【正文】 。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。六、項目實施進度安排 本項目計劃在5年(60個月)左右的時間內(nèi)建成。項目可進行分期報建，建設(shè)進度程序如下： 項目建議書批復(fù)。 編制可行性研究報告并報批。 建筑方案設(shè)計。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 施工圖設(shè)計。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 工程開工。 開始預(yù)售。 主體工程斷水。 單體工程驗收。 分項工程驗收。 正式人住。七、投資估算與資金籌措地塊規(guī)劃指標（暫定）： 表1序號規(guī) 劃 指 標地 塊 指 標備 注1用地面積（m2）2總建筑面積（m2）住宅建筑面積（m2）商業(yè)建筑面積（m2）3建筑占地面積（m2）4容積率此容積率為暫定5建筑密度（%）6綠化率（%）上述計算數(shù)據(jù)均為暫定估算依據(jù)投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目暫定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見下表。項目投資成本估算1）1號地塊(海南東華鞋廠工業(yè)區(qū))1號地塊竟買綜合成本表 表2序號項目名稱費用金額（萬元）備 注一競買土地成本600競買總價為估算二竟買交易過戶稅費1—8項總和1契稅18600萬元3%2營業(yè)稅600萬元%3所得稅600萬元%4土地增值稅[600萬元(60070)(600%)]30%5地面上抵押物11730㎡交易手續(xù)費11730㎡㎡6土地手續(xù)費7拍賣傭金30600萬元5%8土地用途變更費用(地價差全額)三合計2）2號地塊(海南嘉泰摩托車有限公司)2號地塊竟買綜合成本表 表五序號項目名稱費用金額（萬元）備 注一競買土地成本1800二竟買交易過戶稅費1契稅541800萬元3%2營業(yè)稅1800萬元%3所得稅1800萬元%4土地增值稅[1800萬元(180070)(1800%)]30%5地面上抵押物3萬㎡交易手續(xù)費3萬㎡㎡6土地手續(xù)費7拍賣傭金901800萬元5%8土地用途變更費用14666元(地價差全額)三合計3）土地總成本土地總成本表 表3項 目單 價（萬元/畝）計算基礎(chǔ)(畝)合 計（萬元）備 注1號地塊綜合成本2號地塊綜合成本土地總成本3546約172元/㎡4）項目總成本估算項目投資成本估算表 表4序 號項 目單 價（元/ m2）計 算 基 礎(chǔ)（m2）合 計(萬元)備 注1單位建筑面積土地成本11535462建安工程費850262483前期費用802470含市政配套、規(guī)劃設(shè)計、消防、建筑圖審、施工報建及其它費用4基礎(chǔ)設(shè)施配套費1003088包括供電、供水、燃氣、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等5公建配套費1003088包括公共設(shè)施、室外景點綠化費、安防系統(tǒng)費、室外道路費等6不可預(yù)計費用19577%7開發(fā)費用561743其中：管理費用2578016項之和的2%銷售費用31963%8開發(fā)總成本13204076017項之和2．資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金6000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)。八、經(jīng)濟效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2000元；商鋪一、二兩層聯(lián)買，捆綁銷售價格每平方米3000元。停車位銷售根據(jù)在項目立項報批后再定。1）項目建設(shè)指標(暫定) 表5序號項目單位數(shù)量1總用地面積㎡2容積率03總建筑面積㎡住宅面積㎡商鋪面積㎡243604可售商住面積㎡2）銷售收入 表6序號項 目平均單價（元/ m2）計算基礎(chǔ)（m2）合 計（萬元）備 注1住宅房屋2000568882商業(yè)鋪面:3000243607308二層商鋪設(shè)計3總 計2100641962．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。3．稅費率本項目按銷售總額10%的稅率預(yù)征交納(多退少補),稅收共計為6420萬元。4．盈利能力分析 財務(wù)現(xiàn)金流量表 表7序號項目合計（萬元）1現(xiàn)金流入64196其中：銷售收入64196其它收入02現(xiàn)金流出47180其中：成本投資40760預(yù)征10%(銷售總額的10%)64203稅前利潤額234364稅前利潤率%5凈利潤額170166凈前利潤率27%5．清償能力分析本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。九、 結(jié)論本項目總投資成本約40760萬元，總收入約64196萬元，稅前利潤約23436萬元，稅后利潤約17016萬元，銷售利潤率為27%，投資利潤率為57%。以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好，是一個值得投資的好項目。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。十、風險分析及對策1．市場風險分析(1)從萬寧市目前住宅市場來看，除了市場有效需求不足、改革滯后等原因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。本項目市場定位為高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為600850元之間(中低檔政策性商品房)，在本地難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前萬寧市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。隨著萬寧市經(jīng)濟的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內(nèi)外市場，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來置業(yè)，同時本地居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風險。2．經(jīng)營管理風險分析(1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。(2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。金融財務(wù)風險分析本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風險。政策法規(guī)風險XX的開發(fā)建設(shè)必將帶動萬寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度，給萬寧的發(fā)展帶來巨大的集聚效應(yīng)。同時吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開發(fā)商參與萬寧市的經(jīng)濟建設(shè)，拉動有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的互動，在一定程度上拉動了萬寧的高端消費，社會效益和經(jīng)濟極為顯著。因此XX的開發(fā)建設(shè)應(yīng)爭取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項小組全程跟蹤服務(wù)，降低項目運營風險。27