【正文】 北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。三、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時(shí)間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時(shí)間都比較少，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。各功能具體面積見下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米功能區(qū)建筑面積寫字樓14420公寓28700商務(wù)公寓19680附屬配套設(shè)施25000 合計(jì)87800容積率綠化率26%六、 項(xiàng)目總投資與資金來源，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。 北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（2000規(guī)審字0399）； 北京市計(jì)委《關(guān)于首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù)》（京計(jì)商字[2000]第100號(hào)）； 國(guó)家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目名稱 首汽大廈（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類型 本項(xiàng)目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足首都市場(chǎng)對(duì)寫字樓和高級(jí)住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。另外，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請(qǐng)舉辦2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國(guó)各地區(qū)之間及與與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，首都北京作為中國(guó)的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。北京市計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（京計(jì)商字[1996]第539號(hào)）。已開發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項(xiàng)目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目27000平方米；月壇北街開發(fā)項(xiàng)目68000平方米。二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。（6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務(wù)公寓 大廈B座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。 道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1：，需要功率為3240千伏安。 生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。地下停車場(chǎng)按“汽車車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。％，％，％。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長(zhǎng)的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢(shì)必拉動(dòng)我市個(gè)人購(gòu)房的進(jìn)一步上升。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來，對(duì)加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)的步伐意義重大。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢(shì)產(chǎn)生的影響。 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國(guó)家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、中國(guó)科學(xué)院、國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特購(gòu)物中心、復(fù)興商業(yè)城、長(zhǎng)安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費(fèi)用。通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元序號(hào)項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測(cè)算。1） 寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表 單位：萬元項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額分?jǐn)偙壤叟f年限（年）20012003年每年計(jì)提20042009年每年計(jì)提出租房屋建設(shè)費(fèi)用100020502020籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用4502031500開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)37020103737合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下：企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬元2）營(yíng)業(yè)稅本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中20012003年由于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按營(yíng)業(yè)額的3%上繳。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為3年（包括建設(shè)期）。附表：預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表