【正文】 cuv國際公寓周邊學(xué)校： 某小學(xué) 美格雙語幼兒園 萬柳園小學(xué) 草橋小學(xué) 豐臺(tái)七中 首都經(jīng)貿(mào)大學(xué) 中國戲曲學(xué)院 中國法官學(xué)院 購物： 順德康大藥房 萬柳橋通合商品綜合市場 金鳳成祥 國美電器 中國煙草專賣店 居然之家 東方家園 玉泉營建材裝飾市場 易初蓮花 餐飲： 久留米酒樓 金博蟹宮 又一居飯店 苗穎竹蓀鵝 鼎德春火鍋 金融機(jī)構(gòu)： 中國建設(shè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 某銀行 中國銀行 休閑： 圣海金都KTV 醫(yī)療： 廣濟(jì)醫(yī)院 307醫(yī)院 麗澤醫(yī)院 婦幼保健醫(yī)院 花鄉(xiāng)醫(yī)院 豐臺(tái)醫(yī)院 綜合： 大連海鮮農(nóng)家菜（客房部） 一汽大眾服務(wù)中心 豐田服務(wù)中心 首創(chuàng)森美別克銷售服務(wù)中心 快樂時(shí)光酒店 某旭龍汽車維修部 恒日工程機(jī)械 洛陽市郊區(qū)人民政府駐京聯(lián)絡(luò)處招街所 車爵士形象店 某市易水奇石仿古雕刻工藝品廠 中國天馬旅游大廈 愛義行汽車服務(wù)萬柳橋店 地鐵： 地鐵4號(hào)線 地鐵14號(hào)線 公共汽車站： 夏家胡同站 公共汽車線路： 631路 977路 973路 968路 698路 971支 368路 483路 957支 927專 運(yùn)通108 運(yùn)通103 300路 49路 351路 324路 67路 特8路 971路 957路 654路 678路 988路 993路 692路 691路 優(yōu)點(diǎn)： 適合小公司辦公缺點(diǎn)： 不適合居住1關(guān)于位置，還湊合，夏家胡同和玉泉營橋西之間，不過地鐵9號(hào)或10號(hào)線我網(wǎng)上查了一下沒發(fā)現(xiàn)這里有站，最近在三環(huán)新城那邊。 2關(guān)于價(jià)格，和去年比是很便宜了三環(huán)邊上，可和當(dāng)前的大形勢比還是高，不信你買了等明年這個(gè)時(shí)候看是什么價(jià)格，王石都說讓先等等，當(dāng)然手里有的是錢，不在乎差個(gè)幾萬也無所謂 3關(guān)于擔(dān)心，首付比例50%，大家多想想為什么，反正給我的感覺是怕你反悔，開發(fā)商都沒信心，買房的人信心從哪里來，沒問買了以后時(shí)間不長就大降價(jià)怎么辦，估計(jì)是購房者自己承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，法律上也不支持購房者 4還有物業(yè)費(fèi)大家覺得高不高，別絕對(duì)，有錢就不覺得高，收入3000以下的估計(jì)承受不了 5綜合考慮，適合小公司辦公，不適合居住。優(yōu)點(diǎn)： 周邊生活配套齊全與交通便利缺點(diǎn)： 無這一帶大概有四五家餐館，門店都較小，看上去衛(wèi)生條件也不是很好。走進(jìn)餐館，里面基本上沒有人，估計(jì)附近的流動(dòng)人口不是很多，餐飲配套情況一般。經(jīng)過前期的信息了解以及實(shí)地考察，周邊購物場所主要有國美電器、居然之家、東方家園、家居廣場、玉泉營建材裝飾市場，萬柳橋通合商品綜合市場等。 交通：如果是選擇公交出行的人群，就沒有那么方便了。附近正在修建的4號(hào)線，10號(hào)線和9號(hào)線地鐵的情況大致如下：10號(hào)線是距離項(xiàng)目最近的一條地鐵線，而在10號(hào)線上的首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)站離項(xiàng)目最近，屬于10號(hào)線的二期工程，預(yù)計(jì)將到2010年才能通車；9號(hào)線起點(diǎn)為豐臺(tái)區(qū)的郭公莊，終點(diǎn)為海淀區(qū)的白石橋，與地鐵4號(hào)線銜接，預(yù)計(jì)到2012年全線貫通。因此該項(xiàng)目最近一兩年內(nèi)肯定享受不到地鐵的便利。周邊的公交線路有：300路、特8路、957支、67路、971路、678路，692路等，從項(xiàng)目出發(fā)到車站大概200米左右。某公寓市場一直以來都是處于熱銷狀態(tài)，對(duì)于投資者、自住者而言，公寓物業(yè)投入資金少，回報(bào)率較高。不僅如此，全裝修、全家私家電交樓，在京城在售項(xiàng)目中還為數(shù)不多，置業(yè)者節(jié)省了裝修時(shí)的麻煩，提著行李入住是公寓住宅的一大趨勢；即將開通地鐵10號(hào)線，對(duì)于地鐵沿線物業(yè)，其升值潛力不可估量；綜上所述，CUV國際公寓綜合升值潛力平穩(wěn)。 