【正文】 、附近中心城區(qū)居民購(gòu)買； 本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（ 2023年開盤價(jià)）： 住宅：6435元 /㎡ ，商業(yè)： 11200元 /㎡ ， 此價(jià)格雖然相對(duì)保守，但有效規(guī)避了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。不管是從發(fā)達(dá)國(guó)家上世紀(jì) 70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。投資可行性研究報(bào)告 報(bào)告結(jié)構(gòu) 基本結(jié)論 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 土地交易研究 項(xiàng)目投資分析 投資可行性研究報(bào)告 第一部分 平谷 1號(hào)地投資 基本結(jié)論 投資可行性研究報(bào)告 基本結(jié)論 總體結(jié)論： ?經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。 2023年，隨著中央 9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮，樓市將不可避免地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格狀況： 區(qū)域市場(chǎng)二手房均價(jià)已突破 7200元 /㎡ ，新房售價(jià)達(dá)歷史高位，普通商品住宅均價(jià)7600元 /㎡ ，商業(yè)均價(jià)超過(guò) 12023元 /㎡ 。 其次，投資和消費(fèi)比例關(guān)系進(jìn)一步失衡。 其次，中國(guó)股市的泡沫。 4. 需要加速改革來(lái)激發(fā)新的增長(zhǎng)極。 投資可行性研究報(bào)告 宏觀經(jīng)濟(jì)研判 〃 明年走向 2023年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 1. 投資： 政府投資效應(yīng)將衰退 ，投資領(lǐng)域存在“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象。 平谷作為北京幾個(gè)新城之一，發(fā)展空間極大，只要宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，平谷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)必然保持穩(wěn)步發(fā)展勢(shì)頭。 此處僅對(duì)城市中心區(qū)作出分析： 城市中心區(qū) 新城城市建設(shè)用地主要是向北和向西發(fā)展。 2023年至 2023年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長(zhǎng)，由 2023年 6月的 410元上升至 2023年 6月的 1896元 /㎡ ，說(shuō)明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。項(xiàng)目個(gè)數(shù)的增加帶動(dòng)投資高速增長(zhǎng)。東部開發(fā)項(xiàng)目 21個(gè)，投資額 ，占總投資的 ％；施工面積 ，占總施工面積的 ％?？张Z面積增長(zhǎng)的原因：第一， 2023年底空臵面積 ，同比增長(zhǎng) ?？春梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，如 2023年下半年，多以激烈競(jìng)拍、高樓面價(jià)高溢價(jià)率成交。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 銷售收入 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 按總地價(jià) 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：土地成本 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：前期費(fèi)用及相關(guān)行政性費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：建筑安裝費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：市政費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：稅費(fèi) 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：管理、營(yíng)銷、其他費(fèi)用 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量：按開發(fā)周期 3年計(jì)算 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性分析 敏感性分析是用來(lái)衡量投資項(xiàng)目中某個(gè)因素的變動(dòng)對(duì)該項(xiàng)目預(yù)期結(jié)果影響程度的一種方法。 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資分析 〃 敏感性小結(jié) 地價(jià)超過(guò) 98075萬(wàn)元，未來(lái)商品房住宅售價(jià) 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價(jià) 11200元 /㎡ 時(shí)，投資凈利潤(rùn)率接近 0%；地價(jià)超過(guò) 98075萬(wàn)元時(shí)，售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的影響極其有限。 假設(shè)地價(jià)為 73075萬(wàn)元為不變因子，住宅每平米單價(jià)上升 100元，商業(yè)名平米單價(jià)上升 150元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率增長(zhǎng)明顯，從 %上升至 %。 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資項(xiàng)目相關(guān)敏感性分析的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，平谷 1號(hào)地的敏感性因素主要為： 土地取得成本、融資成本、銷售價(jià)格、建材價(jià)格和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策等。 我們認(rèn)為， 1號(hào)地以方案四、五、六之間的價(jià)格成交的可能性最大。第二，部分項(xiàng)目手續(xù)還在辦理中，未進(jìn)行銷售，帶動(dòng)空臵面積增加。東部老舊小區(qū)較多，開發(fā)成本相對(duì)較高，制約了東部地區(qū)開發(fā)速度。其中，馬坊工業(yè)園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)投資和 1號(hào)地塊 土地一級(jí)開發(fā)投資分別突破億元。 投資可行性研究報(bào)告 第五部分 平谷 1號(hào)地投資 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 投資可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 2023年概況 2023年（ 111月），在擴(kuò)大內(nèi)需、保持增長(zhǎng)等相關(guān)政策的支持下，平谷部分運(yùn)作多年的項(xiàng)目開始啟動(dòng)，土地一級(jí)開發(fā)投資迅速增長(zhǎng)。 在新城中心區(qū)西部，結(jié)合洳河景觀安排以度假、會(huì)議、文化娛樂為主的公共設(shè)施和低密度的居住用地。 二、 山水宜居新城：維護(hù)自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設(shè)品質(zhì)，構(gòu)筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。 3. 出