北京平谷一號地投資可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 地價在每階梯增加 5000萬元 1億元之間時，住宅、商業(yè)每平米單價上升50元，項目銷售凈收入漲幅均在 %，可見售價相對于銷售凈收入而言，敏感性極低。通過敏感性分析，可以明確敏感的關(guān)鍵問題，避免絕對化偏差，防止決策失誤。 ? 國內(nèi)諸如平谷之類的土地市場，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較好時，多以測算的凈利潤率（正值）的中間方案成交?；鶖?shù)較大，導(dǎo)致空臵面積同比增長。 新城西部地區(qū)交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施較便利，樓盤開發(fā)后升值空間較高，投資增長較大。 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 2023年概況 二、一級開發(fā)成為增長亮點，二級開發(fā)不斷增加 截至 11月底，有投資的土地一級開發(fā)項目共實現(xiàn)投資 51081萬元，同比增長 倍。 在目前市場環(huán)境下，可以預(yù)計，平谷 1號地將吸引多家開發(fā)商競拍，樓面價可能超過2023元 /㎡ 。規(guī)劃期內(nèi)，向北不跨北山路，向西不跨規(guī)劃東南部過境通道。 投資可行性研究報告 第三部分 平谷新城規(guī)劃 1號地塊周邊區(qū)域發(fā)展前景分析 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 平谷地位 區(qū)域地位： 北京新城之一，京津冀交匯之處，環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心，京東發(fā)展門戶 平谷 投資可行性研究報告 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 〃 發(fā)展目標 發(fā)展目標： 京東發(fā)展門戶，山水宜居新城、 清潔制造中心、精細果蔬基地、生態(tài)休閑綠谷 一、 京東發(fā)展門戶：依托連接北京和天津港的快速通道，平谷將成為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要節(jié)點地區(qū)，是北京東部重要的經(jīng)濟發(fā)展門戶。 2. 消費可能放慢 ，城市居民消費需求還存在進一步的提升空間，農(nóng)村消費潛力更大，但政策刺激作用減弱，汽車 住宅消費也將減弱 。 首先，放松行業(yè)管制，啟動民間投資來接手政府投資。在幾年內(nèi)企業(yè)業(yè)績無法明顯提高的情況下，股市今年最高漲幅達到60%多。 我國的投資率從 2023年的 %上升到 2023年的 %，大大高于多數(shù)國家 20%左右的水平。 四、房地產(chǎn)市場： 房價偏高，本地居民購買力有限 投資可行性研究報告 基本結(jié)論 地價與售價為本項目投資最為關(guān)鍵的敏感性因子： “地價上漲 +售價上漲”雙變因子 “地價不變 +售價上漲”單變因子 地價地價超過 98075萬元，未來商品房住宅售價 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價 11200元 /㎡ 時，投資凈利潤率接近 0%；售價對項目凈利潤的影響極其有限。 一、總體投資環(huán)境： 未來政府投資效應(yīng)將衰退 投資可行性研究報告 基本結(jié)論 平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大； 1號地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設(shè)施滯后。 ?未來房地產(chǎn)市場必然面臨新一輪調(diào)整，但仍將保持較快發(fā)展勢頭。 房地產(chǎn)市場： 2023年末，全國商品房空臵面積可能達到 3億～ 4億平方米。 樓面地價： 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價歲時間推移而增長，由 2023年 6月的410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。 電力、有色金屬行業(yè)投資增長幅度均超過了 20%，造船工業(yè)超過 50%，水泥業(yè)甚至接近 80%。 隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮， 樓市將不可避免地進入深度調(diào)整期 。 2. 未來政策需要結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。 12月 7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議也對未來房地產(chǎn)宏觀政策定了調(diào)： 投資可行性研究報告 宏觀經(jīng)濟研判 〃 未來政策 中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于明年房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)性： 1. 增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求 ，加大農(nóng)村危房改造支持力度 2. “二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于 具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控 。 3. 房價偏高的問題依然突出，但大幅調(diào)整的可能性極小 。下文將進一步詳細分析。 根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，未來幾年內(nèi)，平谷城區(qū)居民將增加大量放寬戶籍限制的新居民。有投資的項目共 33個，其中投資超過 2023萬元的項目有 15個。 111月份，住宅投資 43726萬元，同比增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房投資 40860萬元，同比下降 %。銷售面積達到 ，同比增加 ；實現(xiàn)銷售額 ，同比增長 。 附加假設(shè)條件：項目定位為新城高檔住宅區(qū) 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ ，但必須考慮以下因素： 基于此，本項目最終開盤價在理想售價基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年）： 住宅： 6435元 /㎡ 商業(yè)： 11200元 /㎡ 此價格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價， 2023年、 2023年售價年增長幅度按住宅 5%、商業(yè) 3%計算。 投資可行性研究報告 項目
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