別墅物業(yè)市場分析 某別墅2007年12月指數(shù)綜述中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)某別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測顯示：2006年12月某別墅指數(shù)為2186點(diǎn)，比10月下降53點(diǎn)，%，是繼2005年12月以來首次下降；與去年同期相比，別墅指數(shù)上漲23點(diǎn)，%。112兩月，某別墅市場供給大幅下降，新上市的項(xiàng)目中以雙拼、聯(lián)排等新一期產(chǎn)品為主，從而拉低市場價(jià)格，某別墅指數(shù)順勢走低。某別墅市場整體分析從2006年112月某別墅市場供給、銷售情況看，別墅需求大于供給的情況依然顯著。112月。從各月情況看，除1月、9月銷供比低于1以外，其余月度均大于1。銷售價(jià)格與銷供比走勢呈現(xiàn)一定的相關(guān)性，112月別墅銷供比先降后升，而銷售價(jià)格亦先降后升。市場供給分析2006年112月，某別墅市場新批準(zhǔn)銷售別墅5300套。2006年某別墅供應(yīng)月度變化顯著。從各月批準(zhǔn)銷售量看，年初供給高開低走， 26月市場供給量逐月增加，8兩月出現(xiàn)下滑，9月集中放量，10月以后全面回落。 1月某批準(zhǔn)銷售別墅827套，；24月，市場供給相對(duì)平穩(wěn)，單月批準(zhǔn)銷售在150350套，單月批準(zhǔn)面積不超過10萬平方米；6月份，供給開始走強(qiáng)，兩月都有近650套別墅獲準(zhǔn)銷售，%；8兩月批準(zhǔn)銷售量逐月大幅下降，從6月的658套、再降至8月的269套；9月別墅集中放量，單月批準(zhǔn)銷售套數(shù)1113套，環(huán)比漲幅均在3倍以上，%%；10月開始市場供給開始快速回落，月度供給量持續(xù)下滑，、173套，僅高于2月的供應(yīng)量。從新增供給分布情況看，由于亞奧京北別墅區(qū)和中央別墅區(qū)的突出表現(xiàn)，使得昌平、順義在別墅供給市場中列前兩位。2006年112月，亞奧京北別墅區(qū)、%%；亞奧京北的突出表現(xiàn)得益于全年穩(wěn)定供應(yīng)量，除2月沒有供應(yīng)外，其他月份均有別墅推出市場，中央別墅區(qū)是后程發(fā)力，在36月沒有任何別墅供應(yīng)后，712月持續(xù)放量。其余八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)、城南陽光別墅區(qū)、西山別墅區(qū)全年的批準(zhǔn)面積在2023萬平方米水平。從區(qū)縣看，由于中央別墅區(qū)的發(fā)力，穩(wěn)居第二位；；朝陽、四位。市場需求分析2006年112月某別墅市場銷售（以簽約為準(zhǔn)）別墅8636套。 2006年某別墅需求呈現(xiàn)了兩次“波形”變化。從分月情況看，別墅銷售量在今年2月降至谷底后，單月銷售逐步增加，46月銷售面積維持在25萬平方米左右，8月銷售量逐月下降，這是第一個(gè)波形變化；8月后，需求開始穩(wěn)步回升，在10 兩月維持了21萬平方米水平后，112月銷售量又降至波谷。今年1月，某別墅市場以537套；2月銷售量萎縮至381套；之后別墅市場逐步回暖，46月銷售套數(shù)穩(wěn)定在每月900套的水平，銷售面積在每月2325萬平方米；7月后銷售量逐月下降，到8月銷售僅為630套；10兩月銷售套數(shù)保持在750900套，銷售面積在21萬平方米的水平上；金九銀十過后，112月別墅銷售持續(xù)走低，月均銷售在650套、。從區(qū)域分布看，亞奧京北別墅區(qū)、八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、城南陽光別墅區(qū)無疑是2006年某別墅市場最活躍熱點(diǎn)銷售區(qū)域，實(shí)現(xiàn)的銷售套數(shù)與銷售面積均在1300套、28萬平方米以上，其中亞奧京北別墅區(qū)以1543套、城南陽光別墅區(qū)雖然銷售面積不及其他三個(gè)區(qū)域，但是全年的銷售套數(shù)達(dá)到了1498套，僅次于亞奧京北別墅區(qū)。四大熱點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的銷售套數(shù)、%%。其余東部泛CBD別墅區(qū)、中央別墅區(qū)也均有超過25萬平方米的銷售量。 而從區(qū)縣情況看，2006年112月昌平區(qū)銷售量達(dá)到2709套、%%，遠(yuǎn)高于其它區(qū)縣。從銷售面積看，朝陽、海淀、順義在同一水平線上，均在35萬平方米左右；大興與房山全年的銷售量也達(dá)到了13萬平方米以上，其他別墅區(qū)需求不活躍，銷售面積基本在5萬平方米以下。