【正文】 、附近中心城區(qū)居民購買； 本項目最終開盤價在理想售價基礎上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年開盤價）： 住宅：6435元 /㎡ ，商業(yè)： 11200元 /㎡ ， 此價格雖然相對保守，但有效規(guī)避了諸多風險因素。不管是從發(fā)達國家上世紀 70年代滯脹時期的經驗看，還是目前美國房地產的走勢看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。投資可行性研究報告 報告結構 基本結論 宏觀經濟研判 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 房地產現(xiàn)狀 土地交易研究 項目投資分析 投資可行性研究報告 第一部分 平谷 1號地投資 基本結論 投資可行性研究報告 基本結論 總體結論： ?經濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調不會改變。 2023年，隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設高潮，樓市將不可避免地進入新一輪的調整期。 區(qū)域市場價格狀況： 區(qū)域市場二手房均價已突破 7200元 /㎡ ，新房售價達歷史高位，普通商品住宅均價7600元 /㎡ ，商業(yè)均價超過 12023元 /㎡ 。 其次，投資和消費比例關系進一步失衡。 其次，中國股市的泡沫。 4. 需要加速改革來激發(fā)新的增長極。 投資可行性研究報告 宏觀經濟研判 〃 明年走向 2023年經濟預測 1. 投資： 政府投資效應將衰退 ，投資領域存在“國進民退”現(xiàn)象。 平谷作為北京幾個新城之一，發(fā)展空間極大，只要宏觀經濟不出現(xiàn)大的波動，平谷區(qū)域房地產市場必然保持穩(wěn)步發(fā)展勢頭。 此處僅對城市中心區(qū)作出分析： 城市中心區(qū) 新城城市建設用地主要是向北和向西發(fā)展。 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價歲時間推移而增長，由 2023年 6月的 410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說明開發(fā)商在宏觀經濟環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。項目個數(shù)的增加帶動投資高速增長。東部開發(fā)項目 21個，投資額 ，占總投資的 ％；施工面積 ，占總施工面積的 ％?？张Z面積增長的原因：第一， 2023年底空臵面積 ，同比增長 。看好房地產市場時，如 2023年下半年，多以激烈競拍、高樓面價高溢價率成交。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 銷售收入 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 按總地價 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：土地成本 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：前期費用及相關行政性費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：建筑安裝費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：市政費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：稅費 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細：管理、營銷、其他費用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量：按開發(fā)周期 3年計算 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感性分析是用來衡量投資項目中某個因素的變動對該項目預期結果影響程度的一種方法。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性小結 地價超過 98075萬元，未來商品房住宅售價 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價 11200元 /㎡ 時，投資凈利潤率接近 0%；地價超過 98075萬元時，售價對項目凈利潤的影響極其有限。 假設地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。 根據我國房地產市場和北京房地產市場投資項目相關敏感性分析的經驗來看，平谷 1號地的敏感性因素主要為： 土地取得成本、融資成本、銷售價格、建材價格和國家對房地產市場的調控政策等。 我們認為， 1號地以方案四、五、六之間的價格成交的可能性最大。第二，部分項目手續(xù)還在辦理中，未進行銷售，帶動空臵面積增加。東部老舊小區(qū)較多，開發(fā)成本相對較高，制約了東部地區(qū)開發(fā)速度。其中，馬坊工業(yè)園區(qū)土地一級開發(fā)投資和 1號地塊 土地一級開發(fā)投資分別突破億元。 投資可行性研究報告 第五部分 平谷 1號地投資 區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀分析 投資可行性研究報告 房地產現(xiàn)狀 〃 2023年概況 2023年（ 111月），在擴大內需、保持增長等相關政策的支持下，平谷部分運作多年的項目開始啟動，土地一級開發(fā)投資迅速增長。 在新城中心區(qū)西部，結合洳河景觀安排以度假、會議、文化娛樂為主的公共設施和低密度的居住用地。 二、 山水宜居新城：維護自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設品質，構筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。 3. 出