【正文】 （稅率為公司注冊(cè)地稅率）。 本項(xiàng)目擬定的建設(shè)期為 年。 國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 135977 萬元，項(xiàng)目法人自籌資金 50977萬，其余約 85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。 名稱地址占地面積 (M2)均價(jià)（元 / M2）開 發(fā)商 祥和名邸 XX 梅川路 1333 弄 3100007800 申豪房地產(chǎn)有限公司 泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路 506976800 上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司 三、投資估算與資金籌措 投資估算說明 本項(xiàng)目投資估算按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢(shì)及便利的交通條件，吸引外省 市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場(chǎng)前景看好。隨著 XX區(qū)真 光商業(yè)圈的發(fā)展，將會(huì)有越來越多的客商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在 XX 區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊： XX 路－－ XX路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌荆瑫r(shí) XX 路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接 XX區(qū)進(jìn) 入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)。 2020 年度在上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，雖然受到上半年“非典”影響，但隨后強(qiáng)勁的反彈使國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)上海的投資信心逐漸增強(qiáng)。 上海寫字樓市場(chǎng)過去 3 年的新供應(yīng)量和租售量分別為： 2020 年 187000 平方米與 450000 平方米， 2020 年 338000平方米與 405000 平方米， 2020 年預(yù)計(jì) 310000 平方米與 350000平方米。由于未來的需求量將明顯增長(zhǎng)，更多的跨國(guó)企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)。由于這些餐飲娛樂用房通常會(huì)采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從 1998 年以來的 5 年中娛樂健身場(chǎng)所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場(chǎng)所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等。 在上海市場(chǎng)，餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額更是直線上升。 2020 年全社會(huì)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額將達(dá)到 6060 億元，同比增幅超過 ％，保持了連續(xù) 13 年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場(chǎng)，以及在 XX地區(qū)已經(jīng)發(fā)展較成熟的XX 路歐亞商業(yè)休閑街。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表： XX 路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況 序號(hào)名稱面積（萬平方米）經(jīng)營(yíng)類型 1XX 銷售中心 2 大賣場(chǎng) 2 農(nóng)工商配貨中心 4 大賣場(chǎng) 3XX 建材超市建材、裝飾 4XXX 家具裝飾城 12 建材、家具 5XX 小商品市場(chǎng) 6 小商品 本項(xiàng)目地處 XX 路、 XX路交叉口處，處于 XX區(qū)規(guī)劃的大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。 該區(qū)的市場(chǎng)群落建設(shè)于 80 年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)對(duì)重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低的局面出現(xiàn)。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺(tái)將造成投資者向街鋪傾斜。 到 2020 年，上海商鋪總保量為 1780萬平方米，其中：中心城區(qū)約 300 萬平方米， 約占居住李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。在未來三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易 量都將超過 2020 萬平方米；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%～ 9%左右。 商品住房銷售價(jià)格分析 隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。 2020年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。 今后幾年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，上海市城市建設(shè)的發(fā)展等。 經(jīng)估算， XX廣場(chǎng)項(xiàng)目工程建設(shè)投資為 135977 萬元，稅后投資利潤(rùn)率為 %，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高 了 XX 路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了 XX路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 為了進(jìn)一步發(fā)展 XX 經(jīng)濟(jì)， XX 區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機(jī)遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象”的發(fā) 展方針，提出了抓住機(jī)遇，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合 XX 區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求 XX 區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 323209平方米，其 中地上建筑面積為 230818 平方米，地下建筑面積為 92391平方米。項(xiàng)目具體位置見附件。 前 言 XX 廣場(chǎng)項(xiàng)目基地位于 XX路、 XX路交叉口西南角，原屬 XX配售中心有限公司所有， 2020年 9 月上海 XX 建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（附件 1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權(quán)證。 目 錄 目 錄 1 一、 總論 2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2 建設(shè)地點(diǎn) 2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 2 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 2 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 3 項(xiàng)目法人概況 3 編制依據(jù) 3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4 結(jié)論 5 二、市場(chǎng)分析 5 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 5 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 6 餐飲娛樂用房市場(chǎng)分析 9 辦公樓市場(chǎng)分析 10 三、投資估算與資金籌措 12 投資估算說明 12 建設(shè)投資 13 資金籌措 13 資金使用計(jì)劃 13 四、財(cái)務(wù)效益分析 13 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù) 13 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 13 銷售收入預(yù)測(cè) 14 辦公樓出售、出租收入 14 商場(chǎng)出售、出租收入 14 餐飲娛樂出售、出租收入 14 車位經(jīng)營(yíng)收入 15 項(xiàng)目的損益 15 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 一、 總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 建設(shè)地點(diǎn) XX 廣場(chǎng)（暫名）項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于 XX 路以南、 XX 路以西、 XX路 XX 以北、 XX路興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（規(guī)劃）以東，規(guī)劃總用地面積為 （以實(shí) 測(cè)為準(zhǔn)）。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) XX 廣場(chǎng)項(xiàng)目從功能上分為三部分，裙樓 1～ 4 層為商業(yè)用房；裙樓 6 層及一棟 12 層小高層的 7～ 12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的 7～ 24 層部分為辦公樓。 項(xiàng)目法人概況 XXXXXXXXXX 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) XXX 投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 XX區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和 經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)?！熬盼濉逼陂g， XX 區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá) 15%以上，實(shí)現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù) XX 路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了 XX 超市、 XX、X