從銷售套數(shù)看，朝陽、海淀銷售套數(shù)均在千套以上，順義以859套緊隨其后，房山銷售套數(shù)也在500套以上。 標(biāo)準(zhǔn)倉庫物業(yè)市場分析 倉儲(chǔ)是商品流通的重要環(huán)節(jié)之一，也是物流活動(dòng)的重要支柱。在社會(huì)分工和專業(yè)化生產(chǎn)的條件下，為保持社會(huì)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行，必須儲(chǔ)存一定量的物資，以滿足一定時(shí)間內(nèi)社會(huì)生產(chǎn)和消費(fèi)的需要。自2004年起，由于倉儲(chǔ)服務(wù)大部分領(lǐng)域全面對(duì)外開放，市場準(zhǔn)入方面的障礙已經(jīng)不再存在，大量外資進(jìn)入中國倉儲(chǔ)領(lǐng)域。未來倉儲(chǔ)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期，倉儲(chǔ)業(yè)的固定資產(chǎn)投資與業(yè)務(wù)規(guī)模將會(huì)繼續(xù)大幅增長，倉儲(chǔ)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將隨增值服務(wù)的發(fā)展逐年提高。目前倉儲(chǔ)設(shè)施大部分集中東部沿海地區(qū)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的某、上海，長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)。中西部地區(qū)雖然近幾年成為發(fā)展的熱點(diǎn)，西部大開發(fā)等但是由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，加上自然條件的限制，倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展仍然落后。 項(xiàng)目市場分析 [已開發(fā)銷售完成項(xiàng)目]龍?zhí)逗≌^(qū)。地處朝陽區(qū)東二環(huán)邊，獲優(yōu)質(zhì)工程。（公安部、外交部和某外國企業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司及部分散戶）亮甲店住宅小區(qū)。地處海淀區(qū)西四環(huán)邊總建筑面積9萬平方米。（國家環(huán)保局、全國婦聯(lián)金谷公司）北沙灘住宅項(xiàng)目。（西城區(qū)開發(fā)公司） 滿庭芳園住宅小區(qū)。（國土資源部、國防科工委、造幣總公司、經(jīng)貿(mào)部、中國銀行）濠景閣商住公寓。地處朝陽區(qū)東二環(huán)邊。獲1999年國家建設(shè)部創(chuàng)新風(fēng)暴全國住宅設(shè)計(jì)綜合金獎(jiǎng)，某水景住宅第一品牌，優(yōu)質(zhì)工程，京城南部樓王。全國第一個(gè)與門戶網(wǎng)站聯(lián)合推廣的房地產(chǎn)項(xiàng)目。北三環(huán)青云商住公寓。地處海淀區(qū)北三環(huán)邊，該項(xiàng)目地處中關(guān)村核心區(qū)（散戶）。[正在開發(fā)的項(xiàng)目] 廊坊國際花園：地處河北廊坊市中心地帶，總建筑面積7萬平方米，建筑形式采用聯(lián)排別墅，該項(xiàng)目與中石油管道局房地產(chǎn)公司合作； 新增需求主要指一定區(qū)域內(nèi)新增有居住要求的人口而帶來的新增住房需求。城市化與需求國家統(tǒng)計(jì)2004年在全國抽樣調(diào)查顯示，目前中國每年新增1%的城市人口，為1800萬——2000萬人，新增城市人口的住房需求，按城市人均居住22平方米計(jì)算，每年將需要4。4憶平方米，%，比2006年提高1個(gè)百分比。中國十二五規(guī)劃中提到，%城市化進(jìn)程，1250——1480萬人口。根據(jù)著名的“納什姆曲線”，總結(jié)出一國城市化率，即城市人口占全國總?cè)丝诒壤_(dá)到30%以后，該國城市化進(jìn)程及對(duì)房地產(chǎn)需求將迎來快速增長階段，會(huì)一直持續(xù)到城市化率到60%。%預(yù)計(jì)2020年會(huì)達(dá)到60%。人口周期1949年以來中國經(jīng)歷了三次“嬰兒潮”：你一次20世紀(jì)50年代；第二次1963——1966年；你三次1984——1989年。第三次嬰兒高潮到現(xiàn)在已經(jīng)20多歲了。正好是一大需求。人口周期家庭規(guī)模變小，如圖。