷部分運(yùn)作多年的項(xiàng)目開始啟動，土地一級開發(fā)投資迅速增長。 根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，未來幾年內(nèi)，平谷城區(qū)居民將增加大量放寬戶籍限制的新居民。 在新城中心區(qū)西部，結(jié)合洳河景觀安排以度假、會議、文化娛樂為主的公共設(shè)施和低密度的居住用地。下文將進(jìn)一步詳細(xì)分析。 二、 山水宜居新城：維護(hù)自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設(shè)品質(zhì)，構(gòu)筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。 3. 房價(jià)偏高的問題依然突出，但大幅調(diào)整的可能性極小 。 3. 出現(xiàn)溫和通貨膨脹 ，國內(nèi)市場難有大的漲價(jià)動力。 12月 7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也對未來房地產(chǎn)宏觀政策定了調(diào)： 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 未來政策 中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于明年房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)性： 1. 增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求 ，加大農(nóng)村危房改造支持力度 2. “二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于 具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控 。 其次，改變國民收入分配體制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)由外向型向內(nèi)向型轉(zhuǎn)變。 2. 未來政策需要結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。目前股市的潛在風(fēng)險(xiǎn)：這次是由信貸主導(dǎo)的資產(chǎn)泡沫，其破滅將直接導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表型衰退，更集中地體現(xiàn)在銀行身上，對股票市場和經(jīng)濟(jì)的傷害將比過去更大。 隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮， 樓市將不可避免地進(jìn)入深度調(diào)整期 。今年以來，居民消費(fèi)增長速度也有所加快，如果不考慮進(jìn)出口貿(mào)易的情況，投資和消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)比率已上升到了 62%比 38%。 電力、有色金屬行業(yè)投資增長幅度均超過了 20%，造船工業(yè)超過 50%，水泥業(yè)甚至接近 80%。 五、 1號地投資分析： 地價(jià) 73075萬元為競價(jià)警戒線，超過 78075萬元則放棄競價(jià) 投資可行性研究報(bào)告 第二部分 平谷 1號地投資 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 年度特點(diǎn) 今年以來經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)以下三大特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度出乎意料 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嚴(yán)重依賴于政策效應(yīng) 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局 GDP加速增長； 工業(yè)止跌回升態(tài)勢明顯； 投資持續(xù)高速增長； 消費(fèi)加速增長，農(nóng)村消費(fèi)增長罕見地快于城市消費(fèi)； 汽車與房地產(chǎn)兩大市場出現(xiàn)意外回升。 樓面地價(jià)： 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長，由 2023年 6月的410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。 新城規(guī)劃建設(shè)： 新城按照規(guī)劃西擴(kuò)的同時(shí)，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有機(jī)結(jié)合，適度向南向拓展，結(jié)合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。 房地產(chǎn)市場： 2023年末，全國商品房空臵面積可能達(dá)到 3億～ 4億平方米。 ?未來兩年內(nèi)調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的、相對嚴(yán)厲的變化， 1號地塊投資的政策性風(fēng)險(xiǎn)相對較低。 ?未來房地產(chǎn)市場必然面臨新一輪調(diào)整，但仍將保持較快發(fā)展勢頭。 未來政策取向： 經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。 一、總體投資環(huán)境： 未來政府投資效應(yīng)將衰退 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大； 1號地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設(shè)施滯后。 二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景： 新城建設(shè)進(jìn)入加速階段，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇較好 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 若無大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競價(jià)，1號地可能以樓面地價(jià) 1800元 /㎡ 左右成交。 四、房地產(chǎn)市場： 房價(jià)偏高，本地居民購買力有限 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 地價(jià)與售價(jià)為本項(xiàng)目投資最為關(guān)鍵的敏感性因子： “地價(jià)上漲 +售價(jià)上漲”雙變因子 “地價(jià)不變 +售價(jià)上漲”單變因子 地價(jià)地價(jià)超過 98075萬元，未來商品房住宅售價(jià) 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價(jià) 11200元 /㎡ 時(shí)，投資凈利潤率接近 0%；售價(jià)對項(xiàng)目凈利潤的影響極其有限。 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 存在問題 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題更加突出 首先，產(chǎn)能過剩。 我國的投資率從 2023年的 %上升到 2023年的 %，大大高于多數(shù)國家 20%左右的水平。目前房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)：兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會的一份報(bào)告預(yù)測， 2023年末，全國
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