隨著城市人口增加，家庭規(guī)模變小，增加了房地產(chǎn)新增需求。年份195319641982199020002005每戶家庭人口數(shù)改善需求2002年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持年均10%的增長速度，2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元，%，扣除價(jià)格因素，%?？芍涫杖氲目焖僭鲩L為住宅需求提供了支付能力，近年來我國城鎮(zhèn)人均居住面積一直隨著收入的增加而穩(wěn)步提高。另外從國際經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP超過2000美元后，住宅消費(fèi)將步入加速階段，而我國2006年人均GDP已超過2000美元，2007年接近2000美元。因此，現(xiàn)在我國改善需求旺盛。被動(dòng)需求主要指每年城市拆遷和改造相應(yīng)增加被拆遷居民的住房需要。據(jù)了解，實(shí)際拆遷規(guī)模達(dá)到近1億平方米。按照“拆一 建一 還一”的原則，將相應(yīng)增加當(dāng)年被拆居民的被動(dòng)性住房需求。，占房地產(chǎn)竣工量的28%左右。拆遷有按需求。有的被拆戶選擇拆一補(bǔ)二，這更加增加了需求。投資投機(jī)需求當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正面著人民幣升值加速，通貨膨脹持續(xù)走高，流動(dòng)過剩等問題。由于我國當(dāng)前資本市場還不是很完善，社會(huì)缺乏足夠投資渠道的情況下，投資房地產(chǎn)便是一種重要的途徑。這類需求主要來源于三個(gè)方面：一城市富階層，二國內(nèi)特定財(cái)富團(tuán)體，如溫州購房團(tuán)，山西煤老板，江浙私營企業(yè)主等。三國際資本，最近人民幣走高國際熱錢涌入。剛需與購房心里2010年8月29日根據(jù)調(diào)查，英國首次購房的平均年齡在由33歲上升到37歲，日本和德國42歲，美國30歲，某2007年的34歲下降到2010年的27歲。產(chǎn)生這些原因：1）27歲正是結(jié)婚的年齡，中國人心里結(jié)婚得有房，就這樣兩個(gè)家庭三代開始買房。2）租的永遠(yuǎn)比不上擁有的。現(xiàn)在租金也不便宜，總覺的租金要打水瓢，長久下來很不合算。3）認(rèn)為房價(jià)只漲不跌。4）購房一步到位。近幾個(gè)月來，剛性需求持續(xù)入市，成為樓市成交量大增的主要依據(jù)之一。除了80后成為今年購房消費(fèi)主力外，上世紀(jì)90年代出生的人們也開始加入購房群中來。對(duì)此，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受記者采訪時(shí)稱，樓市應(yīng)該形成適度消費(fèi)、梯度消費(fèi)的觀念，尤其是年輕人應(yīng)該樹立“量力而行，逐步實(shí)現(xiàn)”的購房觀念，一市場供給基本平衡。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2001年，％，至2002年前11月，％。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看，1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2002年1～11月，％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積分析。2002年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭：2001年施工面積和新開工面積都有較快增長，％，％。今年1～11月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，％，本年新開工面積3676萬平方米，％。考慮到新開工面積的較高增速，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來看，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢,2002年1～11月，全國房地產(chǎn)竣工面積16271萬平方米，％。 房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)分析。住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： 住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比